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Sechs von zehn Transaktionen laufen off-market

Off-Market-Immobilientransaktionen erzielten 2017 rund 40 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in Deutschland. Damit entspricht das Off-Markt-Transaktionsvolumen etwa 60 Prozent des gesamten institutionellen Immobilientransaktionsmarktes in Deutschland.

Laut einer aktuellen Studie erzielten Off-Market-Immobilientransaktionen 2017 ein Transaktionsvolumen von etwa 40 Milliarden Euro in Deutschland. Bei einem institutionellen Volumen von rund 70 Milliarden Euro insgesamt, würde das Off-Market-Volumen damit knapp 60 Prozent betragen.

96 Prozent der befragten Unternehmen haben 2017 Off-Market-Transaktionen verfolgt. Dies ist das Ergebnis einer gezielten Befragung von Managern von klassischen institutionellen Investorengruppen wie Immobilienfonds, Versicherungen, Versorgungswerke oder Pensionskassen sowie von Managern von Family Offices, Private-Equity-Investoren und weiteren institutionellen Anlegergruppen. Die Befragung und Auswertung erfolgte durch Bulwiengesa im Auftrag des Transaktionsspezialisten HPBA. Insgesamt wurden 682 Personen für die Befragung ausgewählt und befragt.

„Mit dieser Studie wird erstmals Transparenz im Off-Market-Segment für Immobilientransaktionen in Deutschland geschaffen“, sagt Andreas Schulten, Vorstand bei Bulwiengesa. Dass die bisher bekannten Zahlen des deutschen Immobilieninvestitionsmarktes nur einen Teil der treibenden Kräfte wiedergeben, dürften nicht nur Investoren, sondern auch die deutsche Stadtentwicklungsplanung und Wirtschaftsförderung mit Interesse zur Kenntnis nehmen. Ebenso liegt es nahe, dass Finanzierer und Kreditinstitute ein stärkeres Augenmerk auf diese Zahlen legen. „Schließlich bedeutet dies unter anderem, dass die Marktliquidität deutlich höher ist als bislang angenommen“, so Schulten.

Preisaufschlag von bis zu zehn Prozent bei Off-Market-Transaktionen
Eines der wichtigsten Ergebnisse der Studie ist, dass die Abwicklungssicherheit bei Off-Market-Modellen deutlich größer ausfällt als bei klassischen On-Market-Verfahren – und dass zahlreiche Investoren aus diesem Grund auch bereit sind, ein Preisdelta von bis zu zehn Prozent in Kauf zu nehmen.

Ebenso zeigt sich, dass das strategische Matching zwischen den Handelspartnern durch die individuell gestaltbaren Off-Market-Prozesse effektiver ist. „In einer umkämpften Marktlage wie in den letzten Jahren sind Investmentkriterien wie die Abwicklungssicherheit oder strategische Gesichtspunkte für Käufer und Verkäufer mindestens genauso wichtig wie der reine Kaufpreis“, erklärt John Amram, Geschäftsführer von HPBA. „Die Erzielung des höchsten Preises ist nicht immer entscheidend für den Verkäufer. Zudem werden im Off-Market-Bereich oftmals sogar höhere Preise erzielt als in klassischen Bieterfahren“, so Amram.

Studie widerlegt Vorurteile
Zudem widerlegt die Studie einige gängige Vorurteile beziehungsweise mögliche Befürchtungen von Marktteilnehmern. So konnte beispielsweise nicht eindeutig bestätigt werden, dass bei Off-Market-Transaktionen etwaige Einbußen bei der Transparenz während des Verfahrens zu befürchten wären. Ebenfalls widersprechen Off-Market-Transaktionen nicht allzu häufig der unternehmenseigenen Compliance der beteiligten Akteure.

Studienergebnisse wichtig für Share-Deal-Bereich
Nicht zuletzt sind die Informationen wichtig für die aktuelle bundesweite Diskussion um Immobilien-Share-Deals, also die Veräußerung von Unternehmen mit signifikantem Wertanteil in Gebäuden und Liegenschaften. Möglicherweise werden gerade im Off-Market-Segment häufiger Share Deals abgewickelt als im traditionellen Markt.

Die HPBA-Off-Market-Studie beleuchtet und vermisst den deutschen Markt für Off-Market-Transaktionen. Hierfür wurde erstmals 2017/2018 eine Befragung durchgeführt, die nun jährlich fortgeführt werden und somit als Grundlage für die „Messung des Off-Market-Segments“ dienen soll. Sowohl die Fragebögen als auch die Experteninterviews wurden nach wissenschaftlichen Standards der empirischen Sozialforschung ausgewertet und analysiert.

14.09.2018