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Der große Griff nach Nachhaltigkeit

Herausforderung und Chance zugleich: Was die Taxonomie-Verordnung für die Immobilienwirtschaft bedeutet - ein Beitrag von Dr. Sebastian Orthmann und Sarah Kolodzik.

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Viel Zeit bleibt nicht mehr, um sich mit den nun definierten Taxonomie-Kriterien auseinanderzusetzen. (Bild: Pixabay)

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Immobilie nachhaltig? Viele Zertifizierungen haben in der Vergangenheit versucht, Kriterien für diese Frage zu entwickeln. Nun schafft die Taxonomie-Verordnung auf europäischer Ebene erstmals ein rechtlich verbindliches Regelwerk für die Beurteilung der Nachhaltigkeit von Immobilien.

Hintergrund der Taxonomie-Verordnung

Das Ziel der Klimaneutralität der EU kann bis zum Jahr 2050 nur durch massive Investitionen in nachhaltige Projekte erreicht werden. Die EU hat daher im Jahr 2018 einen Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums veröffentlicht. Der Aktionsplan hat vor allem die Intention, Kapitalflüsse hin zu nachhaltigen Investitionen zu lenken. Zentraler Rechtsakt des Aktionsplans ist die Taxonomie-Verordnung. Die Taxonomie-Verordnung legt als einheitliches Klassifikationssystems fest, wann eine Wirtschaftstätigkeit nachhaltig ist.

Nach der Taxonomie-Verordnung ist eine Wirtschaftstätigkeit insbesondere dann nachhaltig, wenn sie einen wesentlichen Beitrag zur Verwirklichung eines Umweltziels leistet, nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines Umweltziels führt und soziale Mindeststandards erfüllt. Sogenannte delegierte Rechtsakte in Form Regulatorischer Technischer Standards konkretisieren, wann diese Bedingungen erfüllt sind.

Konkrete Anforderungen der Taxonomie-Verordnung an die Nachhaltigkeit von Immobilien

Die Europäische Kommission hat den lang erwarteten ersten delegierten Rechtsakt zur Taxonomie-Verordnung am 21. April veröffentlicht. Zwei Anhänge zum delegierten Rechtsakt definieren in sieben Kategorien für Immobilien konkrete technische Bewertungskriterien für die Umweltziele "Klimaschutz" und "Anpassung an den Klimawandel".

Anhang I enthält die technischen Bewertungskriterien für das Umweltziel des Klimawandels und legt fest, wann eine Wirtschaftstätigkeit einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leistet. Anhang II enthält die technischen Bewertungskriterien für das Umweltziel der Anpassung an den Klimawandel. Die technischen Bewertungskriterien entwickeln Nachhaltigkeitsstandards unter anderem für den Neubau und die Renovierung von Gebäuden sowie den Gebäudebestand.

Neubauten sind bezogen auf das Umweltziel "Klimaschutz" Taxonomie-konform, wenn ihr Primärenergiebedarf mindestens zehn Prozent unter den nationalen Werten des Niedrigstenergiegebäudestandards liegt. Die Werte für den Niedrigstenergiegebäudestandard definiert in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz. Das Gebäudeenergiegesetz gilt auch für die Beurteilung der Taxonomie-Konformität der Renovierung bzw. Sanierung von Immobilien. Alternativ ist eine Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsmaßnahme Taxonomie-konform, wenn sie zu einer Reduzierung des Primärenergiebedarfs des Gebäudes von mindestens 30 Prozent führt.

Hinsichtlich der Taxonomie-Konformität des Gebäudebestands wird nach dem Errichtungsdatum differenziert. Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, entsprechen den Anforderungen der Taxonomie, wenn sie mindestens die Energieeffizienzanforderungen des Energy Performance Certificate A erfüllen. Alternativ sind sie Taxonomie-konform, wenn sie zu den 15 Prozent energieeffizientesten Gebäuden des nationalen oder regionalen Gebäudebestandes gehören. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, gelten die bereits genannten Voraussetzungen für Neubauten.

Bezogen auf das Ziel "Anpassung an den Klimawandel" ist für die Taxonomie-Konformität einer Immobilie erforderlich, dass die für das Gebäude relevanten Klimarisiken identifiziert und Anpassungslösungen entwickelt werden, die diese Risiken wesentlich reduzieren.

Die beiden Anhänge zum delegierten Rechtsakt enthalten zudem detaillierte technische Bewertungskriterien für die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen eine Wirtschaftstätigkeit nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines Umweltziels führt (Do Not Significant Harm, kurz DNSH-Kriterien). Für Immobilien werden auch insoweit Nachhaltigkeitsstandards unter anderem für den Neubau und die Renovierung von Gebäuden und den Gebäudebestand geschaffen.

Nächste Schritte auf dem Weg zu mehr Nachhaltigkeit

Die EU plant, bis Ende des Jahres weitere delegierte Rechtsakte zur Taxonomie-Verordnung zu den übrigen Umweltzielen "Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser und Meeresressourcen", "Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft", "Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung" und "Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme" zu veröffentlichen.

Der im April veröffentlichte delegierte Rechtsakt ist ab dem 1. Januar 2022 anzuwenden.

Auswirkungen der Taxonomie-Verordnung werden gesamte Immobilienwirtschaft betreffen

Viel Zeit bleibt also nicht mehr, um sich mit den nun definierten Kriterien auseinanderzusetzen. Eine Befassung mit dem Thema sollte aber bei allen Unternehmen der Immobilienwirtschaft ganz oben auf der Agenda stehen, und zwar unabhängig davon, ob das jeweilige Unternehmen zum direkten Adressatenkreis der Taxonomie-Verordnung gehört.

Der direkte Adressatenkreis umfasst hauptsächlich Finanzmarktteilnehmer, die bestimmte Finanzprodukte anbieten und betrifft damit vornehmlich Immobilienfonds. Zudem sind Unternehmen, die unter die CSR-Richtlinie fallen, direkt von der Taxonomie-Verordnung betroffen.

Die Auswirkungen der Offenlegungs- und Transparenzpflichten, die mit der Taxonomie-Verordnung in Zusammenhang stehen, werden allerdings in der gesamten Immobilienwirtschaft zu tiefgreifenden Veränderungen führen. Die direkt von den Offenlegungs- und Transparenzpflichten betroffenen Unternehmen werden im Rahmen ihrer Investments alle Teilnehmer der Immobilienwirtschaft zu mehr Nachhaltigkeit anhalten.

Es ist daher auch zu erwarten, dass die Preisunterschiede zwischen nachhaltigen und nicht nachhaltigen Gebäuden in den nächsten Jahren größer werden.

Aktuelle Herausforderungen im Zusammenhang mit der Taxonomie-Verordnung

Die Taxonomie-Verordnung erreicht das Ziel der Schaffung eines einheitlichen Klassifikationssystems für die Nachhaltigkeit von Immobilien nur teilweise. Auch nach der Veröffentlichung des delegierten Rechtsakts bleiben viele Fragen offen. Für Bestandsgebäude ist beispielsweise unklar, auf welcher Grundlage die Energieeffizienz des nationalen beziehungsweise regionalen Gebäudebestand ermittelt werden soll. In Deutschland existiert kein einheitlicher Gesamtüberblick über die Energieeffizienz von Gebäuden.

Generell wird die Verfügbarkeit von Daten darüber entscheiden, wie zeit- und arbeitsintensiv die Zusammenstellung der Taxonomie-Kriterien sein wird. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die teilweise sehr kleinteiligen DNSH-Kriterien. Gebäude, die bereits über eine Nachhaltigkeitszertifizierung verfügen, werden insoweit im Vorteil sein.

Trotz aller Herausforderungen bietet die aktuelle Situation zugleich die Chance für alle Akteure der Immobilienbranche durch die Entwicklung einer vorausschauenden Nachhaltigkeitsstrategie die eigene Zukunftsfähigkeit zu sichern.

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Sarah Kolodzik und Dr. Sebastian Orthmann (Bilder: CMS)

Dr. Sebastian Orthmann und Sarah Kolodzik sind Rechtsanwälte bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland. Orthmann ist Partner und Leiter des Geschäftsbereichs Real Estate & Public.

17.05.2021