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Quartiere aus Sicht von Projektentwicklern

Für Städte, Nutzer und Investoren sind gemischte Quartiere eine Chance. Für Projektentwickler sind sie das auch – wenn sie einige Herausforderungen meistern.

Coburg
Beispiel für ein gemischt genutztes Quartier: Das Projekt "Sonntagsanger" in Coburg. (Bild: Imogent)

Gemischt genutzte Immobilien und Quartiere haben einen erstaunlichen Wandel durchlaufen. Während Sie vor einigen Jahren noch kaum eine Rolle spielten, haben sie sich gerade in B- und C-Städten zu einem nachgefragten Produkt entwickelt, dass sich bei Stadtplanern wie Investoren zunehmender Beliebtheit erfreut. Für die Projektentwicklung bringen sie jedoch auch vielfältige Herausforderungen mit sich.

Quartiere, die verschiedenen Nutzungsarten wie Wohnen, Büro, Hotel, Dienstleistung oder Gastronomie miteinander kombinieren, hatten viele Jahre einen schlechten Ruf als Investitionsobjekte. In der Stadt- und Projektentwicklung wurden die komplexen Genehmigungsverfahren häufig gescheut. Die Städte setzten vielmehr auf eine funktionale Nutzungstrennung. Etwas überspitzt formuliert wurde Stadtplanung nach dem Grundsatz betrieben: Wohnen und kleinteiliger Einzelhandel in die Innenstadt, Gewerbe an die Randlagen, großflächiger Einzelhandel auf die grüne Wiese und Familien in die Vororte.

Und auch private wie professionelle Investoren zögerten angesichts des verhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwands oder der im Vergleich schlechten Flächeneffizienz, die aus der Kombination verschiedener Nutzungsarten in einer Immobilie hervorgeht.

Durchmischung rückt in den Fokus von Stadtplanern und Nutzern
Angesichts des enormen Zuzugs in die Großstädte und Metropolregionen fällt eine funktionale Nutzungstrennung in der Stadtentwicklung heute immer schwerer – ganz abgesehen davon, ob sie wünschenswert ist. Gewerbe und Wohnnutzung rücken enger zusammen – um mit neuen Wohn- und Arbeitsformen wie Coworking und Coliving – nur zwei Beispiele zu nennen. Die Verkehrsbelastung nimmt zu und Unternehmen finden in Zeiten der Hochkonjunktur kaum noch geeignete Büroflächen.

Aus dieser Gemengelage heraus entsteht die große Chance von gemischt genutzten Quartieren. Auch Stadtplaner haben inzwischen erkannt, dass die Kombination verschiedener Nutzungsarten nicht nur aktuelle innerstädtische Probleme löst, sondern auch den modernen Zeitgeist abbildet. So kann die Schaffung von neuem Wohnraum beispielsweise mit der Sicherung der Nahversorgung in Form eines Lebensmittel-Einzelhändlers kombiniert werden. Bürogebäude schaffen nicht nur Raum für neue Arbeitsplätze, sondern können in Kombination mit Hotel und Gastronomie gleichzeitig dazu beitragen, Straßenzüge zu beleben.

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Online-Special "Quartiersentwicklungen"

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Die gestiegene Nachfrage für Mixed-Use kommt darüber hinaus auch stark vom Nutzer. Wer wenig Zeit hat, ist froh, wenn er Wohnen, Arbeiten, Einkaufen oder Freizeit miteinander kombinieren kann. Ganz nebenbei geht eine solche Stadtplanung der kurzen Wege auch das Problem der kollabierenden städtischen Verkehrswege an. Das gilt umso mehr, wenn neue Mobilitätskonzepte wie Förderung der ÖPNV Nutzung, Car-Sharing oder E-Bikes in die Planung einbezogen werden – was von vielen Städten und Gemeinden bereits gefordert wird.

Projektentwicklung bringt komplexe Herausforderungen mit sich
Trotz aller aufgezeigten Vorteile: Mixed-Use ist kein Selbstläufer. Schon bei der Baurechtsschaffung macht sich die Komplexität des Produktes bemerkbar. Wer beispielsweise Wohn- und Gewerbenutzung miteinander kombinieren möchte, steht vor hohen Auflagen beim Emissionsschutz. Abstandsflächen, Verschattung oder Realteilung sind weitere Komponenten, die den Planungsprozess verkomplizieren. Mit Mischnutzung geht zudem häufig eine Änderung des vorhandenen Brauchrechts oder gar die Schaffung neuen Baurechts einher. Hier muss auch seitens der Städte, zum Beispiel mit der Etablierung eines neuen Baurechts, dem sogenannten urbanen Gebiet, reagiert werden, damit mehr Flexibilität in Planung und Nutzung herrscht. Gegenüber einer regulären Projektentwicklung mit vorhandenem Baurecht muss man also deutlich mehr Zeit als die üblichen 24 Monate einplanen – manchmal sogar bis zu vier bis sechs Jahre, bis ein Projekt fertiggestellt ist.

Auch das Produkt selbst muss gut durchdacht sein – Drittverwendungsfähigkeit ist hier das große Stichwort. Denn unflexible Flächenzuschnitte sorgen gerade in den gewerblich genutzten Teilen schnell für Leerstand. Deshalb sollten größere Einheiten leicht in kleinere Einheiten mit flexibler Flächenkonfiguration unterteilbar sein. Das bedeutet natürlich, dass die entsprechende Gebäude-Infrastruktur vorhanden sein muss; von der Klimatisierung über die Stromversorgung bis hin zur Anlieferung. Diese Faktoren steigern Aufwand und Baukosten, sind aber für langfristig ertragreiche Immobilien unerlässlich. Ein weiteres großes Thema ist die Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit – hier muss man perspektivisch bereits weit vorausgucken und vergleichen, welche Investition in dieses Thema wirtschaftlich sinnvoll und vom späteren Nutzer nachhaltig nutzbar und von Vorteil ist. Denn einmal gebaut, ist eine Immobilie eben „immobil“ und nur schwer nachrüstbar.

Mixed-Use-Immobilien werden in Zukunft vermehrt ihren Platz in einer nachhaltigen Stadtentwicklung einnehmen. Auch jenseits des aktuellen Marktzyklus bleibt das Produkt ein attraktives, weil es die Anforderungen der Stadtplaner, das Risikoprofil der Investoren und nicht zuletzt die Bedürfnisse der Nutzer bedient.

Auf Seiten der Projektentwicklung verlangen sie jedoch umfassendes Knowhow, einen langen Atem für die Abstimmungs- und Genehmigungsprozesse und detaillierte Kenntnisse in der Entwicklung verschiedener Assetklassen.

Autor: Sven Sontowski ist geschäftsführender Gesellschafter der S&P Commercial Development GmbH.

17.01.2021