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Real Estate Data: Knietief im Konjunktiv

Die Branche tut sich schwer, ihren Datenschatz zu heben. Es mangelt noch immer an der notwendigen Offenheit und dem richtigen Mindset. Ein Beitrag aus unserem aktuellen Printmagazin.

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Der Bau von Immobilien, Transaktionen und der Betrieb erzeugen Daten. Doch was damit tun? (Bild: istock)

Nimmt man die Pressemitteilungen, die unsere Redaktion täglich erreichen, als einen Gradmesser für die Bereitschaft zum Teilen von Daten, steht es schlecht um die Immobilienwirtschaft. Denn zumeist strotzen die Verlautbarungen der Unternehmen nur so vor nichtssagenden Formulierungen. „Die Büroimmobilie im Stadtzentrum von München konnte an einen institutionellen Investor veräußert werden. Das repräsentative Gebäude verfügt über eine moderne Lobby und ist langfristig an mehrere bonitätsstarke Nutzer vermietet.“ Die genaue Adresse, der Kaufpreis, Details zu den vermieteten Flächen, der Ausstattung des Gebäudes? Fehlanzeige! Aussagekraft? Äußerst beschränkt.

Das Transaktionsgeschäft ist nur ein Bereich des großen Immobilienuniversums, bei dem der Austausch von Daten zwischen Marktteilnehmern und der öffentliche Zugang zu konkreten Informationen einen großen Mehrwert liefern könnten. Transaktionen ließen sich effizienter und schneller abwickeln, und das Monitoring des eigenen Portfolios ließe sich deutlich verbessern.

Soweit die Theorie. In der Realität steckt die Branche noch immer knietief im Konjunktiv. „Wir lügen uns ein Stück weit in die Tasche, wenn es darum geht, Transparenz auf der Basis von Harmonisierung und Demokratisierung der Daten zu schaffen“, sagt Jens Müller, CEO von Building Minds, und ergänzt: „In dieser Disziplin würde ich unserer Branche höchstens drei von zehn Punkten geben.“ Mit dieser Einschätzung steht er nicht alleine. Bei einer Umfrage unter den Teilnehmern des imfokus-Gipfeltreffens „Real Estate Data“ sahen über 20 Prozent in der mangelnden Bereitschaft zu Transparenz den entscheidenden Grund dafür, dass die Immobilienwirtschaft hierzulande bei der Nutzung von Daten und digitalen Geschäftsmodellen noch nicht weiter ist.

Noch immer fehlt es im breiten Markt an der Bereitschaft zum Teilen der eigenen Daten. Der vermeintliche Schatz wird gehortet – ohne allerdings sein wahres Potenzial auszunutzen und so recht zu wissen, was man mit den wertvollen Informationen eigentlich anfangen soll. „Viele traditionelle Unternehmen haben ihre Prozesse diesbezüglich noch nicht richtig durchdacht. Wo fallen Daten an, wie liegen sie vor, welche externen Daten kann ich zufügen oder zukaufen, wie kann ich die Daten nutzbar machen?“, beschreibt Professor Dr. Verena Rock von der TH Aschaffenburg die aktuelle Situation.

Vor allen Dingen die großen Corporates wie Commerz Real oder Union Investment schicken sich an, dies zu ändern. Sie haben begonnen, die eigenen Daten mit externen Daten anzureichern und damit zu arbeiten. „Wir stellen uns die Frage, wie wir die Daten, die uns intern vorliegen, besser nutzen können“, erklärt Florian Stadlhuber von der Commerz Real. Die Antwort auf diese Frage muss im ersten Schritt keine Rocket Science sein. „Wir bekommen innerhalb eines Jahres mehrere Tausend Exposés zur Prüfung. Die lesen wir durch digitale Technologie automatisch aus und haben alleine dadurch einen ordentlichen Datenfundus, den wir nutzen können. Dieses Scanning ist für jeden Asset-Manager interessant.“

„98 Prozent der Daten bleiben ungenutzt“

Vorhandene Daten zu nutzen, das ist nicht nur im Transaktionsgeschäft und bei den Asset-Managern der Auftrag für die Unternehmen. Sarah Schlesinger, Digitalexpertin und Geschäftsführerin vonBlackprint Partners, macht das an einer drastischen Zahl deutlich: „In Deutschland gehen nach der Planungs- und Bauphase eines Gebäudes 98 Prozent der erfassten Daten verloren.“ Eine dramatische Zahl, die auf etlichen Bruchstellen beruht. Mal hätten die Behörden die eigentlich digital vorliegenden Informationen dann doch bitte als Ausdruck, mal kann der Lieferant lediglich ein PDF-Dokument zur Verfügung stellen. Und selbst innerhalb der Immobilienunternehmen werden Informationen aus eigentlich guten Datenbanken letztlich doch allzu oft via Excel-Export an andere Fachabteilungen weitergereicht.

Und es gibt noch ein Problem. Asset-Manager und Betreiber wissen häufig gar nicht, welche Daten sie eigentlich von den Planern einer Immobilie haben möchten. Was sind die wirklich relevanten Daten, die wir benötigen? Was möchten wir machen und welche Informationen benötigen wir dazu? „Für uns ist die größte Hürde, dass wir keine konkreten Vorgaben haben, wenn es um den Datenaustausch mit Externen geht“, bestätigt Peter Knoch von ECM Spectrum. Am Ende des Planungsprozesses nach BIM steht das „As-Built“-Modell, doch „wir stochern ein Stück weit im Nebel, wenn es um die Frage geht, welche Informationen für den Betrieb tatsächlich benötigt werden und welche nicht“, sagt er. Dabei sitze man als Planer „auf Bergen von Daten“.

Letztlich kann die Industrie keine echten Technologiesprünge machen, wenn ihre Datenbasis nicht stimmt. Der sinnvolle Einsatz von Blockchain oder echten KI-Anwendungen bliebe Wunschdenken. „Ohne Data Foundation ist nicht direkt das klassische Geschäftsmodell gefährdet, aber es lassen sich eben auch keine zusätzlichen Erlösmodelle entwickeln“, macht Jens Müller klar. „Es fehlt am Data Mindset in der Branche, am Verständnis für den Wert von Daten.“

Das Warten auf den Standard

Das dürfte sich ändern, wie der Blick über den großen Teich verrät. Im angloamerikanischen Immobiliengeschäft ist ein Abschlag auf den Kaufpreis einer Immobilie von zehn Prozent bereits üblich, wenn die dazugehörigen Daten nicht vorliegen. „Das ist bei Transaktionen über Datenräume in Bezug auf Gebäudedaten bereits Realität. In Zukunft werden Verbrauchs- und ESG- oder auch Nutzerdaten in eine Datenbank gehen, die dann positiv oder negativ eingepreist werden“, hat Dr. Christian Simanek, First Vice President und Bereichsleiter Asset-Management Real Estate der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft, keinerlei Zweifel.

Und er wirft eine interessante Frage auf: „Es fehlt beim Thema Daten noch ein Trustee. Wer soll die Bank der Daten sein?“ Denn Informationen sind ein Rohstoff, mit dem sich Geld verdienen lässt. Wenn also Daten von A nach B veräußert werden, dann braucht es eine Art Trust Center, das garantiert, dass die Menge und Qualität der Daten korrekt ist und sie sicher übertragen wird. „Je wertvoller die Daten, desto wichtiger wird ein solcher Trustee“, macht Digitalisierungsexpertin Verena Rock deutlich.

Ein Preisschild für Daten kann also ein Treiber sein. Ein Datenstandard indes wäre ein wichtiges Werkzeug. „Wenn man sich überlegt, dass die Unternehmen viel Geld für die Aufbereitung von Daten investieren, spielt ein Standard eine zunehmend wichtige Rolle“, erklärt Marco Hofmann, Head of LOB Real Estate bei SAP und Ausschussvorsitzender für Digitalisierung beim ZIA. „Man darf sich nicht hinter dem fehlenden Standard verstecken, er darf Innovationen nicht ausbremsen.“ Aber wo soll er eigentlich herkommen, der heiß ersehnte und viel beschriebene Datenstandard in der Immobilienwirtschaft?

Hier gehen die Meinungen auseinander. Die einen rechnen damit, dass ein Unternehmen irgendwann mit der passenden Lösung zum richtigen Zeitpunkt um die Ecke kommt. Andere, wie etwa Verena Rock, sind überzeugt, dass eine Institution wie die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) den Standard setzen wird. „Es sollte gerade aufgrund der Heterogenität in unserer Branche verschiedene Datenstandards nach den unterschiedlichen Subsets der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette geben. Die gif gleicht diese Standards auch international ab und bietet so die große Chance, dass die einzelnen Stakeholder eine einheitliche Sprache sprechen können.“ Das habe bei der Etablierung des MFG-Flächenstandards in der Vergangenheit schon einmal sehr erfolgreich funktioniert.

Vielleicht kann sich die Immobilienwirtschaft auch bei der Automobilwirtschaft etwas abschauen. Dort hat sich die Initiative einer Automotive Alliance mit Größen wie BMW, Deutsche Telekom, Robert Bosch, SAP, Siemens und ZF Friedrichshafen gebildet. Gemeinsam arbeiten sie an einem offenen, skalierbaren Netzwerk für den sicheren, unternehmensübergreifenden Datenaustausch in der Fahrzeugindustrie. Das cloudbasierte Netzwerk soll der europäischen Fahrzeugindustrie und ihren Partnern offenstehen und vor allem auch kleine und mittelgroße Unternehmen einbinden. So sollen komplett vernetzte Wertschöpfungsketten entstehen. In diesem Zusammenhang hob SAP-Chef Christian Klein die immense Bedeutung von offenen B2B-Industrieplattformen hervor, um Datenströme zwischen Internetunternehmen, Lieferanten sowie Kunden zu digitalisieren. Daraus würden neue Geschäftsmodelle entstehen.

Die Immobilienbranche ist gespalten, ob Automotive tatsächlich zum Vorbild taugt. SAP-Immobilienmann Hofmann sieht allerdings durchaus Parallelen. „Für den Bau und die Baulogistik wäre dieser Ansatz sicherlich übertragbar, und trotz vieler Spezifikationen gibt es auch im Gebäudebetrieb einige Parallelen.“ Netzwerke, die rund um die großen Player entstehen, wären auch in der Immobilienwirtschaft denkbar – und könnten bis in den Mittelstand hineinwirken. Neben der Erwartungshaltung verlangt nicht zuletzt die Regulatorik nach Lösungen. „Die Veränderungsbereitschaft kommt oft von außen“, weiß auch Titus Albrecht, Co-Founder des Daten-Proptechs Realxdata. „Ein riesiger Treiber werden ESG und die EU-Regulatorik sein. Die Immobilienwirtschaft wird gezwungen, sich zu verändern und stärker auf Echt-Comparables zu schauen.“ Der Leidensdruck einer drohenden Portfolio-Abwertung, wenn CO2-Vorgaben nicht eingehalten werden, ist riesengroß. Ohne professionelle Datenauswertung lässt sich gar nicht mehr nachweisen, dass man die ESG-Vorgaben erfüllt.

Dieser Beitrag stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 5-2021 (Autor: Markus Gerharz) .

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28.05.2021