zurück

Was die Coworking-Modelle für Eigentümer bedeuten

Es gibt unterschiedliche Modelle des Coworkings. Eigentümer und Investoren müssen sich genau überlegen, welche Strategien sie bei flexiblen Offices fahren. Denn das hat Auswirkungen auf Bilanzen und Bewertungen. Ein Überblick.

Der Flächenumsatz von flexiblen Offices hat sich in Europa zuletzt verdoppelt (Foto: Shridhar Gupta/Unsplash.com)
Der Flächenumsatz von flexiblen Offices hat sich in Europa zuletzt verdoppelt (Foto: Shridhar Gupta/Unsplash.com)


Als das US-Unternehmen WeWork 2010 startete, hatten die New Yorker nicht nur eine gute Idee, die passende Strategie und ein phantasievolles Vermarktungskonzept – sie waren auch zur richtigen Zeit am richtigen Ort. Und wie es bei erfolgreichen Early Adoptern so ist, entwickelte sich WeWork zu einem Markennamen, der mittlerweile als Synonym für flexible Büroarbeitsplätze gilt.

Natürlich ist WeWork nicht mehr der alleinige Anbieter, in jeder größeren und zunehmend auch den kleineren Städten gibt es entsprechende Angebote. Allein in London, europäischer Vorreiter des Trends, sorgten flexible Flächen in den vergangenen drei Jahren für 15 bis 25 Prozent des Office-Umsatzes. In Kontinentaleuropa hat sich der Umsatzanteil der flexiblen Flächen seit 2014 gegenüber dem Vorjahr praktisch verdoppelt und lag 2018 bei fast zwölf Prozent.

Ein Ende dieses Wachstums dürfte noch nicht so bald in Sicht sein: Flexibles Arbeiten trifft den Zeitgeist der modernen Arbeitswelt. Auf der einen Seite stehen junge Unternehmen, die dank zunehmender Digitalisierung und niedriger Markteintrittsbarrieren ihre Chance wittern. Sie scheuen die Verbindlichkeit und die Aufwände eines klassischen fünfjährigen Mietverhältnisses für eine bestimmte Flächenzahl, oder benötigen keine permanente lokale Repräsentanz.

In den Big 7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gab es zur Jahresmitte 2018 insgesamt 429 eröffnete und 58 geplante Flexible Office Space-Standorte von 236 Betreibern (Quelle: JLL)
In den Big 7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gab es zur Jahresmitte 2018 insgesamt 429 eröffnete und 58 geplante Flexible Office Space-Standorte von 236 Betreibern (Quelle: JLL)

Auf der anderen Seite stehen etablierte Unternehmen, die die Vorteile der flexiblen Nutzung nicht nur mit Blick auf die eigene Unternehmensentwicklung nutzen wollen, sondern das agile, lebendige Arbeitsumfeld als attraktives Argument für ihre Mitarbeiterschaft nutzen. Ausstattungsqualität und Atmosphäre am Arbeitsplatz sind für jüngere Talente (aber nicht nur für diese) zu einem wichtigen Kriterium bei der Wahl des Arbeitgebers geworden.

Schließlich sorgen auch für 2019 wirksame internationale Rechnungslegungsstandards dafür, dass flexibel abgeschlossene Mietverträge mit einer Laufzeit von unter zwölf Monaten nicht in der Bilanz auftauchen müssen und sich so nicht auf die Finanzkennzahlen von Unternehmen auswirken.

Unterschiedliche Betriebsmodelle und Nutzungsarten
Für Vermieter und Investoren stellt sich gleichermaßen die Frage, wie sie auf diese geänderten Nachfragebedingungen reagieren sollten. Eigentümer müssen sich darüber klarwerden, ob, wo und wann sie mit Anbietern von Flex-Offices zusammenarbeiten wollen. Die Entscheidung muss dabei immer individuell und basierend auf dem Asset- und Marktumfeld sowie der Risiko-Rendite-Strategie getroffen werden. Nun ist dies freilich recht einfach gesagt, schwierig wird es aber, für eine Einschätzung auf entsprechende Erfahrungswerte oder grundlegende Zahlen zurückzugreifen: zu neu ist das Marktsegment. Es gilt daher, die Charakteristika des Flex-Office-Segments genauer zu analysieren und daraus Ableitungen zu treffen.

im Kern gibt es drei Betriebsmodelle:

  • Die sogenannten Serviced Offices, die ihren Mietern neben der allgemeinen Büroausstattung einige zusätzliche Dienstleistungen (wie etwa Erfrischungen oder optionale Besprechungsräume) anbieten.
  • Die klassischen Coworking-Modelle im Stile von WeWork, wo nicht nur Räumlichkeiten angeboten werden, sondern auch eine Community, die kollaboratives Arbeiten unterstützt.
  • Die Modelle, die ihre Angebote primär an den Bedürfnissen größerer oder etablierter Unternehmen ausrichten. Hier werden häufig Etagen oder noch größere Einheiten an einen Mieter vergeben.

Daneben gibt es natürlich Mischmodelle mit ganz unterschiedlichen Ausprägungen und Abstufungen. Neben diesen Modellen ist außerdem die Perspektive des Eigentümers sowie die Art der Nutzung zu unterscheiden. Wenn der Mieter ein Coworking-Anbieter wie WeWork ist, unterscheidet sich die Vermietung nur geringfügig von einer klassischen Bürovermietung, solange keine Ertragsbeteiligung oder Ähnliches vereinbart wird. Dann gibt es Modelle, in denen der Coworking-Anbieter selbst keine Flächen mietet, sondern diese als Contractor verwaltet, vergleiche Retail. Und schließlich die Plattform-Modelle, in denen der Eigentümer selbst in Verwaltung und Betrieb der Flächen einsteigt; ähnliche Modelle gibt es bereits in der Hotellerie.

Flexible Büros beeinträchtigen die Bewertung der Immobilie
All diese Modelle erfordern vom Eigentümer unterschiedliche Aufmerksamkeit und Engagement. Aus Investorensicht haben sie außerdem Auswirkungen auf die Bewertung des jeweiligen Assets, insbesondere mit Blick auf Planbarkeit der Mietzahlungen, die in die Risikobewertung einfließt. Konkret: Bei klassischen Mietmodellen erhält der Vermieter immer regelmäßige Mietzahlungen, die Bewertung der Immobilie liegt entsprechend hoch.

Wird dasselbe Asset aber als Flex-Office-Modell genutzt, hat dies je nach Modell Auswirkungen auf Volatilität und möglicherweise auch Sicherheit des Cashflows, selbst wenn das Modell theoretisch höhere Einkünfte verspricht. Diese werden in der Regel erkauft durch ein erhöhtes Risiko. Außerdem sind, so zeigt es die Erfahrung, Co-Working-Anbieter häufig sehr anspruchsvoll, was die Vorab-Ausstattung der von ihnen nachgefragten Büroräume angeht. Und schließlich muss zunächst ein passender Mieter für das jeweilige Objekt gefunden werden. Generell lässt sich als Faustregel festhalten, dass ein Flex-Office-Modell die Bewertung eines Assets zunächst beeinträchtigt.

Andererseits dürfen auch die Vorzüge nicht außer Acht gelassen werden. So ermöglicht die Konzeption als Flex-Office die Repositionierung eines Objekts. Dazu kann zum einen das derzeit häufig positive, frische Image der Co-Working-Anbieter beitragen, zum anderen die Umgestaltung und Ausstattung der Flächen gemäß den Vorstellungen des Mieters. Denkbar ist auch, dass so mancher Nutzer von Flex-Offices zu einem größeren Unternehmen heranwächst und selbst zum Mieter wird, oder dass nur Teile eines Gebäudes als Flex-Office ausgewiesen werden, die vorrangig Bestandsmietern angeboten werden können. Nicht zuletzt besteht die Möglichkeit, den Mietzins von Flex-Offices mit einem entsprechenden Risikozuschlag auszustatten, der sich bei positiver Geschäftsentwicklung als vorteilhaft erweist.

Veränderung des Büromarktes
Unterm Strich lässt sich unserer Meinung nach zusammenfassen: Auf Vermieter, die sich der neuen Zielgruppe der Co-Working-Anbieter verweigern, könnten mittelfristig schwierige Zeiten zukommen. Der Markttrend dürfte sich verstetigen, nicht verschwinden. Außerdem werden die Anbieter und die Erfahrungen, die diese im Laufe der Zeit machen, Mechanismen des Büromarktes generell verändern. Es gilt, wie beinahe immer, die richtige Balance zwischen Tradition und Fortschritt, zwischen Cashflow-Wachstum und Planbarkeit zu finden. Asset Manager sind dabei die richtigen Partner, um regelmäßig die aktuellen Entwicklungen zu verfolgen und im Gespräch mit den Mietern die passenden Strategien zu entwickeln.

Autor: Philip La Pierre, Head of Continental Europe, und Mahdi Mokrane, Head of Research & Strategy bei LaSalle Investment Management.

16.07.2019