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So ließe sich der Mangel an Wohnraum beheben

Die Politik will die Schaffung neuen Wohnraums weiter erleichtern und die intensivere Nutzung von Grundstücken ermöglichen. Planer und Bauherren müssen den richtigen Ansatz finden, um die Genehmigungsbehörden zu überzeugen.

Verdichtung gelungen: die Füllung einer Baulücke im Berliner Samariterviertel. Für Planer und Bauherren eröffnen sich neue Chancen bei der Nachverdichtung (Foto: Heidelberger Kalksandstein GmbH/Hastrich Keuthage Architekten/Stefan Dauth)
Verdichtung gelungen: die Füllung einer Baulücke im Berliner Samariterviertel. Für Planer und Bauherren eröffnen sich neue Chancen bei der Nachverdichtung (Foto: Heidelberger Kalksandstein GmbH/Hastrich Keuthage Architekten/Stefan Dauth)

Eines der großen Themen im Koalitionsvertrag ist die Schaffung von Wohnraum – Stichwort Gesetzespaket „Wohnraumoffensive“ und „Wohngipfel 2018“. Die Regierung möchte den Wohnungsbau stärker fördern und erleichtern. Dazu sind Anpassungen im Bauplanungsrecht vorgesehen, eine bessere Abstimmung mit immissionsschutzrechtlichen Vorschriften sowie die Ausstattung der Genehmigungsbehörden mit flexibleren Instrumentarien.

Das erklärte Ziel der Politik ist es, Bauland zu aktivieren und Industriebrachen umzunutzen. Vorhaben zur Nachverdichtung dürften damit künftig leichter durchzusetzen sein. Eine wichtige Voraussetzung ist jedoch, dass Planer und Bauherren den Genehmigungsbehörden entgegenkommen und kreativ bestehende rechtliche Spielräume aufzeigen.

Impulse für „überalterte“ Viertel
Eine intensive Nachverdichtung schon bestehender Bebauung birgt Konfliktpotenzial. Verkehr und (Bau-) Lärm nehmen zu, urbane Freiräume wie Grünflächen sowie gewachsene kulturelle Strukturen gehen verloren. Planer und Bauherren sollten Verständnis aufbringen, wenn sich die Nachbarschaft betroffener Lagen um den Verlust des ursprünglichen Gebietscharakters sorgt.

Andererseits können maßvolle Nachverdichtungskonzepte ihre Vorteile – unter Einschränkung der möglicher Risiken – wirksam ausspielen. Eine gut abgestimmte Nachverdichtung, die Baulücken schließt, vorhandene Bauten aufstockt, Restflächen aktiviert und Flächen konvertiert, schafft Impulse für Infrastruktur, Ortsbild und energetische Sanierung. Weitere Pluspunkte liegen in der Schaffung qualitativ hochwertigen Wohnraums, oft auch barrierefrei, selbst im geförderten Bereich. „Überalterte“ Viertel beleben sich durch den Zuzug junger Leute und Familien. Daneben überzeugen die vielfältigen Möglichkeiten, durch Neubauten und -gestaltungen urbane Rückzugsräume „atmender“ Städte zu schaffen.

Behörden haben Ermessensspielraum
Rechtliche Probleme stellen sich vor allem dann, wenn Nachverdichtungsvorhaben nachbarschaftliche Interessen direkt betreffen. Eine rechtliche Prüfung sollte daher diese Interessen schon bei der Planung einbeziehen. Dies ist beispielsweise bei Aufstockungen und Neubauten in Innenhöfen oder auf Lückengrundstücken der Fall. Nicht immer lässt sich im Vorfeld durch vertrauensvolle und transparente Verhandlungen ein Konsens erzielen. Dann drohen im weiteren Verlauf (Dritt-) Anfechtungsklagen, die den Nachbarschaftsfrieden nachhaltig erschüttern können. Solche Klagen gilt es nach Möglichkeit zu vermeiden.

Dieser Beitrag ist zuerst erschienen in der gedruckten Ausgabe von immobilienmanager.
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Den rechtlichen Rahmen stecken hier die Genehmigungsvoraussetzungen der Landesbauordnungen ab. Zu unterscheiden sind Vorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich sowie im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Besteht kein Bebauungsplan, ist das Vorhaben im Wesentlichen zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung maßvoll einfügt, ohne der städtebaulichen Gesamtstruktur zuwiderzulaufen. Im Kern bedeutet dies: Unter Bewahrung eines gewissen Grades an Individualität darf das Vorhaben nicht mehr Beeinträchtigungen etwa bei Abstandsflächen, Lärm oder Schattenwurf hervorrufen als die übrige Bebauung.

Für Projekte im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sind die Festsetzungen dieses Plans maßgeblich. Aber auch hier steht den Baugenehmigungsbehörden ein gewisser Ermessensspielraum für Ausnahmen zu. In beiden Bereichen – im unbeplanten Innenbereich als sogenanntes „faktisches Baugebiet“ – kommt es zudem darauf an, in welche Gebietsart der Baunutzungsverordnung (BauNVO) das Vorhaben einzuordnen ist.

Hier hat der Gesetzgeber jüngst mit der neuen Kategorie „Urbane Gebiete“ dem Erfordernis einer höheren Nutzungsdichte Rechnung getragen. Diese soll den Kommunen in stark verdichteten städtischen Gebieten mehr Flexibilität einräumen und das Nebeneinander verschiedener Nutzungen fördern. Möglich sind damit eine höhere Grund- und Geschossflächenzahl (0,8 beziehungsweise 3,0) sowie erhöhte Immissionsschutzrichtwerte von 63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Die Nachbarschaft muss in solchen Gebieten also mehr Gewerbelärm dulden als etwa in Mischgebieten.

Abstandsflächen im Landesrecht
Es ist zudem entscheidend, die landesrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen einzuhalten, vor allem bei Innenhofbebauungen und Aufstockungen. So lassen sich Risiken beim nachbarrechtlichen Drittschutz sowie von Drittanfechtungsklagen minimieren. Der entscheidende Vorteil hier: Wer die landesrechtlichen Grenzabstandsvorschriften einhält, kann schon allein dadurch gewährleisten, dass sein Vorhaben im Einklang mit dem Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme steht. Die Abstandsflächen werden auch auf längere Zeit noch individuell von den Landesregierungen geregelt werden. Eine bundesweite Harmonisierung und Angleichung über die Musterbauordnung (MBO) hat sich in der Praxis bislang nicht durchgesetzt.

Planer und Bauherren sollten kreative Lösungen anbieten, welche die Grenzen und Spielräume der Genehmigungsbehörden ausloten und gleichermaßen die Interessen von Bürgern und Verwaltung berücksichtigen. Der zunehmende Wachstumsdruck in Städten und Ballungsräumen erfordert intensive und nachhaltige Nachverdichtung. Diese wird vor allem dann attraktive urbane Räume schaffen, wenn sich Verwaltungsverfahren, Verwaltungs- und Genehmigungspraxis an die geänderten Anforderungen anpassen.

Dies erfordert eine enge Konsensbildung mit der Nachbarschaft sowie eine flexible Auslegung der vorhandenen Normen. Planer und Bauherren, die frühzeitig mit Nachbarn und den Genehmigungsbehörden einen Ausgleich der Interessen anstreben, dürften es künftig leichter haben, eine qualitativ hochwertige Nachverdichtung in den Städten zu schaffen.

Autor: Simonetta Hahn ist Rechtsanwältin bei der Beratungsgesellschaft Ebner Stolz in Köln.

07.05.2018