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Was Immobilienprofis von Kunstexperten lernen können

Was hat der Maler Vermeer mit der aktuellen Lage auf den Immobilienmärkten zu tun? Nix! Und doch kann die Immobilienwirtschaft vom Kunstmarkt viel lernen, findet Professor Dr. Winfried Schwatlo FRICS.

Unterschätzte Werte groß herausbringen: Wo das Immobiliengeschäft wie der Kunstmarkt tickt (Foto: Gerd Eichmann/ CC BY-SA 4.0)
Unterschätzte Werte groß herausbringen: Wo das Immobiliengeschäft wie der Kunstmarkt tickt (Foto: Gerd Eichmann/ CC BY-SA 4.0)

Die Immobilienwirtschaft tickt für mich wie der Kunstmarkt: Richtig Erfolg hat, wer unterschätzte Werte entdeckt und groß herausbringt. Denken Sie nur an Proust, Vermeer van Delft oder Jamestown. Die Krux an der Sache ist genauso gelagert. Wer sagt denn, welche Immobilie falsch eingepreist ist? Und wer entscheidet am Ende darüber, ob der Blick in die Glaskugel richtig war – wirklich der Käufer?

Ich warne davor, ausschließlich auf den Nachfrageüberhang zu setzen. Auch wenn Büroimmobilien derzeit wieder in den Ballungszentren kommen, muss das in den nächsten fünf oder gar zehn Jahren so bleiben? Oder folgt die Büronachfrage dem Schweinzyklus wie die Hamelner Kinder ihrem Rattenfänger?

Baron von Münchhausen hätte seine Freude am Wohnungsmarkt
Auch das Wohnen, die wertstabilste aller Immobilienklassen, befindet sich mittlerweile auf einem blanken Peak. Ein wenig erinnern die Überbietungen am Wohnungsmarkt an jene Stelle im Münchhausen, als sich der Baron an den Haaren aus dem Morast zieht. Obgleich hie und da weiterhin Gewinne möglich sein werden– die Chance, jetzt noch einen Rohdiamanten zu heben, ist verschwindend gering geworden. Vom Wert stationärer Handelsimmobilien möchte ich an dieser Stelle gar nicht erst anfangen.

Und doch gibt es sie: Umwidmungen, die, sind sie erst einmal vollbracht, uns die Augen für ungeahnte Wertschöpfungen öffnen. In den meisten Fällen führt das zu einem Quantensprung, oder prosaisch gesprochen: Wer einen unterschätzten Wert heben will, muss Assetklassen durchbrechen: Bürohochhäuser, die in Wohnimmobilien umgewandelt werden. Chemiefabriken, aus denen Bürostandorte werden. High-Street-Einzelhandel, wo plötzlich gekocht, gefeiert und gegessen wird.

Obwohl sich die Liste beinahe endlos erweitern ließe, staunen selbst Immobilienexperten mit langjähriger Erfahrung, wenn mal wieder ein solcher Coup gelingt. Natürlich gibt nicht die endgültige Formel für den Erfolg der einen, die Havarie der anderen und die eher trostlose schwarze Null der dritten Immobilienanlage. Und ernüchternder Weise müssen erst viele Schiffbruch erleiden, ehe der eine mit nachhaltigen Renditen überzeugt.

Der Clou freilich liegt darin, sich die drei zentralen Werte eines Kunsthändlers zu beherzigen und dann – bei aller Schönheit der Kunst und aller Nüchternheit der Wirtschaft – auch auf das Geschäft mit Immobilien anzuwenden: Fantasie, Charme und Beharrlichkeit.

Autor: Professor Dr. Wilfried Schwatlo FRICS ist Professor für Immobilienwirtschaft, insbesondere Wirtschaftsethik und Konfliktmanagement am CORE Campus of Real Estate der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Er ist Vorstand der ICG Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft.

01.08.2018