zurück

Deutsche Investoren kaufen gerne im Nachbarland

Ob Paris, Lyon oder Lille: Deutsche Investoren kaufen gerne Büroimmobilien in Frankreich, obwohl gerade die französische Hauptstadt ein teures Pflaster ist.

Es muss nicht immer Paris sein: In Lyon liegt das Bürogebäude Docksite, das Real I.S. im vergangenen Jahr für 60 Millionen Euro erworben hat (Foto: Real I.S., Urheber JLL)
Es muss nicht immer Paris sein: In Lyon liegt das Bürogebäude Docksite, das Real I.S. im vergangenen Jahr für 60 Millionen Euro erworben hat (Foto: Real I.S., Urheber JLL)

Mitunter wird eine Schwäche zur Stärke. „Frankreich ist nicht so stark exportorientiert wie Deutschland und wird daher weniger stark tangiert beispielsweise vom Handelsstreit zwischen den USA und China oder dem Brexit. Daher ist die Konjunktur und damit die Flächennachfrage robuster.“ Dieses Plädoyer stammt von Marco Kramer, Leiter Research
bei Real I.S. Das Fondshaus hat zurzeit 19 französische Immobilien im Wert von rund einer Milliarde Euro im Bestand.
Andererseits informierte im Juli der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) darüber, dass die Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien in Frankreich 2017 um 50 Prozent gestiegen ist im Vergleich zum Jahr 2016. In Deutschland sank sie dagegen in diesem Zeitraum. Daher erkennt der ESRB eine Überhitzungsgefahr.
Sabine Barthauer, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypo, teilt diese Einschätzung nicht: „Commercial-Real-Estate-Finanzierungen machen nur drei Prozent der Bilanzsumme französischer Banken aus. Das ist ein relativ niedriger Anteil.“ Sie wertet es eher als positives Zeichen, dass wieder Nachfrage nach Fremdfinanzierungen da ist. Für den Großraum Paris – die Île der France – erwartet BNP Paribas Real Estate ein dynamisches Investmentjahr: Die Transaktionen (sämtliche gewerbliche Nutzungsarten addiert) dürften die Schwelle von 30 Milliarden Euro wieder erreichen oder sogar überschreiten. Im ersten Halbjahr 2019 war auf dem Büroimmobilienmarkt um sieben Prozent mehr los als im Vergleichshalbjahr 2018. Mehr als acht Milliarden Euro wurden in Bürogebäude investiert. Als wichtigste
ausländische Investoren traten Südkoreaner auf.

Direkt am Louvre oder außerhalb des CBD?
Wohin genau geht das Geld? Zwei Fondshäuser – zwei Strategien: Zum einen ist da Marco Kramer, der sagt: „Wir tun uns schwer, Büroimmobilien im Pariser CBD anzukaufen, da wir dort kaum die Zielrenditen unserer Fonds erreichen. Aber innerhalb der 20 Arrondissements von Paris gelingt uns das durchaus.“ Auf der anderen Seite steht Martin Schellein, Head of Investment Management Europe bei Union Investment Real Estate (UIRE): „Wir konzentrieren uns auf die Innenstadt von Paris, denn dort sehen wir das größte Potenzial für eine nachhaltige Mietentwicklung.“ Insgesamt haben die Union- Investment-Fonds 20 französische Immobilien im Bestand im Wert von rund drei Milliarden Euro.
Martin Schellein hebt hervor, dass der CBD immer schon von Flächenknappheit gekennzeichnet war und das auch bleiben wird. Er fügt an: „Bei einer Miete von 700 bis 800 Euro pro Quadratmeter und Jahr lohnt es sich auch, in die Bestände zu investieren.“ Bisher ließ sich nach einer Sanierung die Miete immer nachhaltig steigern. Aus dieser Erfahrung heraus entschied sich UIRE jüngst dafür, eine frisch restrukturierte historische Immobilie direkt am Louvre zu erstehen, die knapp 10.000 Quadratmeter Nutzfläche bietet. Die Ankaufsrendite dort lag zwar deutlich unter drei Prozent, aber eine leerstehende Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss birgt Upside-Potenzial. Auch spekulative Forward-Deals sind für Union Invest-ment eine interessante Option. Noch in diesem Jahr wird das 24.000 Quadratmeter große Business Center Grand Central direkt an der Gare Saint-Lazare fertiggestellt. Es ist bereits zu zwei Dritteln an ein französisches börsennotiertes Unternehmen vermietet. „Es ist eines der seltenen Beispiele dafür, dass mitten in Paris ein Neubau realisiert werden konnte“, unterstreicht Schellein.
Marco Kramer dagegen rechnet vor: „Wir kommen bei Büroimmobilien außerhalb des CBD auf eine 50 bis 100 Basispunkte höhere Anfangsrendite.“ Vier Prozent seien möglich, sodass für die Fondsinvestoren über zehn Jahre gesehen eine Zielrendite von drei bis 3,5 Prozent pro Jahr realistisch ist. Pariser Objekte – und das gilt für beide
Fondshäuser – werden allerdings weniger als potenzielle Verkaufsobjekte erworben, sondern weil sie einen sicheren Cashflow bieten. Bei den Renditen in Pariser A-Lagen sieht Sabine Barthauer „einen gewissen Boden erreicht“. Zwei Prozent seien gerade noch ausreichend, damit dem Eigentümer genug Geld bleibt für die laufend nötigen Investitionen – vor allem in die Technik des Hauses.
Zurückhaltend äußern sich die Investoren zum klassischen Backoffice- Standort La Défense. Kramer räumt ein, dass der Leerstand dort aktuell nur bei rund sechs Prozent liege und ein moderates Mietwachstum denkbar sei. Schellein betont, dass der Markt relativ volatil sei. Wenn dort neue Flächen auf den Markt kommen, dann in großer Zahl, denn in La Défense werden vorwiegend Hochhäuser errichtet. So waren im ersten Halbjahr 2019 rund 403.000 Quadratmeter Bürofläche in Bau, 52 Prozent mehr als im ersten Semester 2018.

(Quelle: BNP Paribas Real Estate/immobilienmanager)
(Quelle: BNP Paribas Real Estate/immobilienmanager)

Grand Paris und Olympia bringen Bewegung
Viel spannender finden Kramer und Schellein die Perspektiven, die sich mit dem Infrastrukturprojekt Grand Paris und den Olympischen Spielen 2024 eröffnen. Im bisher eher verrufenen Vorort Saint-Denis entsteht nicht nur das Stadion, sondern auch das Olympische Dorf. „Zurzeit werden dort oft nur 200 bis 250 Euro Büromiete aufgerufen“, sagt Kramer, der ein großes Steigerungspotenzial sieht. Real I.S. besitzt dort seit längerem ein Objekt, das gerade umgebaut wird. UIRE hatte dort bereits vor 15 Jahren drei Bürogebäude erworben, „und wir sind damit gut gefahren“, sagt Schellein.
„Grand Paris wird ein Game Changer für viele Bürostandorte“, ist Schellein überzeugt, und Sabine Barthauer betont: „Die Stadt erhält damit die Möglichkeit zu wachsen.“ Schließlich sei es für Paris nicht einfach, die zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche, die jährlich nachgefragt werden, in ihren bisherigen Grenzen zur Verfügung zu stellen. UIRE sieht sich unter anderem Standorte entlang der geplanten Ring- Metro an. Innerhalb der Hauptstadt hebt Schellein die Umgebung der
Gare de l´Est hervor. Sie ist der Startpunkt für einen neuen Expresszug zum Flughafen Charles-de-Gaulle. Union Investment hat dort im Jahr 2018 eine große Büroimmobilie gekauft, die ab 2024 vermutlich leergezogen wird. Eine Zukunft als Hotel ist denkbar.

Vorsichtiger Einstand in Lyon
Die sogenannte Provinz zog im ersten Halbjahr 2019 rund 26 Prozent der landesweiten Investitionen an. Lyon ist dort der wichtigste Büromarkt. Real I.S. hat in der Stadt im Juli das gut 10.000 Quadratmeter große Bürogebäude „Convergence“ erworben. Das voll vermietete Objekt ging für eine Anfangsrendite von 3,7 Prozent über den Tisch, die der Verkäufer Dentressangle als „neuen Spitzenwert“ bezeichnete. Trotz dieses Kaufs muss laut Marco Kramer der Markt in Lyon genau beobachtet werden, denn „es entstehen sehr viele Neubauten, auch Bürotürme, die ab 2020 fertig werden“. Daher erwartet er stagnierende Mieten. Rund zwei Prozent des Gesamtbestandes kommen in 2020 neu auf den Markt, „das ist relativ viel“.
Den zweitwichtigsten Markt, das nordfranzösische Lille, haben die Union-Investment-Anleger bereits im Portfolio. Die Büroimmobilie Ekla Business mit ihren 14.800 Quadratmetern wurde spekulativ errichtet und ist inzwischen zu 60 Prozent vermietet. Lilles Trump ist die gute Zuganbindung an Paris, London und Brüssel. Geld deutscher Banken gibt es für die Provinz durchaus, aber „wir finanzieren in Lyon, Lille oder auch Bordeaux mit sehr konservativen Vorgaben“, sagt Sabine Barthauer. Wie auch in Deutschland entweiche der Liquiditätsdruck in die B-Standorte, die aber von einem Konjunkturabschwung umso härter getroffen würden.

Dieser Artikel ist zuerst in der gedruckten September -Ausgabe von immobilienmanager erschienen.

17.09.2019