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Vier Probleme, die Sie beim neuen Bauvertragsrecht unbedingt beachten sollten

Seit Januar gilt das neue Bauvertragsrecht. Weil sich vor Gericht erst noch Leitlinien in der Umsetzung des Rechts zeigen müssen, herrscht derzeit noch große Unsicher-heit. Die vier größten Problemfelder und wie Sie Ihnen begegnen sollten.

Bei einem Bauvertrag nach dem neuen Bauvertragsrecht sollten Sie besondere Vorsicht an den Tag legen (Foto: Michal Parzuchowski/unsplash.com)
Bei einem Bauvertrag nach dem neuen Bauvertragsrecht sollten Sie besondere Vorsicht an den Tag legen (Foto: Michal Parzuchowski/unsplash.com)

Das mit Spannung erwartete neue Bauvertragsrecht ist mit Wirkung zum 01. Januar 2018 in Kraft getreten. Damit wurden bestimmte Vertragstypen wie der Bauvertrag, der Verbraucher-Bauvertrag, der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag erstmals gesetzlich geregelt.

Neben der bloßen Kodifizierung langjähriger Rechtsprechung sind in einigen Bereichen erhebliche Neuerungen eingeführt worden. Ob das neue Recht die Erwartungen erfüllen kann, bleibt abzuwarten. Momentan sind noch viele Fragen offen und strittig. Es dürfte noch eine längere Phase der Rechtsunsicherheit bevorstehen, bis sich in der Rechtsprechung bestimmte Leitlinien abzeichnen.

Vier Problemfelder im Bauvertrag
  1. Das neue Anordnungsrecht des Bestellers
  2. Die Abnahme
  3. Der Verbraucher-Bauvertrag
  4. Der Bauträgervertrag

Dies stellt nicht nur Juristen vor Herausforderungen an die Vertragsgestaltung, sondern erfordert auch von Projektentwicklern, Bauträgern und Generalunternehmern Geduld: Ob und in welchem Umfang vertraglich von den gesetzlichen Vorschriften in zulässiger abgewichen werden kann, steht in einigen Bereichen schlicht noch nicht fest.

Die Neuregelungen dürften auch während der Bauausführung Konflikte, wenn nicht gar gerichtliche Streitfälle provozieren, die ein Projekt erheblich verzögern können, insbesondere im Hinblick auf den klassischen Baurechtsstreit über die Vergütung von Nachtragsleistungen.

Die wichtigsten Neuerungen und potentiellen Problemfelder

  1. Anordnungsrecht des Bestellers
    Die relevanteste und zugleich problematischste Neureglung dürfte die Einführung des Rechts des Bestellers einer Bauleistung sein, Änderungen des vereinbarten Werkerfolges anzuordnen. Die Regelung gilt entsprechend auch für Architekten- und Ingenieursverträge.

    Der Auftragnehmer ist im Fall eines Änderungsbegehrens zunächst verpflichtet, ein Angebot über Mehr-oder Minderkosten abzugeben, sofern ihm die Änderung zumutbar ist. Bereits über die Frage der Zumutbarkeit wird man sich trefflich streiten können – diese ist durch eine Abwägung der beiderseitigen Interessen zu beantworten. Ein Vorgang also, der naturgemäß Spielraum für Wertungen lässt und damit (Rechts-)unsicherheit verursacht.

    Sofern sich die Vertragsparteien schließlich nicht innerhalb von 30 Tagen über die Änderungswünsche und deren Vergütung einigen können, steht dem Besteller ein einseitiges Anordnungsrecht zu – der Auftragnehmer muss dann Folge leisten, allerdings wiederum nur, sofern ihm die Leistung zumutbar ist. Die 30-Tages-Frist, die auch bei unbedeutenden Nachträgen gilt, ist gänzlich unpraktikabel. Sie führt unter Umständen zu empfindlichen Baustillständen und damit zu nicht kalkulierbaren Projektverzögerungen. Auftragnehmer haben theoretisch die Möglichkeit, durch fehlende Einigungsbereitschaft Verhandlungsdruck auf den Besteller auszuüben.

    Der Auftragnehmer kann für die angeordnete Änderungsleistung 80 Prozent der angebotenen Vergütung als Abschlagszahlung verlangen. Auf den ersten Blick erscheint dies Anreize für die Stellung überhöhter Nachtragsangebote zu bieten. Stellt sich allerdings im Nachhinein heraus, dass das Angebot überteuert war, muss der Auftragnehmer die überschießenden Beträge zurückzahlen, verzinst mit neun Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz – eine gute Geldanlage für den Besteller, der allerdings das Insolvenzrisiko des Auftragnehmers trägt.

    Sowohl Besteller als auch Auftragnehmer steht die Möglichkeit zu, eine schnelle gerichtliche (vorläufige) Entscheidung über das Anordnungsrecht oder Nachtragshöhe zu erwirken. Der Anlass für die Eilbedürftigkeit braucht dabei dem Gericht nicht glaubhaft gemacht werden, was eine deutliche Erleichterung darstellt. Nachtragsstreitigkeiten zählen seit je her zu den Klassikern der Baurechtsstreitigkeiten. In Zukunft ist daher mit vermehrten gerichtlichen (Eil-)Verfahren zu rechnen. Um hier vor Überraschungsentscheidungen ohne mündliche Verhandlungen gefeit zu sein, empfiehlt es sich, bei Gericht Schutzschriften zu hinterlegen, sobald sich Nachtragskonflikte andeuten.

  2. Abnahme
    Auch die Neuregelung der Abnahme wirft Fragen auf: Die Abnahme gilt bereits dann als erklärt, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist (in der Regel zwölf Tage) zur Abnahme gesetzt und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.

    Der Eintritt dieser sogenannten Abnahmefiktion kann vom Besteller also durch Benennung lediglich eines einzigen Mangels verhindert werden, selbst wenn dieser unwesentlich ist, jedenfalls solange dies nicht rechtsmissbräuchlich geschieht (so die Gesetzesbegründung). Trotz dieser wertenden Einschränkung ist in der Praxis damit zu rechnen, dass Besteller, die Kenntnis von Mängeln haben, die Abnahme unter Berufung hierauf verweigern und – rein vorsorglich – auch unklare Mängelerscheinungen benennen werden. Dies gilt erst recht, weil nach der Gesetzesbegründung die Abnahmewirkungen selbst bei wesentlichen Mängeln eintreten, sofern der Besteller auf die Fristsetzung des Unternehmers nicht reagiert.

    Damit ist letztlich weiterer Streit über die Frage des Eintritts der Abnahmefiktion vorprogrammiert. Die Neuregelungen bringen insoweit für beide Seiten keine echten Erleichterungen mit sich. Nach wie vor ist deshalb zu empfehlen, vertraglich eine förmliche Abnahme zu vereinbaren und durchzuführen.

  3. Der Verbraucher-Bauvertrag
    Ist ein Verbraucher Auftraggeber einer Bauleistung, gelten ergänzend zu den allgemeinen Vorschriften über den Bauvertrag die nachfolgenden, verbraucherschützende Regelungen, die vor allem von den Bauunternehmen zwingend zu berücksichtigen sind, das heißt auch nicht abbedungen werden können.

    Der Bauunternehmer muss…
    …den Verbraucher vorvertraglich über Vertragsleistungen, die er erbringt, unterrichten,
    …den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht informieren,
    …dem Verbraucher alle Unterlagen zur Verfügung stellen, die dieser für Nachweise gegenüber Behörden benötigt.

    Ferner…
    …werden die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung Inhalt des Bauvertrags
    …ist der Anspruch des Unternehmers auf Abschlagszahlungen und die Möglichkeit zur Vereinbarung von Erfüllungssicherheiten zu Lasten des Verbrauchers begrenzt,
    …muss der Verbraucher keine Sicherheitsleistung erbringen.

Achtung: Sofern in der Baubeschreibung ein Fertigstellungsdatum benannt ist, so gilt dieses Datum als verbindlich vereinbarter Zeitpunkt. Der Auftragnehmer kommt daher ohne weiteres mit allen Konsequenzen in Verzug, wenn die Leistung an diesem Tag nicht fertiggestellt ist. Um dies zu vermeiden sollten Unternehmer darauf achten, zumindest in der Baubeschreibung keine konkreten Fertigstellungstermine anzugeben.

4. Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag wird nun erstmals legal definiert als Kaufvertrag mit Herstellungsverpflichtung. Die in der Praxis relevante Abgrenzung zum Kaufvertrag über ein bereits vollständig neu erstelltes Objekt wurde dabei nicht geklärt. Die hierzu ergangene Rechtsprechung dürfte weiterhin anwendbar sein.

Wichtige Änderungen betreffen die Fälligkeit des Kaufpreises. Nach bisherigem Recht konnte die letzte Rate auch unabhängig von der Abnahme fällig werden. Wegen des neu enthaltenen ausdrücklichen Verweises auf das Werkvertragsrecht ist nunmehr die Abnahme Fälligkeitsvoraussetzung, sodass auch die Ausführungen zur fiktiven Abnahme entsprechend gelten. Da Bauträgerverträge oft mit Verbrauchern geschlossen werden, sind auch die verbraucherschützenden Normen zu berücksichtigen.

Fazit und Empfehlungen zum Umgang mit dem neuen Bauvertragsrecht

Angesicht der noch jungen Neuregelungen und einiger Unklarheiten dürfte zunächst Zurückhaltung bei der Vertragsgestaltung geboten sein. Man wird nicht ohne weiteres alte Vertragsmuster anwenden können, da einige Klauseln AGB-rechtlich unwirksam sein könnten. Empfehlenswerter dürfte es sein, sich bis auf weiteres nahe an den gesetzlichen Regelungen zu orientieren.
Die Praxistauglichkeit der Regelungen wird sich ebenfalls erst anhand der Entwicklungen in der Rechtsprechung erweisen müssen, vermutlich über mehrere Jahre hinweg. Bis dahin dürfte auch eine zwingend erforderliche Anpassung der VOB/B auf sich warten lassen. Bleibt zu hoffen, dass mit der dann anstehenden Reform erste Rechtsprechungserkenntnisse umgesetzt werden und mehr Rechtssicherheit geschaffen wird.


Das erläuterte Anordnungsrecht des Bestellers wurde hingegen ausdrücklich ausgenommen. Damit sollte vor allem vermieden werden, dass die Erwerber Sonderwünsche über dieses Anordnungsrecht durchsetzen. Die entsprechende Regelung wird aber als abdingbar verstanden. Dies bedeutet, dass im Bauträgervertrag wie bisher auch Regelungen zum Umgang mit Sonderwünschen und deren Vergütung getroffen werden können. Die praktischen Auswirkungen der Neuregelung sind an dieser Stelle gering.

Autor: Thorsten Krull ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Partner der Kanzlei Krause Creutzburg & Partner in Berlin.

10.04.2018