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Wege für eine nachhaltige Stadt ebnen

Quartiere sollen ihren Nutzern Mehrwerte bieten und sich offen und zugänglich in ihre Nachbarschaften integrieren. Was dabei zu beachten ist und warum digitale Tools alleine noch kein lebendiges Quartier machen.

Urban gewachsene Viertel mit unterschiedlichen Nutzungen und hohem Aufenthaltswert sind Vorbilder für moderne Stadtquartiere (Bild: Tom Podmore/unsplash.com)
Urban gewachsene Viertel mit unterschiedlichen Nutzungen und hohem Aufenthaltswert sind Vorbilder für moderne Stadtquartiere (Bild: Tom Podmore/unsplash.com)

Mehrere großflächige Einkaufsmöglichkeiten, ein öffentliches Nahverkehrsnetz, rund 11.000 Einwohner – bei einem Blick auf die Eckdaten scheint sich das kalifornische Canyon Lake nicht großartig von anderen Kleinstädten zu unterscheiden. Allerdings handelt es sich bei der Siedlung um eine der größten „Gated Communities“ in den USA. Das Modell hat – in kleinerem Maßstab – auch in Deutschland Verwendung gefunden, beispielsweise in Form einer geschlossenen Wohnanlage nahe Potsdam.

Glücklicherweise basieren viele moderne Quartiersentwicklung genau auf den gegenteiligen Prinzipien: Nicht nur hierzulande werden viele Areale so entwickelt, dass sie sowohl eine hohe Lebensqualität für die Anwohner ermöglichen als auch ein vielseitiges Kultur- und Freizeitangebot für Nachbarn und Touristen sowie Büroflächen für Arbeitnehmer aus der ganzen Stadt bieten. Um diese Offenheit zu verdeutlichen, werden vor allem bei Revitalisierungen oft sogar im wörtlichen Sinne Mauern eingerissen oder andere Barrieren beseitigt, die das Areal von seinem Umfeld trennen.

Digitalisierung als verbindendes Element
Je weiter jedoch die Konzepte voranschreiten, wie Menschen mit gleichen Interessen oder beruflichen Schwerpunkten innerhalb eines Quartiers miteinander vernetzt werden können, desto stärker ergibt sich die Herausforderung, „unsichtbare“ Barrieren zu vermeiden: Moderne und kostenlose Quartiers-Apps beispielsweise bieten Bewohnern und Arbeitnehmern eine Bandbreite von flexibel buchbaren Zusatzservices sowie eine Online-Plattform für das gemeinsame Kennenlernen.

Jedoch muss der Mehrwert einer solchen App für jeden erkennbar und erfahrbar sein, damit diese auch heruntergeladen wird und die angebotenen digitalen Services im Quartier genutzt werden. Denn nur wenn es eine kritische Masse an Personen gibt, die eine solche App nutzt, können die Zusatzleistungen rentabel angeboten werden. Gerade bei kleineren Quartiersentwicklungen reicht die Zahl an Bewohnern und Arbeitnehmer oftmals nicht aus. Entsprechend werden zum Beispiel Collaboration-Services von der Quartiers-Community dann nicht genutzt und man bleibt einfach bei einer Whatsapp-Gruppe.

Daher sollte ein erfolgreiche Quartiers-App auch für jene konzipiert werden, die sich nicht dauerhaft im Quartier aufhalten, jedoch von den Quartiers-Services profitieren können. Aber selbst in einem smarten Quartier mit rein digitalen Community-Leistungen gilt es, diese den weniger digital-affinen Menschen (zum Beispiel älteren Personen) zugänglich zu machen. Das kann zum Beispiel über Schulungen und mittels einer einfachen User Experience oder gegebenenfalls durch die Unterstützung eines Quartiermanagers umgesetzt werden.

Digitallösungen für Quartiere sollten immer auch für die Nachbarschaft im Sinne eines Co-Creation-Ansatzes mitkonzipiert werden. Die Services müssen dann gemeinsam mit den Bewohnern und Nutzern des Quartiers entwickelt werden, um sicherzustellen, dass es eine Nutzungs- und gegebenenfalls Zahlungsbereitschaft gibt.

Ein möglicher Ansatz ist es, lokale Sportvereine und Kultureinrichtungen in die Planung einzubeziehen, die natürlich ebenso Nachbarn offenstehen. So können sich diejenigen, die im Quartier leben und arbeiten, über die baulichen Grenzen des Areals hinaus sozialisieren.

Darüber hinaus bietet es sich an, Aspekte einer Smart City umzusetzen: Im Quartier können beispielweise E-Government-Lösungen angeboten werden, die es den Bewohnern erlauben, bestimmte Services der öffentlichen Verwaltung ohne lange Anfahrtswege online zu nutzen. Ferner unterstützt und integriert die Digitalisierung ältere oder in ihrer Mobilität eingeschränkte Menschen dabei, einen einfachen Zugang zu Mehrwertdiensten zu erlangen, etwa in Form kultureller Services wie zum Beispiel ein virtueller Museumsbesuch.

Bild: CBRE Research, 2020

Ähnliches ist für Mobilitätsangebote wie Carsharing, Einkaufsmöglichkeiten oder das Gastronomieangebot denkbar (zumindest in Zeiten ohne physische Kontaktbeschränkungen). Hierbei können frei verfügbare Services bereitgestellt werden, die gegebenenfalls auch ohne App nutzbar sind – zum Beispiel Kiosksysteme mit Bedienkonsolen und automatisiert öffnender Website, um die Voraussetzung eines App-Downloads oder einer Mitgliedschaft zu vermeiden. Darüber hinaus sollte es exklusive digitale Services beziehungsweise Funktionen geben. Dabei gilt es, sinnvoll zu differenzieren und verschiedene Freemium- und Premiumkomponenten bereitzustellen, denn digitale, smarte Quartiere sollten stets wirtschaftlich nachhaltig sein.

Innovationsparks mit urbanen Qualitäten
Barrieren zu vermeiden, ist ebenfalls bei Quartieren mit überwiegendem Gewerbeanteil und einem wirtschaftlichen Branchenschwerpunkt wichtig.

Derzeit sehen wir eine starke Konkurrenz zwischen den einzelnen Tech- beziehungsweise Innovationsparks, aber auch zwischen den Kommunen, in denen diese entstehen. Hierbei wird zwar sehr stark auf den Community-Aspekt gesetzt, schließlich will sich jeder Innovationspark deutlich von den anderen Parks abgrenzen. Empfehlenswert ist jedoch, dass die Community für alle offen ist und gegebenenfalls sogar Verbindungen zwischen den Techparks hergestellt werden.

Dabei kann die gegenseitige Befruchtung auch durch die jeweilige Profilschärfe sichergestellt werden, die für einen Wissensaustausch, eine Offenheit für Innovationen und den Vernetzungsgedanken steht. Branchencluster wie diese sind unbedingt nötig, um die wichtigen Schlüsseltechnologien der Zukunft zu erforschen, vor Ort zu testen und erfolgreich zu vermarkten.

Ein solcher Innovationscampus muss als einheitliches Ganzes erscheinen: Laboratorien, Büroarbeitsplätze, Rechenzentren und Meetingräume, aus denen heraus man sich mit dezentral arbeitenden Kollegen und Experten aus aller Welt vernetzen kann, müssen genauso entwickelt werden wie ein kreatives Umfeld mit Grünflächen sowie Wohn-, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten. Dabei ist es zudem wichtig, dieses Ensemble so nachhaltig wie möglich zu entwickeln und dabei ein hohes Maß an Flächeneffizienz zu erreichen.

Gerade in einer Zeit, die vom Wandel zur Wissensgesellschaft geprägt ist, sollten Innovationszentren, auch wenn sie auf eine bestimmte Nutzergruppe fokussiert sind, keinesfalls als abgeschlossene Areale mit elitärer Exklusivität konzipiert werden. Hierbei kann eine geeignete Branding- und Kommunikationsstrategie helfen, mittels eines Placemaking-Ansatzes ein positives Image zu kreieren, das Offenheit und Eigenständigkeit ausstrahlt. Da in den Technologie- und Innovationparks das Nutzerfeedback im Vordergrund steht, sollten sich diese offen gegenüber ihrer Zielgruppe zeigen und gegebenenfalls anlocken, um neu entwickelte Services oder Produkte direkt am Endanwender testen zu können.

Damit sich entsprechende Projekte nahtlos in ihre Nachbarschaft einfügen, sollten sie also verschiedene urbane Qualitäten aufweisen und auch zum Partizipieren der Nachbarn und Besucher anregen und einladend sein. Zunächst einmal gehören Showrooms, Galerien und ähnliche Ausstellungsflächen dazu, die Besuchern konkrete Einblicke in die jeweilige Forschungsarbeit geben.

Darüber hinaus sollten einige Flächen ganz gezielt anhand ihres sozialen Mehrwerts – und nicht aus rein ökonomischen Gesichtspunkten – als öffentliche und soziale Räume entwickelt werden: Eine Kindertagesstätte im Erdgeschoss mag weniger Mieteinnahmen bringen als ein Ladengeschäft oder eine zusätzliche Büroetage, sie erfüllt aber eine gesellschaftlich wichtige Funktion für die Arbeitnehmer auf dem für die Mitarbeiter attraktiveren Campus sowie für die Anwohner aus dem gesamten Kiez.

Mehrwert schaffen durch einen Quartiersmanager
Damit der Charakter eines offenen „Dorfs in der Stadt“ nicht auf lange Sicht verlorengeht, ist ein aktives Management nötig. Sowohl die urbanen Wohntrends als auch die Arbeits-, Forschungs- und Produktionsprozesse unterliegen einem stetigen Wandel. Ein dezentrales Management auf Objektebene beziehungsweise nach Funktionen könnte dafür sorgen, dass einzelne Teilbereiche zwar in sich schlüssig an die jeweiligen Flächenbedürfnisse angepasst werden, dabei jedoch die urbanen Qualitäten des gesamten Quartiers vernachlässigt werden.

Stattdessen sollten die wichtigen Anpassungen innerhalb eines gemeinsamen, interdisziplinären Teams entwickelt und umgesetzt werden, wobei gerade im Hinblick auf nachhaltige digitale Services auch immer der Mieter beziehungsweise Nutzer zwingend einbezogen werden sollte: Aus Asset- und Property-Managern werden letztlich (digitale) Quartiersmanager, die im operativen Quartiersbetrieb das Branding des Quartiers hervorheben, aufrechterhalten, stärken und widerspiegeln, aber eben auch die digitalen Komponenten der angebotenen Services und deren Mehrwert für die Nutzen verstehen, zumal die Mieter in smarten Quartieren eine digitale Kundenschnittstelle erwarten.

Schließlich ist ein funktionierendes, lebendiges und offenes Quartier auch aus rein ökonomischer Sicht mehr als die Summe seiner Teile. Zudem kann dank eines zentralen, am Markt vernetzten Managements eine Diskussionsgrundlage entstehen, bei der das flächenbezogene und kaufmännische Wissen von einem Projekt gewinnbringend für weitere Entwicklungen eingesetzt werden kann. So überlegen einige Projektentwickler, ihre Quartierskonzepte zu multiplizieren und den in den jeweiligen Quartieren angebotenen digitalen Zusatzservice zu standardisieren und als „Marke“ anzubieten. Denn nicht zuletzt die hohen Marktvolumina zeigen, dass Quartiere beides sind: urbane Begegnungsstätten und eine zukunftsstarke Assetklasse.

Autoren: Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany, und Julian Hagenschulte, Head of Digital Advisory, CBRE.

19.01.2021