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TTIP: Sprengsatz für die Immobilienwirtschaft

Das Freihandels- und Investmentabkommen TTIP lässt die Immobilienbranche eher kalt. Dabei birgt es für Investoren handfeste Vorteile – die Stadtentwicklung würde es jedoch wichtige Instrumente rauben und so zum Problem für die Öffentliche Hand.

Das transatlantische Freihandelsabkommen TTIP könnte die Immobilienwelt nachhaltig verändern (Foto: MPD01605, CC BY-SA 2.0)
Das transatlantische Freihandelsabkommen TTIP könnte die Immobilienwelt nachhaltig verändern (Foto: MPD01605, CC BY-SA 2.0)

Anders als klassische Freihandelsabkommen ist TTIP ein echter „Game Changer“. Das große I in der Abkürzung macht juristisch gesehen aus dem Eigentümer den „Investor“. Zugleich wird aus jeder staatlichen Regelung, die das Grundstückseigentum betrifft, eine indirekte Enteignung. Jede investitionsfeindliche Maßnahme könnte zudem den Grundsatz der gerechten und billigen Behandlung verletzen.

Statt nationaler Gerichtsbarkeiten entscheiden ad hoc einberufene Schiedsgerichte, die auf Basis der höchst spekulativen Discounted Cash Flow-Methode (DCF) agieren. Das kann zu millionenschweren Schadensersatzforderungen führen, ohne das die verklagten Staaten die Urteile überprüfen und in die Berufung gehen könnten.

Der Einflussbereich des in Verhandlung befindlichen Abkommens ist gewaltig: TTIP erfasst 60 Prozent der globalen Wertschöpfung und betrifft mehr als 850 Millionen Menschen. Beide Seiten erhoffen sich mehr Wachstum, höheren Wohlstand und mehr Arbeitsplätze. Zudem sieht TTIP die Harmonisierung von Standards vor, die über den bestehenden Rechtsrahmen hinausgehen.

Allerdings hat die Debatte um das Abkommen die planungs-, bau- und vergaberechtliche Praxis noch längst nicht erreicht. Unter TTIP hätte man es mit Investoren unterschiedlicher Herkunft zu tun, die – dank TTIP – „en bloc“ bevorzugt werden müssten. Dies betrifft US-amerikanische Investoren in Europa und umgekehrt europäische Investoren in den USA. Alle TTIP-Investoren genießen also Sonderrechte, mit allen verfassungsrechtlichen Risiken und wettbewerblichen Vorteilen.

Investorentraum oder staatlicher Albtraum?
Die regulatorische Zusammenarbeit zwischen der EU und den USA macht das Lernen bestimmter Begriffe aus der investitionsrechtlichen Sphäre erforderlich. Die wichtigsten materiellen Investitionsschutzstandards sind die „indirekte Enteignung“, die „gerechte und billige Behandlung“ sowie der „Schutz vor Enteignungen ohne Entschädigung“.

Das deutsche Verfassungsrecht kennt eine indirekte Enteignung nicht. Spannend ist aus nationaler Sicht daher die Frage nach einer daraus resultierenden Entschädigungspflicht und deren Vereinbarkeit mit der Eigentumsgarantie des Artikels 14 des Grundgesetzes (GG).

Professor Dr. Fabian Thiel über TTIP

Manche Autoren setzen die indirekte Enteignung mit einer grundsätzlich entschädigungsfreien Inhalts- und Schrankenbestimmung (Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 GG) gleich. Andere Experten verweisen auf die Ähnlichkeit mit dem angelsächsischen Instrument des „taking“, vergleichbar mit einer Enteignung.

Es wird auch von einer de-facto-Enteignung (indirekte Enteignung) oder – im Falle einer schrittweisen Verdrängung des Investors etwa aus einem Bauprojekt – von einer „schleichenden Enteignung“ (direkte Enteignung) gesprochen. Die Schiedsgerichtspraxis hat keine einheitliche Linie herausbilden können. Die Entscheidungen widersprechen sich sogar. In jüngster Zeit ist eine Ausdehnung des Enteignungsbegriffs durch Schiedsgerichte auf Maßnahmen des Verwaltungsrechts (Umweltrecht, Planungs- und Baurecht), aber auch des privaten Mietrechts zu beobachten. Ein Grund zur Sorge?

Regulatorisches Frühwarnsystem
Als ein weiterer neuralgischer Punkt könnten sich die Vorabinformationen der EU-Kommission an die zuständigen EU-Behörden über mögliche TTIP-zuwiderlaufende Regulierungsvorhaben erweisen. Viele Regulierungen „aus Brüssel“ betreffen bekanntlich Immobilien und die gebaute Umwelt, etwa zu Umwelt- und Bauproduktestandards oder zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Die Vorabinformationen sollen Regulierungen, die das Investitionsklima in den Mitgliedstaaten beeinträchtigen könnten, verhindern oder zumindest entschärfen. Dies könnte in der Praxis auf eine Art Frühwarnsystem hinauslaufen.

Ein TTIP-Regime könnte zukünftig beispielsweise weitergehende Regelungen zur Mietpreisbremse, zu Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen, zur Ausweisung von Sanierungsgebieten sowie Umwandlungs- und Zweckentfremdungsverbote zur Verhinderung von „Luxussanierungen“ oder Einschränkungen der Geschäftstätigkeit von Airbnb zumindest erschweren oder verzögern.

Das „I“ in TTIP ist das A und O  – zum Sachstand

Eigentlich sollte sich TTIP in diesem Jahr auf die Zielgeraden einbiegen. Angesichts der sehr kontrovers geführten öffentlichen Debatte erscheint dies aber wenig realistisch. Sollte TTIP scheitern, wird es mit Sicherheit durch ein anderes globales Investitionsschutzabkommen ersetzt, das möglicherweise regional begrenzt ist. Aus der jetzigen Fassung (Stand: Juni 2016) und aus den von Greenpeace Niederlande geleakten Papieren zum Verhandlungsstand geht eines klar hervor: Das Spannende an TTIP ist nicht das Chlorhühnchen, sondern die Definition von Investitionsstandards. Das „I“ in TTIP ist von überragender Bedeutung. Grundstücke als „immovable properties“ sind als Investitionsgüter ausdrücklich nicht ausgeschlossen. Für Immobilieninvestoren aus den TTIP-Vertragsstaaten sowohl der Europäischen Union als auch der USA bietet TTIP erhebliche Vorteile, für eine planende Kommune hingegen massive Nachteile. Eine sachliche Abwägung scheint also geboten.

Investoren, die im Paketverkauf kommunale Wohnungsbestände erworben haben, könnten nachteilige Regelungen als Verletzung ihrer „gerechten und billigen Behandlung“ interpretieren und vor privaten Schiedsgerichten Schadensersatz einfordern. Bedeutet TTIP somit das mittelbare Ende des Städtebaurechts? Ausgeschlossen ist diese Konsequenz angesichts des derzeitigen Sachstands nicht.

Legal, aber nicht legitim?
Ein Streitfall von verfassungsrechtlicher Dimension sind die vorgesehenen Schiedsgerichte. Obwohl Schiedsgerichte im privaten Baurecht seit langem bekannt und durchaus bewährt sind, befinden sie sich international gesehen aktuell in einer Legitimationskrise. Denn nicht jede Entscheidung wird veröffentlicht. Zudem erscheinen Begründung und Bewertung einer zugesprochenen Schadenssumme oft willkürlich und wenig nachvollziehbar; der Begriff „Intransparenz“ ist hier durchaus berechtigt. Zudem sind die Kosten eines Streitbeilegungsverfahrens erschreckend hoch.

Klassiker der Schiedsgerichtsentscheidungen sind beispielsweise ein Verfahren zu einer Baugenehmigung, die aufgrund der nachträglichen Ausweisung eines Naturschutzgebiets zurückgenommen wurde (Fall: Metalclad). Interessant ist auch die Versagung einer Genehmigung zur Betreuung eines Hotels in Ägypten (Fall: Wena Hotels). Jeder Raum- und Stadtplaner sollte außerdem die Entscheidung MTD Equity v. Chile kennen. Dort ging es um die Verhinderung eines Landentwicklungsprojekts in Chile auf der kommunalen Ebene wegen eines Verstoßes gegen einen Flächennutzungsplan, der auf nationaler Ebene genehmigt worden war. Der Investor bekam vom Schiedsgericht 7.163.000 US-Dollar Schadensersatz zugesprochen. Vor allem die öffentliche Hand sollte sich das irgendwann endgültig ausgehandelte TTIP-Vertragswerk also ganz genau ansehen.

Autor: Professor Dr. Fabian Thiel lehrt Baurecht, Immobilienwirtschaft und Immobilienbewertung an der Frankfurt University of Applied Sciences.

29.07.2016