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Gestrandete Immobilien

Die ESG-Wende bringt für viele Immobilien das Risiko erheblicher Wertverluste. Vor allem ältere Bestandsimmobilien könnten zu "Stranded Assets" werden. Ein Kommentar von Martin Eberhardt FRICS.

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Mit "Stranded Assets" sind Immobilien gemeint, die dem Risiko einer frühzeitigen wirtschaftlichen Überalterung ausgesetzt sind. (Bild: F. Ungaro/Unsplash)

Die ESG-Regulierung bringt große Risiken für den Wert von Bestandsimmobilien. Das Erfüllen von ESG-Kriterien wird künftig eine immer wichtigere Rolle spielen. Es ist unschwer zu erkennen, welche Folgen das für den Wert von Gebäuden entstehen können. Marktteilnehmer sprechen in diesem Zusammenhang bereits von sogenannten „Stranded Assets“ und meinen damit Immobilien, die dem Risiko einer frühzeitigen wirtschaftlichen Überalterung ausgesetzt sind, da sie den Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit und Klimarisiken nicht genügen.

Niemand sollte das Risiko verkennen. Die Regulierungsdynamik ist ungebrochen hoch. Nicht einmal die Corona-Krise und deren schwere wirtschaftliche Auswirkungen konnte die Europäische Union bremsen. Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen und das Europäische Parlament haben im September 2020 ihre ohnehin schon ehrgeizigen Ziele noch einmal deutlich nach oben geschraubt: Im Jahr 2030 soll der CO2-Ausstoß nun um 55 Prozent unter dem Wert von 1990 liegen – anstatt wie vorher beabsichtigt bei 40 Prozent. Diese Verschärfung um 15 Prozentpunkte – in Bezug auf einen Zeitraum von zehn Jahren – ist drastisch!

Aktuell liegt der Fokus der EU-Taxonomie noch eher auf dem Thema Neubau und Transaktion. Angesichts der nun höher gesteckten Klimaziele sollte sich aber niemand der Illusion hingeben, dass dies so bleibt. Bestandsimmobilien stellen mit weit über 95 Prozent den größten Teil aller Immobilien in Deutschland. Ohne ein Anfassen des Bestands sind die neuen Klimaziele unerreichbar.

Druck auf „ältere“ Immobilien kommt nicht nur vonseiten des Regulators. Auch viele Marktteilnehmer springen bereits auf den Zug auf. Wie immer sind es die Großen, die vorneweg gehen. Beispielsweise hat die Allianz als Mitglied der globalen „Net-Zero Owner Alliance“ bereits 2019 das Ziel ausgegeben, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand aufzuweisen. Andere Institutionelle sind bereits gefolgt. Laut einer aktuellen Studie von PwC werden bis 2025 57 Prozent des gesamten Fondsvermögens in Europa von ESG-Fonds verwaltet werden. Zum Vergleich: Ende 2019 lag der ESG-Anteil bei 15,1 Prozent. Das bedeutet, dass innerhalb weniger Jahre große Umschichtungen in den Immobilienportfolios erfolgen werden. Daneben kommt auch Druck von den Mietern – vor allem im Bürobereich. Denn für große Konzerne und börsennotierte Mieter scheiden zunehmend Objekte als Firmensitz oder Produktions- und Lagerstätte aus, die aktuelle Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllen.

Fazit: Die Risiken, dass eine Immobilie aufgrund der zunehmenden Bedeutung von ESG an Wert verliert, kommen von verschiedenen Seiten – vom Regulator, von Investoren und von den Mietern – und sie sind additiv und werden derzeit weitgehend unterschätzt.

Was können Bestandshalter tun? Das große Schlagwort, unter dem die Maßnahmen zusammengefasst werden können, heißt „Manage to Green“, wobei eigentlich „Manage to ESG“ der bessere Ausdruck wäre, da neben der ökologischen auch die soziale und die Governance-Dimension wichtig sind. Bestandshalter müssen jetzt ein interdisziplinäres Expertenteam zusammenstellen und ihr Portfolio auf ESG-Risiken hin prüfen und diese systematisch mindern. Diese Aufgabe ist weder einfach, klein noch ist sie kostengünstig. Nur wer die Aufgabe gut bewältigt, wird zu den Gewinnern der Veränderung zählen.

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Martin Eberhardt (Bild: MEB)

Martin Eberhardt FRICS ist unabhängiger Berater. Der langjährige Vorstandsvorsitzende von RICS Deutschland ist heute Mitglied im globalen RICS Governing Council .

22.12.2020