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Stadtentwicklung unter Druck

Versäumnisse der Vergangenheit und die Kraft von Partikularinteressen bedrohen die Weiterentwicklung der deutschen Städte. Stephan Bone-Winkel meint: So führt ihr Weg an der Zukunft vorbei. Schon jetzt drohen „Failed Cities“.

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Ein Kommentar von Stephan Bone-Winkel, geschäftsführender Gesellschafter bei Ceos Investment, Gründer und Aufsichtsrat der Beos AG und Mitglied des Executive Committee, ULI Germany. (Bild: Beos AG)

Die Stadtentwicklung in Deutschland unterliegt derzeit massiven Herausforderungen. Nehmen wir Berlin als Beispiel. Und betrachten wir die Prestigeprojekte der Nachwendezeit wie den Potsdamer Platz oder die Neubauten auf der Friedrichstraße. Trotz der enormen Mietpreiszuwächse für Berliner Gewerbeflächen haben die Quadratmeterpreise nie wieder das Niveau der 1990er Jahre erreicht.
Die Nutzer wenden sich von diesen Orten ab und ziehen lebendigere, stärker durchmischte Quartiere vor. Nicht zuletzt dieses Fortbleiben zeigt, dass es in diesen scheinbaren Vorzugslagen an urbanen Qualitäten mangelt.

Haben dort nicht die besten Architekten der Welt gebaut? Durchaus, aber sie haben für ihre Verhältnisse eine schwache Arbeit geliefert. Das ist nur bedingt ihre Schuld. Eine bessere Arbeit wurde durch viele zu kleine städtebauliche Ansätze ohne ein großes übergeordnetes Leitbild verhindert. In den 30 Jahren seit der Maueröffnung hat sich diesbezüglich in der Hauptstadt nicht viel geändert: Es mangelt immer noch an einer starken, übergeordneten, städtebaulich fundierten Gesamtstrategie.
Stattdessen erleben wir immer wieder, dass genauso prominenten wie kurzfristigen politischen Einzelmanövern der Vorzug gegeben wird. In anderen Kommunen sieht es nicht besser aus. Stark sind nur die Utopien, die Forderungen an den Bauherrn, um aus kommunaler Sicht immer wieder ein kurzfristiges Optimum aus dem Bauwillen herauszuholen, beispielsweise mit Blick auf soziale Folgekosten. Und auf der anderen Seite stehen viele private Entwickler, die ebenso kurzfristig das Optimum suchen, in diesem Fall ein möglichst rasch verkäufliches Investment mit möglichst viel Mietfläche.

Dubai, Kopenhagen, Berlin
Solche Ansätze greifen für das komplexe Ökosystem Stadt zu kurz. Die Akteure übernehmen tendenziell zu wenig Verantwortung für das umliegende Quartier, zu wenig Verantwortung für jetzige und künftige Nutzer. Mit diesem selbstbezogenen Denken bei der Frage nach den Projektzielen und der Durchsetzung von Partikularinteressen verlieren am Ende alle.
Städte brauchen Kapital – und auch Immobilienkapital. Langfristig werden aber genau solche Städte das Kapital anziehen, die zukunftsfähig handeln. Ob das Dubai ist, wo die künftigen Verkehrsströme via Blockchain überwacht werden, sei dahingestellt. Vielleicht sind es nähere Städte wie Kopenhagen, wo sich der Regenwasserschutz im Wissen zunehmender Extremereignisse unglaublich konsequent quer durch den öffentlichen und ausdrücklich auch privaten städtischen Raum zieht – und dabei gleichzeitig auch noch Erholungs- und Sportangebote bietet, also mit Funktionsüberlagerung punktet. Dagegen ist Berlin eine Stadt, die – aus planerischer Sicht – weit hinter ihrem Potenzial zurückbleibt. Und während die monetären Ströme bekanntlich in hohem Maße international mobil sind, sind es Entwickler mit Grundstücken in Deutschland und auch Kommunalpolitiker wohl eher nicht.
Um Kapital im großen Umfang auch in zehn oder 20 Jahren noch immer in deutsche Städte zu lenken, braucht es meines Erachtens einen starken Konsens aller Beteiligten der Stadtentwicklung. Dazu gehören natürlich auch die Bürger. Und für einen solchen Konsens wiederum braucht es übergeordnete Leitbilder. Sonst drohen „Failed Cities“ in größerer Zahl, um die Unternehmen und Investoren einen großen Bogen machen.

Forschung und Entwicklung ohne Budget
Patentrezepte gegen das Scheitern gibt es natürlich keine. Eine Annäherung über eine deutlich intensivere Forschung wäre allerdings wünschenswert: Wie kann ein besserer Ausgleich zwischen den Partikularinteressen gelingen? Wie lässt sich die Charta von Leipzig in bessere Instrumente überführen als jene, die das gegenwärtige Bau- und Planungsrecht bietet? Wie können wir den Geist einer Stadt und natürlich auch von Mikrolagen besser verstehen und umfassender in Konzept und Architektur honorieren?
Lassen wir Machbarkeitsstudien sowie die üblichen Wettbewerbe und Gutachten einmal außer Acht: Wie groß ist das generelle Forschungs- und Entwicklungsbudget, wenn es darum geht, ein Grundstück und das umliegende Quartier mit Leben für die kommenden fünf oder sechs Jahrzehnte zu füllen? In der Regel gibt es gar nicht erst eines. Weder bei den Kommunen noch beim privaten Entwickler. Wie groß ist das generelle Forschungsbudget, wenn es um Fragen des Bauens und der Nutzungsflexibilität geht? Auch diese Antwort fällt ernüchternd aus. Die Folge: Man macht so weiter, wie man es kennt.

Baukosten schlagen Flexibilität
Ich nehme nun aber an, dass sich die Nutzeransprüche zunehmend schneller wandeln. Jede einzelne Nutzungsart wird durch disruptive Entwicklungen herausgefordert. Niemand kann derzeit auch nur erahnen, welche Raumstrukturen beispielsweise ein mittelständisches Produktionsunternehmen in zehn Jahren haben wird. Oder Hotels: Vielleicht werden wir perspektivisch viele Hotels in Pflegeimmobilien oder Mikroapartments umnutzen. Welche räumlichen Anforderungen erwachsen etwa durch neue Mobilität oder Drohnen?
Eine Stadtentwicklung und somit das Bauen der Zukunft kann all dem nur mit einer größtmöglichen Flexibilität begegnen. Früher war diese baulich noch gegeben: Im Industriezeitalter hatten Immobilien eine Tiefe von 16 bis 20 Metern, die Geschosshöhe lag bei 4,50 Metern, für ausreichend natürliche Belichtung war gesorgt, und die Tragwerkstruktur war frei für jede erdenkliche Nutzung. Heutzutage sind die meisten Immobilien so ausgelegt, dass genau eine Nutzung zementiert ist. Natürlich wird über Drittverwendungsfähigkeit stets gesprochen – aber Flexibilität bedeutet Mehrkosten, und bei ohnehin steigenden Baukosten ist für viele Akteure schnell eine Grenze erreicht.

Digitalisierung als Herdentrieb
Flexibilität heißt auch, sich nicht zu sehr von der Digitalisierung verführen zu lassen: Ich halte den Herdentrieb zum smarten Gebäude für falsch. Digitalisierung ist für die Stadt der Zukunft unerlässlich. Aber ich stelle zur Diskussion, ob das einzelne Gebäude doch besser noch so wenig smart wie möglich bleibt. Dergestalt, dass der Nutzer seine eigenen, passgenauen Lösungen einbringen kann. Das Gebäude müsste dann lediglich robuste Schnittstellen bieten. Im Übrigen wären solche Gebäude auch mit Blick auf die Bau- und Investitionskosten attraktiver.
Und was für einzelne Gebäude gilt, trifft ebenso auf die Stadtentwicklung insgesamt zu: Digitalisierung ist ein nützliches Werkzeug, aber darüber müssen wegweisende Leitbilder und umfassende Strategien stehen. Und daran mangelt es uns aktuell.

Dieser Kommentar stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 3-2020 (Autor: Stephan Bone-Winkel, geschäftsführender Gesellschafter der Ceos Investment GmbH, Gründer und Aufsichtsrat der Beos AG und Mitglied des Executive Committee, ULI Germany) .

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25.03.2020