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Mit System gegen den Pflegeplatzmangel

Eine Umfrage zeigt die Herausforderungen und Risiken im Erstellprozess dringend benötigter Pflegeimmobilien in Deutschland: zu hohe Kosten und Betreiberrisiken. Ein Lösungsweg sind Systempflegeimmobilien.

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Die Kluft zwischen der Zahl der fertiggestellten Pflegeheime und der Zahl der benötigten Einrichtungen ist groß - unser Symbolbild zeigt den Dreifaltigkeitshof in Ulm. (Bild: Hans Braxmeier/Pixabay)

Wer über Pflegeimmobilien in Deutschland spricht, muss eine Zahl kennen: 33 Prozent. So groß ist die jährliche Lücke zwischen der Zahl der fertiggestellten Pflegeheime und der Zahl der benötigten Einrichtungen. 300 müssten zwischen Bayern und Schleswig-Holstein Jahr für Jahr entstehen, rund 200 sind zurzeit im Bau. Ein Drittel der benötigten Immobilien befindet sich zurzeit also nicht in der Erstellung – mit dem Ergebnis, dass der Neubaubedarf für das Folgejahr steigt. Simple Erkenntnis: Es muss sich etwas tun, und zwar dringend, schließlich spricht man hierzulande bereits von einem veritablen „Pflegemangel“ – wenn auch bisher vor allem beim Personal.

Dass auch immobilienseitig eine Versorgungskrise heraufzieht, ist an sich nicht neu, der Nachfrageüberhang steigt seit Jahren. Auf welchen Feldern dabei die größten Hindernisse zu finden sind, zeigt nun allerdings eine brancheninterne Kurzumfrage: 72 Prozent der Befragten sehen zu hohe Grundstücks- und Baukosten als wichtigsten Grund für das zu geringe Bauvolumen, gefolgt von weiteren immobilienwirtschaftlichen Dauerbrennern: lange Bearbeitungszeiten von Bauanträgen (44 Prozent), die gesetzlichen Vorgaben in den Bundesländern (42 Prozent) und mangelnde Baukapazitäten (36 Prozent).

Systemansatz als Lösung

Es herrscht also fast schon Stillstand – dabei gibt es für die drängendsten Fragen bereits praktikable immobilienwirtschaftliche Lösungen: Mit einem Systemansatz gelingt es, die zentralsten Herausforderungen zu bewältigen. Durch die kontinuierliche Überprüfung und Verbesserung des Konzepts lässt sich bei der Planung Zeit gewinnen, der Projektentwicklungsprozess gleichzeitig durch die Standardisierung vereinfachen und die Kostenstruktur optimieren. Ein erster wichtiger Schritt zu mehr und schnellerem Neubau.

Mit bisher am Pflegemarkt weitgehend ungenutzten Möglichkeiten, wie einem projektübergreifenden, zentralen Einkauf, lässt sich ein Projekt zudem so realisieren, dass die stetig steigenden Bau- und Grundstückskosten weniger ins Gewicht fallen, als bei konventionell errichteten Pflegeimmobilien. Verbunden mit der Bündelung aller Kompetenzen in einem Unternehmen – insbesondere einer starken Baukompetenz – ergibt sich daraus ein signifikanter Effizienzgewinn. Und dieser wiederum ist eine zentrale Bedingung, um den Pflegeplatzmangel annäherungsweise in den Griff zu bekommen und die Baukapazitäten unter wirtschaftlichen Bedingungen dauerhaft auszuweiten.

Betreiberrisiko minimieren

Mit einer systematischen Herangehensweise allein ist das Problem jedoch nicht zu lösen. Der bereits zitierten Umfrage zufolge ist in dieser Hinsicht vor allem der Betrieb der Immobilie entscheidend: Mehr als vier von fünf Branchenexperten entdecken in diesem Bereich die größten potenziellen Stolpersteine für ein erfolgreiches Investment in Pflegeheime. Das Betreiberrisiko lässt sich bereits in der Projektentwicklung über die konkreten baulichen Eigenschaften des Gebäudes mitsteuern – für ein durchdachtes Immobilienkonzept muss der Entwickler also die Praxisanforderungen einer Pflegeeinrichtung genauestens kennen. Ohne eine solche klare Ausrichtung auf die Nutzerperspektive kann er nicht die essenziellen Stellschrauben drehen.

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Gerald Klinck (Bild: Heribert Schindler)

Auf der konzeptionellen Ebene ist dabei wohl das Bewusstsein dafür am wichtigsten, wie sehr es im konkreten Betrieb auf die Details ankommt. Um es klar zu sagen: Ein Systemansatz für Seniorenresidenzen erfordert einen hohen Spezialisierungsgrad. Nur dann lassen sich die wichtigsten Kompetenzen wirksam im Unternehmen bündeln und mit Leistungsfähigkeit und hohen Planungskapazitäten verbinden. Im Idealfall sollten hier entsprechende Fachabteilungen direkt im verantwortlichen Unternehmen angesiedelt sein, um gleichzeitig eine ständige kritische Überprüfung und folglich ein „lernendes“ System zu erreichen. Dann liefert die Systempflegeimmobilie im Großen wie im Kleinen Antworten auf drängende Fragen.

Ein Beitrag von Gerald Klinck, Chief Financial Officer (CFO) der Cureus GmbH.

23.04.2021