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Mit sozialer Infrastruktur duale Rendite erzielen

Drei Grundsätze des Impact Investings, um beispielsweise bessere Wohnsituationen zu schaffen und Gebäude ökologisch aufzurüsten.

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John Levy (links), Director of Impact, und Gaston Brandes (rechts), Head Institutional Portfolio Manager EMEA bei Franklin Real Asset Advisors. (Bilder: Franklin Templeton)

Die Verschmutzung von Luft, Wasser und Boden, das nicht nachhaltige Wachstum der Städte sowie die zunehmenden sozialen und ökonomischen Divergenzen bergen das Potenzial, die Lebensweise der Menschen signifikant zu beeinträchtigen. Während Immobilienanleger bestrebt sind, Lösungsansätze für diese Herausforderungen zu finden, ist das Wachstum im Bereich Impact Investing ein positives Zeichen, das hilft, die Bedeutung von Finanzanlagen neu zu definieren.

Eine Herangehensweise an Impact Investing ist, in soziale Infrastrukturanlagen zu investieren. Beispiele sind Krankenhäuser, Pflegewohnheime, Schulen, Universitäten, bezahlbarer Wohnraum sowie Gebäude für Justiz, Notfall- und öffentliche Dienste. Mithilfe eines dualen Renditezielkonzepts können Investoren neben einer finanziellen Rendite auf Marktniveau auch eine soziale und ökologische Impact-Rendite erwarten. Dieses Ziel lässt sich mit aktiv verwalteten, diversifizierten Portfolios von Anlagen im Bereich der sozialen Infrastruktur anstreben.

Mangel an Investitionskapital

Die Covid-19-Pandemie hat das Leben europa- und weltweit in vielerlei Hinsicht grundlegend verändert. Dabei zeigte sich auch, dass viele Gemeinden nicht die notwendigen Voraussetzungen erfüllen, die zur effektiven Bekämpfung von Gefahren wie dem Coronavirus erforderlich sind. So mangelt es ihnen beispielsweise an medizinischen Einrichtungen und erschwinglichem Wohnraum. Wenn die akute Phase der Pandemie vorüber ist, dürfte sich der Mangel an finanzieller Unterstützung in diesem Bereich noch weiter verschärfen. Denn die öffentlichen Haushalte besitzen schlicht kein Kapital mehr, das sie investieren könnten.

Dies bietet Chancen für die private Finanzierung sozialer Infrastruktur. Die Regierungen haben zur Bewältigung vieler Aspekte der Pandemie zwar eine Reihe finanzwirtschaftlicher Maßnahmen und quantitative Lockerungen implementiert, räumten der Finanzierung der sozialen Infrastruktur aber keine Priorität ein. Auf sich allein gestellt können Regierungen nicht in allen strukturschwachen Gebieten effizient auf die Krise reagieren, öffentliche Investitionen reichen zum Ausgleich der Investitionslücke im Bereich soziale Infrastruktur nicht aus. Die Folge: Mehr als je zuvor ist die Unterstützung des Privatsektors erforderlich, um die anhaltende und wachsende Investitionslücke in der Branche zu schließen. Gemeinsam mit starken Betreibern können institutionelle Anleger nachhaltiges Wachstum ermöglichen und den lokalen Gemeinschaften hochwertige Dienstleistungen bieten.

Kombination aus marktorientierter Immobilienrendite mit einer Impact-Rendite

Gebäude und Dienstleistungen mit gesellschaftlichem und sozialem Zweck sind die Basis einer Volkswirtschaft. Das entsprechende Segment der Social Infrastructure bietet institutionellen Anlegern die Möglichkeit, direkt in Immobilien mit Bezug zu sozialer

Infrastruktur in Europa zu investieren. Ein besonderes Merkmal dieses Ansatzes ist das duale Renditeziel, eine marktorientierte Immobilienrendite zusammen mit einer sozialen und ökologischen Wirkung (Impact-Rendite) zu erwirtschaften.

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(Bild: Franklin Templeton)

Duale Rendite beschreibt den Ansatz, neben stabilen, langfristigen Renditen auch einen positiven Beitrag für lokale Gemeinschaften zu leisten. Ohnehin sind Investitionen in soziale Infrastruktur in vielen Fällen ganz natürlich sowohl auf die finanzielle Rendite als auch auf die sozialen und ökologischen Auswirkungen auf die lokale Gemeinschaft ausgerichtet. Das eine stärkt das andere. Investitionen, die den Nutzen des Raums für Nutzer und Besucher direkt verbessern, können sowohl die Qualität der angebotenen sozialen Dienste verbessern als auch den Wert der sozialen Infrastrukturanlage steigern.

Ein Ansatz ist es, lokale Partnerschaften aufzubauen, die die Erfahrungen aller Beteiligten verbessern. Zum Beispiel kann die Zusammenarbeit mit einer örtlichen Schule, in der Schüler ehrenamtlich in einer Pflegeeinrichtung arbeiten, ein angenehmeres Erlebnis für die älteren Menschen schaffen und dadurch die Nachfrage nach dieser Einrichtung in der Gemeinde erhöhen. Ein weiteres Beispiel für eine Win-Win-Situation ist die Verbesserung der Energieeffizienz, wodurch Servicekosten gesenkt und gleichzeitig Treibhausgasemissionen reduziert werden. Im Ergebnis können Investitionen in die soziale Infrastruktur mit Fokus auf die Wirkung so nicht nur marktgerechte Renditen liefern, sondern auch finanzielle Stabilität schaffen.

Der Impact lässt sich hier auf zwei zentrale Arten erreichen: durch funktionale Verbesserungen sowie durch eine umweltorientierte Aufrüstung. Bei funktionalen Verbesserungen geht es um die physische Aufwertung des Objekts. Bei einem Projekt zur Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum könnte das zum Beispiel eine Sanierung der Wohneinheiten innerhalb des Gebäudes umfassen, oder in einer Sozialwohnungsanlage die Zusammenarbeit mit einem lokalen Telekommunikationsunternehmen, um den Mietern einen kostenlosen WLAN-Zugang zu bieten. Beispiele für eine umweltorientierte Aufrüstung sind etwa die Installation von Solaranlagen, eine Verbesserung der Heizanlagen oder die Identifizierung und Umsetzung bewährter Praktiken zur Abfallentsorgung. Zudem empfiehlt es sich zur Erzielung einer dualen Rendite, lange Mietzeiten anzustreben. Diese ermöglichen es, Beziehungen zu sowohl Mietern als auch der örtlichen Gemeinde aufzubauen, um so Möglichkeiten zur Verbesserung der Auswirkungen des jeweiligen Objekts zu erkennen.

Grundsätze eines robusten Impact-Management-Systems

Die Operating Principles for Impact Management beschreiben die Grundsätze, auf die es bei der Einrichtung und Verwaltung eines robusten Impact-Management-Systems ankommt. Sie sind auf die Definition eines umfassenden Prozesses ausgelegt – von der Festlegung einer „strategischen Intention“ bis zur Regelung des „Impacts beim Ausstieg“. Das Regelwerk soll zu einer sorgfältigen Impact-Analyse führen und das sogenannte „Impact Washing“ begrenzen.

Die Grundsätze eins bis acht konzentrieren sich auf die Einrichtung und Anwendung eines Impact- Management-Systems. Gemeinsam verkörpern sie den Geist des Impact Investing. Ein wichtiger Schritt ist Grundsatz neun, die unabhängige Überprüfung. Denn er erfordert, dass sich die Unterzeichner öffentlich zur Einhaltung der vorherigen acht Grundsätze bekennen.

Im Folgenden sollen drei dieser Prämissen detailliert beleuchtet werden.

Grundsatz eins: Strategische(s) Wirkungsziel(e) im Einklang mit der Anlagestrategie definieren

Ein Ansatz ist es, die Qualität von sozialen Infrastruktureinrichtungen und zugleich die CO2- Bilanz der bebauten Umgebung zu verbessern. Wie Forschungsergebnisse offenbarten, ist die Qualität des Sozialwesens europaweit verbesserungswürdig und es ist notwendig, den Kohlendioxidausstoß zu senken. Die damit verbundenen Impact-Ziele haben zwei Pfeiler: Gesellschaft und Umwelt. Investitionen in die soziale Infrastruktur tragen in diesem Sinne dazu bei, dringend benötigtes Private Equity zur Sicherung der in einer Gemeinde angebotenen sozialen Dienstleistungen bereitzustellen.

Grundsatz zwei: Beitrag des Managers zur erzielten Wirkung ermitteln

Im Rahmen des Due-Diligence-Prozesses können die erwarteten Beiträge für jedes Objekt festgelegt sowie kontinuierlich der Fortschritt jeder Initiative überprüft werden. Spezifische Beiträge für jedes Objekt sollten Bestandteil des Business Plans sein und im Zeitverlauf nachverfolgt werden. Dabei lassen sich Tools zur Impact-Nachverfolgung nutzen, um Leistungskennziffern, sogenannte Key Performance Indicators (KPIs) und Fortschritte für jeden Beitrag zu dokumentieren.

Grundsatz drei: Die Bewertung des erwarteten Impacts unter Zugrundelegung eines systematischen Ansatzes

Der erwartete Impact einer Anlage lässt sich mithilfe eines Impact-Bewertungsprozesses quantifizieren, der im Vorfeld zum Einsatz kommt. Anhand der vom Impact Management Project (IMP) festgelegten „fünf Wirkungsdimensionen“ lassen sich die potenziellen Auswirkungen für jede Anlage identifizieren. Danach erfolgt die Quantifizierung des aktuellen und prognostizierten Wertes jedes Objekts für Gesellschaft und Umwelt mit einem Impact- Bewertungssystem.

Während des gesamten Impact-Management-Prozesses stehen Authentizität und Transparenz im Vordergrund. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei einer auf Rendite und Wirkung ausgerichteten Zielsetzung einige Impact-bezogene Beiträge möglicherweise unrentabel sind. Hier hilft ein internes System zur Impact-Bewertung, das den aktuellen und prognostizierten Stand der gesellschaftlichen und ökologischen Leistung jedes Anlageobjekts misst. Es beruht auf einer Reihe von vordefinierten Gesellschafts- und Umweltfaktoren. So können Fortschritte im Hinblick auf Impact-Ziele genau bestimmt und wichtige Leistungskennzahlen im Lauf der Zeit verfolgt werden. Das Bewertungssystem sollte zudem darauf ausgelegt sein, eine systematische Vergleichbarkeit zwischen den Objekten in Bezug auf ihre Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken zu schaffen.

Zusätzlich empfiehlt sich ein jährlicher Impact Report, der Einblicke in die Fortschritte bei der Erreichung der Impact-Ziele gewährt. Einen paradigmatischen Einblick geben die UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung drei, sieben und elf.

Fazit

Impact-Anleger definieren die Rolle des Kapitals in unserer Gesellschaft neu. Sie hinterfragen das alte Paradigma, das man zunächst investiert, um Geld zu verdienen, und es dann, nachdem man genügend beisammen hat, wieder spendet, um die Welt zu verbessern. Dieser Kompromiss ist nicht mehr nötig. Es ist durchaus auch im Immobilienbereich möglich, der Welt bei der Lösung ihrer größten Probleme zu helfen und gleichzeitig eine attraktive Anlagerendite zu erzielen.

Ein Gastbeitrag von Gaston Brandes, Head Institutional Portfolio Manager EMEA und John Levy, Director of Impact, Franklin Real Asset Advisors Franklin Templeton.

21.07.2021