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Ropertz: "Modernisierungen sind aufgrund der Rechtslage ein Renditetreiber"

Berlin - Ende 2018 sorgte der Wohnungskonzern Vonovia mit seiner Ankündigung weniger energetisch zu sanieren für Aufsehen. Im energate-Interview spricht Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, darüber, ob der Schritt gerechtfertigt ist und wie sich Sanierungskosten gerechter verteilen lassen?

Berlin (energate) - Ende 2018 sorgte der Immobilienkonzern Vonovia mit seiner Ankündigung, weniger energetisch zu sanieren, für Aufsehen. Im Interview spricht Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, darüber, ob der Schritt gerechtfertigt ist und wie sich Sanierungskosten zwischen Mietern und Eigentümern gerechter verteilen lassen.

energate: Herr Ropertz, der Wohnungskonzern Vonovia hat angekündigt, energetische Sanierungen aufgrund von Widerständen der Mieter einzuschränken. Was halten Sie davon?

Ropertz: Vonovia wird auch künftig auf energetische Sanierungen des Wohnungsbestandes nicht verzichten. Angeblich sollen die Modernisierungsinvestitionen um 40 Prozent gesenkt werden. Hier bleibt abzuwarten, ob die Kürzung sich auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen bezieht, damit bei gleichbleibender Rendite die künftigen gesetzlichen Kappungsgrenzen von 3 bzw. 2 Euro/Quadratmeter eingehalten werden können, oder ob die bisherigen Modernisierungsquoten von etwa fünf Prozent des Bestandes pro Jahr um 40 Prozent auf dann drei Prozent reduziert werden.

energate: Halten Sie den Schritt für gerechtfertigt?

Ropertz: Ich halte die angekündigte Kürzung nicht für gerechtfertigt. Aber Vonovia reagiert letztlich auf Mieterproteste, die sich gegen Modernisierungsmaßnahmen wenden, die zu Mieterhöhungen von 3 und 4 Euro/Quadratmeter führten beziehungsweise noch teurer waren. Derartige Mieterhöhungen sind für die meisten Mieter nicht bezahlbar. Umfassende Proteste an den einzelnen Vonovia-Standorten gab es auch, weil die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen teilweise mit Baumaßnahmen von einem Jahr und länger verbunden waren, weil bei den anfallenden Modernisierungskosten fällige Instandsetzungskosten nicht berücksichtigt beziehungsweise von Vonovia-Töchterfirmen dubios berechnet wurden.

Allerdings ist die Vonovia-Argumentation nicht ungeschickt. Sie behaupten, sie würden gern in großem Umfang weiter modernisieren, aber die Mieter wollen keine Modernisierungen, weil sie ihnen zu teuer sind. Vonovia reagiert also und begrenzt deshalb Mieterhöhungen nach Modernisierungen auf 2 Euro/Quadratmeter. Allerdings ist und war Vonovia aus meiner Sicht nicht Klimaschützer Nr. 1 und erst recht ist sie jetzt nicht der Mieterschützer Nr. 1. Vonovia hat in den letzten Jahren im großen Stil modernisiert, weil sie Modernisierungen aufgrund der geltenden Rechtslage als absoluten Renditetreiber entdeckt hat.

energate: Es gibt Kritik, dass die Mietrechtsnovelle Sanierungen erschwert. Ist das aus Ihrer Sicht zutreffend?

Ropertz: Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz werden Sanierungen nicht erschwert, aber natürlich werden Mieterhöhungsspielräume eingegrenzt. Die Realisierung der Energiewende beziehungsweise das Erreichen der Klimaschutzziele darf aus unserer Sicht aber auch nicht zu einer einseitigen Kostenbelastung der Mieter führen. Die Anbieter- und Investorenseite argumentiert, sie könne nur modernisieren, wenn es hierfür eine auskömmliche Rendite gibt. Für Mieter gibt es aber nie eine positive Rendite bei Modernisierungen. Fälle, in denen Heizkostenersparnis und Mieterhöhung in etwa gleich hoch ausfallen, sind die absolute Ausnahme. Die Realität ist, dass die Mieterhöhung mindestens drei bis vier Mal so hoch ausfällt, wie theoretisch aufgrund der Modernisierungsmaßnahme Heizkosten eingespart werden. Das kann keine sozialgerechte Verteilung der Klimaschutzkosten sein.

energate: Wie lassen sich die Belastungen bei Sanierungen gerechter verteilen?

Ropertz: Wir fordern - übrigens zusammen mit der DUH und vielen anderen Umweltverbänden - dass die Modernisierungsumlage auf vier Prozent abgesenkt wird und dass zum Ausgleich die öffentliche Hand Modernisierungsmaßnahmen viel stärker fördern muss als bisher. Dabei kann oder soll die öffentliche Förderung auch durchaus direkt dem Investor zufließen, ohne dass er diese Förderung auf die Modernisierungskosten anrechnen muss.

Die Fragen stellte Karsten Wiedemann, energate-Redaktion Berlin.

In Kooperation mit www.energate-immo.de .

04.01.2019