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Wohnen war 2020 heiß begehrt

Der deutsche gewerbliche Wohninvestmentmarkt hat 2020 das zweithöchste Transaktionsvolumen aller Zeiten erreicht.

Grafik Wohnungsmarkt JLL

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 21,7 Milliarden Euro und rund 164.500 Einheiten hat der deutsche gewerbliche Wohninvestmentmarkt, laut JLL 2020 das zweithöchste Transaktionsvolumen nach 2015 erreicht. Damit konnte das fünfte Jahr in Folge ein Zuwachs am Wohninvestmentmarkt registriert werden. Gegenüber dem Vorjahr wurde ein Zuwachs von neun Prozent erreicht. „Waren Anlagealternativen im Lichte des Niedrigzinsumfelds des vergangenen Jahrzehnts schon rar, so hat die große Menge an zusätzlicher Liquidität, die dem Markt im Rahmen der Notfallprogramme von Regierungen und Zentralbanken im Zuge der Covid-19 Krise zur Verfügung gestellt wurden, dafür gesorgt, dass die institutionelle Nachfrage nach Alternativen zu etablierten Produkten nicht abgerissen ist. Wohnimmobilien gelten als attraktiv durch stabile und planbare Cashflows“, bewertet Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, das Marktgeschehen. Diese Einschätzung ergänzt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. „Treiber dieser Entwicklung sind einerseits der stabile Cashflow aus den Mieteinnahmen und andererseits die sich sogar noch vergrößernde Spanne zwischen den Renditen von Staatsanleihen und Wohnimmobilien.“

Ein Megadeal

Das Gesamttransaktionsvolumen 2020 war zwar maßgeblich von der Übernahme der Adler Real Estate durch Ado Properties (circa 58.000 Wohneinheiten, sechs Milliarden Euro) sowie einigen weiteren großen Transaktionen wie dem Verkauf von 6.420 Wohneinheiten der Deutsche Wohnen an die LEG (rund 660 Millionen Euro) oder dem Erwerb von 5.060 Einheiten durch die Peach Property Group von Ado/Adler, geprägt. Auch wenn der Großteil des in Wohnimmobilien fließenden Kapitals in 2020 weiterhin von inländischen Investoren kommt, hat der Anteil internationaler Investoren zugenommen. Selbst ohne den genannten Megadeal, mit dem der Anteil bei 46 Prozent liegt, entfallen 25 Prozent auf internationale Investoren, mehr als 2019 und mehr als im Fünfjahresdurchschnitt.

Das Investmentvolumen in Projektentwicklungen ist, nach Angaben von NAI Apollo, um mehr als 40 Prozent auf rund 3,3 Milliarden Euro im Vergleich zum Vorjahreswert gesunken. Insgesamt zeigten sich dabei erhöhte Ankaufsaktivitäten im Bereich großvolumiger und zum Teil gemischtgenutzter Quartiersentwicklungen. Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI Apollo Valuation & Research GmbH erklärt dies unter anderem damit, dass „Investitionsentscheidungen aufgrund von Verzögerungen bei Fertigstellungen zurückgezogen oder neue Bauvorhaben verschoben beziehungsweise gänzlich abgebrochen“ wurden.

Ostdeutsche Bundesländer immer gefragter

Vor allem bei den Portfoliotransaktionen gab es im vergangenen Jahr eine überdurchschnittliche Aktivität in fast allen ostdeutschen Flächenländern, stellt Savills fest. Insgesamt stieg das Transaktionsvolumen in diesen fünf Bundesländern um 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr an. „Mittlerweile prüfen einige Investoren auch verstärkt Standorte außerhalb der großen Ballungsregionen. Bewahrheitet sich die vielfach geäußerte These, dass die Pandemie die Wohnflächennachfrage strukturell erhöht, dürften auch diese Standorte davon profitieren. Zudem sind die Anfangsrenditen hier noch spürbar höher“, beoachtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Dagegen sind bei Mikro- und Studentenwohnanlagen die Unsicherheiten im Zuge der COVID-19-Pandemie gewachsen. Das Transaktionsvolumen dieser Immobilientypen lag 2020 bei etwa 563 Millionen Euro und damit nur etwa halb so hoch wie im Jahr zuvor.

Der durchschnittliche Preis je Wohnung ist nach Analyse von NAI Apollo infolge eines großen Anteils an Wohnportfolios der Risikoklassen Value Added & Opportunistic im Jahresvergleich um 13,4 Prozent auf rund 135.000 Euro zurückgegangen und befindet sich damit auf dem Niveau des Jahres 2018.

Positiver Ausblick

Die im Verbund DAVE zusammengeschlossenen Makler sind 2021 zuversichtlich bezüglich des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland: „Wie letztes bereits wird auch dieses Jahr die Assetklasse Wohnen von nationalen und internationalen Investoren stärker politisch beleuchtet. Aufgrund des Mietendeckels sind die Investoren in Berlin derzeit kritischer bei ihren Ankaufkriterien. In ganz Deutschlang hat die Nachfrage im attraktiven Umland von Metropolen zugenommen. Wohnen bleibt 2021 der sicherste Hafen aller Assetklassen. Nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohnungsbeständen riesig, bei weiter anziehenden Kaufpreisen. Der Neubau bleibt auch in diesem Jahr verhalten aufgrund der unsicheren politischen Rahmenbedingungen.“

07.01.2021