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Retail zu Büro: Praxisbeispiel Umwandlung

Büro meets Handel. Eine Umwandlung von Einzelhandelsflächen in Büros kann sinnvoll sein. Wie das im Detail aussehen kann, zeigt das Forum Steglitz. Ein Praxisbeispiel, das Schule machen könnte.

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Real I.S. und Accumulata bauen einen erheblichen Teil des Einkaufscenters Forum Steglitz in Berlin zu Büros um - der Vermietungserfolg bestätigt sie schon jetzt . (Bild: Real I.S./Studiolux)

Wie viele Einkaufszentren sollen es denn sein? Eine Frage, die jede Großstadt für sich anders beantwortet. Während München – je nach Zählweise – mit sechs Centern vergleichsweise bescheiden daher kommt, sind es in Berlin stolze mehr als 65. Ganz schön viel Konkurrenz am Platz, möchte man meinen. Hinzu kommt, dass selbst vor Corona in besten Innenstadtlagen nicht mehr alle Shopping-Center von der guten Konjunktur im Land profitierten. Vor allem Bücher, Textilien, Schuhe und Elektrowaren – klassische Center-Angebote – kaufen viele Kunden zunehmend lieber online. In der Folge kann es zu Leerstand kommen.

Aber da ist auch noch eine andere Seite. Das Gegenstück zu Handelsimmobilien bilden derzeit Büros in Berlin. Mit einer Leerstandsquote von 1,5 Prozent kann man in diesem Segment von Vollvermietung reden. Was liegt also näher, als mit den leerstehenden Einzelhandelsflächen die hohe Nachfrage der Unternehmen nach Büroräumen zu bedienen?

Aus Handel mach Büro - nicht so einfach
Klingt nach einem guten Plan, und doch: Center ist nicht immer gleich Center. Manche Objekte lassen sich sinnvoller mit Büros „durchmischen“ als andere. Das hat auch mit ihrer Komplexität zutun: Die Gebäude sind meist als Handelsobjekte konzipiert, mit entsprechender Erschließung und Gebäudestruktur und damit nicht immer für eine Büronutzung tauglich. Nicht an jedem Standort können Büros beigemischt werden. Umgekehrt muss eine Hybrid-Immobilie in seiner Positionierung (wieder) passgenau auf die Bedürfnisse von Menschen und Mietern reagieren – und die sind bekanntlich an jedem Standort anders.

Ein gutes Praxisbeispiel ist das „Forum Steglitz“ an der Berliner Schloßstraße, die mit vier Einkaufszentren auf einer Länge von 1,4 Kilometern eine besonders hohe Center-Dichte hat. 11.000 der insgesamt 32.000 Quadratmeter des „Forum Steglitz“ sollen bis 2020/2021 zu Büros umgebaut werden. Mittlerweile sind die neu entstehenden Büroflächen bereits vermietet.

Das „Forum Steglitz“ will nicht weniger als eine Antwort darauf geben, wie ein Einkaufszentrum auch morgen noch im Alltag der Menschen relevant bleiben und ihnen Mehrwerte bieten kann. Selbstzweck oder reine Notlösung ist die Bürobeimischung nicht. Vielmehr wird sie im Rahmen einer Repositionierung dazu genutzt, den Menschen neue Gründe zu geben, sich im Center aufzuhalten.

Darum ist das Forum Steglitz geeignet
Das Konzept ist so einfach wie vorteilhaft: Das „Forum Steglitz“ befindet sich in allerbester Stadtlage und ist bestens an den ÖPNV angeschlossen – unabdingbare Voraussetzungen für eine attraktive Bürolage. Weil sich an das Center angeschlossen bereits ein Parkhaus befindet, finden Büronutzer schnell einen Parkplatz und können vor der Arbeit noch zum Bäcker oder in der Mittagspause in eines Gastro-Outlets gehen. Aber auch die Transformationsfläche selbst stellt besondere Vorbedingungen. Damit Einzelhandelsflächen in Büros umgewandelt werden können, müssen erst einmal die dafür nötigen Raumtiefen und Lichtverhältnisse vorhanden sein oder baulich geschaffen werden.

Einzelhandelsflächen werden in der Regel auf ihren Zuschnitt hin optimiert, nicht auf das Hereinlassen von natürlichem Licht. Im Fall des „Forum Steglitz“ ist ein Glasdach vorhanden, welches das Center zu seinem Vorteil nutzen kann. Kein Must-have, aber für Büromieter attraktiv sind zudem exklusive Zugänge, durch die sich Mitarbeiter und Geschäftspartner der Büromieter nicht mit dem Publikum ins Gehege kommen. Während Besucher und Kunden das „Forum Steglitz“ weiterhin über den Haupteingang zur Hauptstraße betreten können, werden an den Seiten des Centers separate Bürolobbys erstellt, über die die Bürobereiche erreicht werden kann.

Zurück zum Großen und Ganzen: Für die richtige Mischung im Mietermix ist es wichtig, die Kopplungspotenziale im Mieterbesatz strategisch klug für sich zu nutzen. Manchmal entstehen dann regelrechte „Kopplungsketten“, die den Standort für Büromieter und Händler gleichermaßen attraktiver machen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Kopplung von Büros, Gastronomie, Fitnessstudio, und Nahversorgung. Diese Konfiguration funktioniert, weil sie praktisch ist – der Büroarbeiter findet alles „unter einem Dach“ und spart sich Wege. Über den praktischen Nutzen hinaus müssen die Kopplungen aber auch zu den veränderten Lebens- und Arbeitswelten der Menschen passen.

Der Außer-Haus-Verzehr beispielsweise nimmt – prominenten Kochsendungen im Fernsehen zum Trotz – seit Jahren zu. Überhaupt trifft die Einbindung von Büroflächen in urbane Lagen mit Restaurants, Cafés, Nahversorger und Co. als direkte Nachbarn einen Nerv der Zeit. Der Gang ins Fitnessstudio ist ebenfalls längst Teil der modernen Bürokultur geworden. Viele Firmen bieten ihren Mitarbeitern Benefits wie Trainingskurse oder Fitness-Partnerschaften an. Nahversorgungsangebote als Ankermieter integrieren sich zudem perfekt in die alltäglichen Laufwege der Menschen, die ihre Besorgungen lieber schnell nach der Arbeit erledigen, statt für den Großeinkauf am Wochenende ewig in Reihe an der Kasse zu stehen.

Alles in allem muss die Immobilie das Zeug dazu haben, ein ganzes Quartier abzubilden, nur eben im Kleinen und unter einem Dach. Darüber hinaus muss jedoch die Nachfrage nach den Nutzungen auch aus dem Einzugsgebiet ausreichend vorhanden sein, um eine nachhaltig wirtschaftliche Nutzung sicherzustellen. Für Betreiber von Einkaufszentren, für deren Händler und für Arbeitgeber auf der Suche nach Büroflächen ergibt sich unterm Strich dann eine Win-win-Situation, die dem Center eine Perspektive gibt.

Autor: Maximilian Ludwig MRICS ist Head of Asset Management Retail, Hotel & Logistic bei der Real I.S. AG.

15.06.2020