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Share Deals: Gesetzesvorschlag liegt auf dem Tisch

Die Länderfinanzminister haben sich auf einen Entwurf für ein Gesetz gegen Share Deals bei der Grunderwerbsteuer geeinigt. Hier gibt es Details und Reaktionen aus der Immobilienwirtschaft.

Der Politik sind die Share Deals ein Dorn im Auge (Foto: Sweet Ice Cream/unsplash.com)
Der Politik sind die Share Deals ein Dorn im Auge (Foto: Sweet Ice Cream/unsplash.com)

Ein Gesetzesentwurf für eine Regelung gegen Share Deals liegt nun vor. Die Länderfinanzminister haben sich auf Maßnahmen verständigt, die die Hürden für Share Deals deutlich erhöhen sollen.

Folgende Maßnahmen sind geplant:

1. Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften
Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90 Prozent herabgesetzt werden. Die Maßnahme hat zum Ziel, Share Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen „mitgebrachten“ Co-Investor ist dann nicht mehr möglich.

Verlängerung der Fristen von fünf auf zehn Jahre
Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Bislang wird etwa Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Bisher waren bestimmte Share Deals derart ausgestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 Prozent der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergegangen sind und erst nach Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 Prozent auf diesen Gesellschafter übertragen wurden. Nach der Verlängerung sämtlicher Fünfjahresfristen auf zehn Jahre dürfen die restlichen 5,1 Prozent erst nach Ablauf von zehn Jahren auf diesen neuen Gesellschafter übertragen werden, sonst muss die Gesellschaft Grunderwerbsteuer zahlen. Die Verlängerung der Frist erschwert folglich unter anderem solche Gestaltungen, denn die Gesellschaften sind innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihren Handlungsmöglichkeiten eingeschränkt.

Der hessische Finanzminister Schäfer sagte zum Gesetzesvorschlag: „Das Signal, das wir jetzt setzen, ist deutlich: Wer meint, dem Staat Steuer vorenthalten zu können, muss mit einer entschlossenen Antwort genau dieses Staates rechnen. Dies gilt auch, wenn als Reaktion auf unsere Maßnahmen neue Gestaltungsmöglichkeiten erdacht werden. Werden die Neuregelungen in Zukunft wieder umgangen, dann muss nachgebessert werden! Wir werden sehr wachsam sein!“

Kritik aus der Immobilienwirtschaft
Die nun vorgeschlagenen Regelungen „treffen vor allem jene Akteure, die qua Geschäftsmodell häufig Share Deals machen – etwa Projektentwickler und Immobilienfonds", sagt Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly und Mitglied des ZIA-Vorstands. Sie ergänzte außerdem: „Für die gesamte Branche – und vor allem für die Gestaltung von laufenden Deals – ist zudem von großer Bedeutung, wie die Übergangsregelungen aussehen werden. Diese sind derzeit allerdings noch nicht bekannt. Hier ist eine rasche Klärung notwendig, um Rechtssicherheit für Transaktionen zu schaffen."

Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht, erklärt: „Wir sind jederzeit gesprächsbereit, sinnvolle gesetzliche Anpassungen zu diskutieren, solange folgende zwei Prämissen eingehalten werden: Zum einen darf die Entwicklung, Anschaffung und Nutzung von Immobilien staatlicherseits nicht noch weiter verteuert werden. Zum anderen dürfen sinnvolle Umstrukturierungen von Unternehmen, die zum Beispiel eigene Produktions- oder Verwaltungsstätten in Deutschland unterhalten, nicht zusätzlich grunderwerbsteuerlich belastet werden.

Das Finanzministerium solle sich nicht aufgrund von purem Aktionismus der Länderfinanzminister zu überschießenden Regelungen hinreißen lassen und stattdessen Maßnahmen in die Wege leiten, die fiskalische Kostenschraube zurückzudrehen.

Volckens mahnt zudem, dass die nun geplanten Verschärfungen im Grunderwerbsteuerrecht den Industriestandort nachhaltig schädigen könnten. „Unternehmen leiden schon heute an der in Deutschland besonderen Situation, dass etwa produktionstechnisch gebotene konzerninterne Umstrukturierungen der Grunderwerbsteuer unterworfen werden könnten, obwohl der Konzern weiterhin Eigentümer der Produktions- und Verwaltungsstätten bleibt".

Sorgt die Regelung für höhere Mieten?
„Share Deals sind vor allem keine missbräuchlichen Steuergestaltungen, wie einige Politiker sie darzustellen versuchen. Vielmehr können durch Share Deals – völlig legal – Mehrfachbesteuerungen eines Grundstücks vermieden und diese Kostenvorteile an die Immobiliennutzer weitergegeben werden. Sollte diese Möglichkeit wegfallen, wird dies zu einer weiteren Kostensteigerung von Wohn-, Arbeits- und Produktionsflächen führen. Das kann niemand wollen“, erklärt Volckens.

„In Zeiten, in denen die Grunderwerbsteuersätze und das entsprechende Steueraufkommen auf einem historisch hohen Niveau sind, sollte der Gesetzgeber über flächendeckende Senkungen der Grunderwerbsteuer nachdenken. Dass er aber dies genau nicht tut und stattdessen hinter dem Feigenblatt der Steuergerechtigkeit weitere Steuererhöhungen durchsetzen möchte und dieses Mehraufkommen dann nicht einmal dem Steuerbürger zurückgeben möchte, zeigt den rein fiskalisch motivierten Hintergrund der aktuell geführten Debatte."

30.11.2018

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