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Von tief und hoch hängenden Früchten

Die Energiewende im Gebäudesektor wird maßgeblich darüber entscheiden, ob Deutschland seine Klimaziele für 2030 erreicht. Mit Experten diskutierte immobilienmanager bei unserem Gastgeber, der Getec Group, über Lösungen, Hindernisse und Erfolgsaussichten.

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Der Round Table "Energiewende im Gebäudesektor" bei unserem Gastgeber, der Getec Group. Von links um den Tisch: Dr. Claus Lehner (Dawonia Real Estate), Michael Lowak (Getec Group), Klaus-Peter Hesse (ZIA), Markus Gerharz (Immobilien Manager Verlag), Martin Czaja (Beos) und Michael Zahn (Deutsche Wohnen).

Die Klimaschutzziele auf Bundes- und EU-Ebene sind äußerst ambitioniert – sie zu erreichen ist allerdings nicht minder dringlich. Eine wichtige Rolle dabei nehmen die Immobilienwirtschaft und der gesamte Gebäudesektor ein. Nur wenn hier die Energiewende gelingt, können die Klimaschutzziele für 2030 und 2050 überhaupt realistisch erreicht werden. Aktuell ist der Immobilien- und Gebäudesektor trotz erheblicher Einsparungen in den vergangenen Jahren noch immer für rund 30 Prozent aller CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Die Klimaziele für 2020 verfehlt Deutschland krachend. Statt der angestrebten 40 Prozent weniger Treibhausgase als 1990 beträgt die Verringerung der Emissionen in Deutschland lediglich etwas mehr als 30 Prozent.
Wie kann vor diesem Hintergrund die Energiewende im Gebäudesektor bis 2030 und darüber hinaus gelingen? Mit dieser Kernfrage befasste sich ein Round Table, zu dem immobilienmanager nach Berlin eingeladen hatte (siehe dazu Infos am Textende). Unter den Experten der Runde herrschte Einigkeit, dass die Herausforderungen für die Immobilienunternehmen groß sind, denn innerhalb der kommenden zehn Jahre sollen sie 40 Prozent ihrer CO2-Emissionen einsparen. „Ich bin aber absolut überzeugt, dass wir diese Ziele erreichen werden“, gab sich Michael Lowak, Segment CEO Immobilienwirtschaft der Getec Group und Gastgeber des Round Table, zuversichtlich.

„Jetzt müssen wir zunächst das Machbare umsetzen.“ (Michael Lowak)
Schon mit den derzeit bestehenden Lösungen und Systemen seien große Effekte zu erzielen. Diese „Low Hanging Fruits“ gelte es erst einmal zu ernten, bevor man sich zu sehr auf visionäre Zukunftslösungen konzentriere, so Lowak. „Auf lange Sicht mag das sinnvoll sein, aber jetzt müssen wir zunächst das Machbare umsetzen, um kurzfristige Fortschritte zu erzielen.“ Und die sind durchaus möglich, etwa über den Austausch veralteter Heizungssysteme. „Über 80 Prozent der Anlagen sind älter als zehn Jahre und haben damit Ineffizienzen. Allein durch deren Erneuerung können zehn bis 15 Prozent der benötigten CO2-Einsparungen erreicht werden“, rechnete er vor. Die 2030er-Ziele müssen im Bestand erreicht werden, waren sich die Experten einig. Der Neubau etwa von klimaneutralen Quartieren sei im zweiten Schritt wichtig für die Einsparziele bis zum Jahr 2050.
Am Beispiel des Austauschs der Heizungsanlage zeigt sich neben dem großen Potenzial allerdings auch eines der Hemmnisse der Energiewende im Gebäudesektor: das Kosten-Nutzen-Dilemma. Wechselt ein Eigentümer die Anlage aus, fällt das unter Instandhaltung und ist deshalb nicht umlagefähig. Von den Verbrauchseinsparungen der neuen Anlage profitiert dann jedoch der Nutzer durch geringere Nebenkosten. „Aus wirtschaftlichen Gründen wird kein Eigentümer eine Anlage austauschen, wenn er dazu nicht verpflichtet ist“, brachte es Michael Zahn, CEO der Deutschen Wohnen AG, auf den Punkt. Sein Haus ist mit rund 168.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten eines der größten Wohnungsunternehmen in Deutschland.

Jährliche Investition bis 2030: etwa 120 Milliarden Euro
Die Politik habe das Thema der Energiewende im Gebäudesektor über Jahre verschlafen, bemängelte Klaus-Peter Hesse vom ZIA. „Bestes Beispiel hierfür ist, dass die Abschreibung von energetischen Gebäudesanierungen drei Anläufe gebraucht hat, um in das Klimapaket der Bundesregierung aufgenommen zu werden.“ Die Potenziale von Wirtschaftsimmobilien im Bezug auf CO2-Einsparungen seien noch gar nicht von der Politik aufgegriffen worden. Klar scheint, dass ohne stärkere Anreize für Immobilieneigentümer die benötigten Investitionen – der ZIA rechnet bis 2030 mit jährlich etwa 120 Milliarden Euro – nicht getätigt werden. Eine immense Summe, die nur gemeinschaftlich von Vermietern, Mietern und dem Staat geschultert werden könne.
Wenn die Politik das Thema lange verschlafen hat, schließt sich die Frage an, ob die Immobilienunternehmen selbst der Energieoptimierung ihrer Bestände die notwendige Bedeutung zugemessen haben. In den Augen von Klaus-Peter Hesse sind die großen Corporates wie Siemens hier bereits einen Schritt weiter – auch weil sie durch Vorgaben dazu gezwungen waren, ihre Bestände nachhaltig zu optimieren.
Die Politik kann und wird allerdings nicht der alleinige Treiber der Nachhaltigkeitsbestrebungen sein. Auch Mieter, Investoren und Finanzierer erwarten zunehmend häufiger energetisch optimierte Immobilien. Gemietet und gekauft wird nur noch, was energetisch optimiert ist. Das betrifft auch die gewerblichen Immobilien, bei denen Martin Czaja, Vorstand von Beos, einen Wandel registriert hat. „Energetisch optimierte Gebäude fordern mittlerweile nicht mehr nur die großen Blue Chips, für die grüne Immobilien Teil ihrer kompletten Nachhaltigkeitsstrategie sind. Im gewerblichen Bereich erwarten das immer häufiger auch andere Mieter von uns.“

Das Nutzerverhalten muss sich ändern
Das Gebäude selbst – egal ob Neubau oder Bestand – ist allerdings nur die eine Seite der Medaille. „Wenn sich das Verbraucherverhalten nicht verändert, nützt uns auch eine noch so gut isolierte Gebäudehülle nichts“, machte Czaja eindringlich klar. An dieser Stelle zeigt sich ein weiteres Problemfeld: die Verbrauchskostenabrechnung.
„Die Nebenkostenabrechnung am Ende des Jahres ist abstrakt und beeinflusst kaum das tägliche Verhalten – die meisten Nutzer werden sie noch nicht einmal kennen. Wenn die Mitarbeiter aber direkt ablesen können, welche Auswirkungen das Hochfahren der Heizung oder das Offenstehenlassen des Fensters auf die CO2-Bilanz hat, können sie ihr Verhalten entsprechend anpassen.“ Intelligente Gebäudesteuerung mit digitalen Systemen und einer möglichst direkten Rückkopplung an die Verbraucher könnte für den notwendigen Sinneswandel sorgen. „Technologisch ist das alles schon heute möglich. Als Nutzer muss man sich aber darauf einlassen und sein Verhalten ändern“, so Martin Czaja.
Selbst im Neubau sei die digitale Infrastruktur häufig nur bedingt auf der Höhe der Zeit. Aufgrund der langen Planungs-, Genehmigungs und Bauprozesse in Deutschland sei bei Fertigstellung der Gebäude die technische Ausstattung häufig bereits wieder veraltet.

„Wir werden ältere Immobilien verkaufen, um sie im Gegenzug durch Neubauten zu ersetzen.“ (Dr. Claus Lehner)
Dr. Claus Lehner, Geschäftsführer des Wohnungsunternehmens Dawonia aus München, pflichtete ihm bei: „Digitale Lösungen könnten zu einem grundlegenden Wandel führen, wenn Nutzer unmittelbar die Einspareffekte wahrnehmen. Durch Pilotprojekte wissen wir, dass digitale Funktionen zu verändertem Nutzungsverhalten führen und wir alleine damit rund zehn Prozent Einsparungen erreichen können.“ Eine Incentivierung könne für Mieter ein Anreiz sein, sich stärker auf eine digital gesteuerte Gebäudetechnik einzulassen.
Die Dawonia hält rund 30.000 Wohnungen im Bestand und will diesen „in Teilen drehen“. Im Durchschnitt der Baujahre stammen die Gebäude des süddeutschen Wohnungsunternehmens aus den 1970er Jahren. „Wir fahren eine duale Strategie und werden ältere Immobilien verkaufen, um sie im Gegenzug durch Neubauten zu ersetzen“, erklärte Dr. Claus Lehner. „Bei Altbauten aus den 1950er oder 1960er Jahren fällt uns allen ja bislang meist nur ein, sie 14 Zentimeter dick zu dämmen. Mir fehlen hier noch bessere Ideen und technische Lösungen, um auch mit dieser Bausubstanz die Klimaziele der kommenden 30 Jahre erreichen zu können.“
Für Martin Czaja könnte der mit Kapital stark aufgepumpte Transaktionsmarkt wichtige Impulse setzen. „Käufer können mit dem Manage-to-green-Ansatz die Modernisierungskosten bereits beim Ankauf mit einpreisen.“ Dadurch könnten sich auch aufwendige energetische Investitionen, die für die Vorbesitzer wirtschaftlich wenig sinnvoll gewesen wären, für Investoren durchaus rechnen. Die Tatsache, dass aktuell dreimal mehr Kapital im Markt nach Investitionsmöglichkeiten
sucht als es auf Angebot trifft, könnte die Energiewende unterstützen. Ein komplett CO2-neutraler Gebäudebestand in Deutschland sei aber nicht darstellbar.

„Immobilien werden in Zukunft eine andere Bedeutung haben.“ (Klaus-Peter Hesse)
Betrachtet man die Eigentumsverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt, wird deutlich, dass die Energiewende im Gebäudesektor in erster Linie nicht von institutionellen Unternehmen, sondern von privaten Eigentümern geleistet werden muss. Knapp 70 Prozent aller Wohnungen in Deutschland gehören Eigennutzern und Kleinvermietern. „Die höchsten Einsparpotenziale haben wir in Gründerzeit-Altbauten, und die sind größtenteils im Eigentum von Kleinstvermietern“, so Michael Zahn. Dabei gab er zu bedenken, dass diese Bestände nicht nur in Berlin oder München liegen, sondern auch in schwierigeren Märkten. „Das zeigt, wie komplex das Thema ist.“ Deshalb fordert er: „Wir brauchen Anreize für Kleinvermieter, wir brauchen Technologieoffenheit, und es muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit gelten.“
Durchaus sinnvoll finden die Teilnehmer die CO2-Abgabe – machten sich allerdings für eine sinnvolle Verwendung der eingenommenen Mittel stark. „Die Gelder aus der CO2-Abgabe müssen in den Gebäudesektor zurückfließen“, so Deutsche-Wohnen-Chef Zahn. Die Gelder dürften nicht in andere Sektoren fließen, sondern müssten über eine Objektförderung dem Bestand zugutekommen. „Das wiederum gibt die Möglichkeit, soziale Härten aus dem System zu nehmen und auch die Mieter zu entlasten.“
Klaus-Peter Hesse vom ZIA nahm die Branche in die Pflicht, ihrerseits der Politik Vorschläge für sinnvolle Maßnahmen und Regelungen zu machen. „Bei der Enev 2016 sind wir selbst erst aufgewacht, als wir gesehen haben, dass die Neubaukosten um sieben bis acht Prozent gestiegen und im Gegenzug keine nennenswerten Energieeinsparungen zu verzeichnen waren. Daraus sollten wir gelernt haben.“ Er ist sich sicher, dass Immobilien in Zukunft eine andere Bedeutung haben werden. „Sie werden Energie produzieren, speichern und verteilen. Dafür müssen politisch die Rahmenbedingungen geschaffen werden.“
Hier liegt Vieles im Argen, wenn man nur die Gewerbesteuerinfizierung bei Fotovoltaik-Anlagen auf den Dächern betrachtet. Als weiteres Beispiel nannte Hesse die Frage, ob ein Quartier eigentlich als zusammenhängendes Gebiet behandelt wird, wenn es von einer Straße durchkreuzt wird. „Wir müssen größer und stärker in Gesamtsystemen denken“, pflichtete auch Michael Lowak bei. „Die Regulatorik muss es erlauben, dass grüne Energie auch dann angerechnet wird, wenn sie drei Kilometer entfernt gewonnen wird und nicht direkt im selben Gebäude.“ Politik müsse flexibler denken und nicht ausschließlich Gebäude für Gebäude.

„Die Gelder aus der CO2-Abgabe müssen in den Gebäudesektor zurückfließen.“ (Michael Zahn)
Neu denken, das sollten auch die Wohnungsunternehmen, etwa wenn es um die Ausgestaltung von Mietverträgen geht. Für Martin Czaja sind zum Beispiel die aus dem gewerblichen Sektor bereits angewendeten Green-Lease-Klauseln ein interessantes Modell. Gelingt es dem Vermieter die Nebenkosten für den Mieter zu reduzieren, zahlt dieser im Gegenzug eine höhere Kaltmiete. „Sonst gibt es für den Eigentümer überhaupt keine Motivation zu investieren.“
Mit Blick in die weitere Zukunft waren die Experten durchaus positiv gestimmt. „2050 werden 85 Prozent der Menschen in Deutschland in großen Städten und Metropolregionen leben“, so Michael Zahn. Das sei eine große Chance, auch weil diese Städte sehr kompakte Strukturen haben werden. „Das Kapital ist da, und die Technik ist da. Das sind sehr vorteilhafte Rahmenbedingungen für die Energiewende im Gebäudesektor“, zeigte sich der Deutsche-Wohnen-CEO überzeugt.


Round Table „Energiewende im Gebäudesektor“
Die Expertenrunde zu drängenden Fragen und möglichen Lösungsansätzen für die Energiewende fand auf Einladung von immobilienmanager in Berlin statt. Teilnehmer am Round Table waren:

Michael Lowak, Segment CEO Immobilienwirtschaft der Getec Group
Dr. Claus Lehner, Vorsitzender der Geschäftsführung, Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG
K laus-Peter Hesse, Sprecher der Geschäftsführung des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA e.V.
Michael Zahn, CEO der Deutsche Wohnen Gruppe
Martin Czaja, Vorstand der Beos AG

Moderation: Markus Gerharz, Leitung Programm Geschäftsfeld Immobilienwirtschaft, Immobilien Manager Verlag
Gastgeber: Getec Group


Dieser Artikel stammt aus der aktuellen immobilienmanager-Ausgabe 3-2020 (Autor: Markus Gerharz).

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10.03.2020