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Quartalszahlen zum Bürovermietungsmarkt

Nachfrage nach Büroflächen in den deutschen Wirtschaftszentren bleibt robust. Die Vermietungsumsätze sind ähnlich hoch wie vor einem Jahr.

Trotz enttäuschender Grundstimmung und mehrfach nach unten korrigierter Wachstumsprognosen für die deutsche Wirtschaft bleibt die Nachfrage nach Büroflächen in den deutschen Wirtschaftszentren robust. Im dritten Quartal wurden laut Cushman & Wakefield in den Top-5-Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München insgesamt 823.200 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt und damit ähnlich viel wie im Durchschnitt der ersten beiden Quartale 2019 (rund 822.700 Quadratmeter). Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2018 sank der aktuelle Quartalswert um gut vier Prozent. Der im bisherigen Jahresverlauf insgesamt in den Top-5-Märkten erreichte Flächenumsatz von rund 2,469 Millionen Quadratmetern übertrifft nicht nur den vergleichbaren Vorjahreswert um 2,2 Prozent, sondern ist nach 2017 der zweithöchste Wert der ersten neun Monate eines Jahres seit Beginn der 2000er Jahre.

Märkte entwickeln sich gegenläufig
Mit Ende des dritten Quartals hat sich Berlin deutlich vor den Halbjahresspitzenreiter München geschoben. Düsseldorf und Berlin sind die einzigen Standorte, bei denen das dritte Quartal 2019 stärker war als das dritte Quartal des Vorjahres. Übrigens: Zehn Großflächenabschlüsse im dritten Quartal erhöhten die Gesamtzahl der Neuverträge für Flächen ab 10.000 Quadratmeter auf insgesamt 32 (Vorjahreszeitraum: 25). Von diesen zehn Abschlüssen entfielen allein sechs auf Berlin und jeweils zwei auf Düsseldorf und München.

Bauaktivitäten auf hohem Niveau – Konzentration in München und Berlin
Das Fertigstellungsvolumen hat sich im laufenden Jahr von Quartal zu Quartal beschleunigt und lag bis Ende des dritten Quartals mit 769.800 Quadratmetern bereits über dem Gesamtwert des Vorjahres (732.600 Quadratmeter). Bis Ende des Jahres werden sich die Baufertigstellungen auf etwa 1,081 Millionen Quadratmeter erhöhen und damit den höchsten Wert der 2010er Jahre erreichen. In den 2019 fertiggestellten und noch fertig zu stellenden Flächen stehen für Nutzer nur noch Restflächen zu Verfügung. Teils waren die Flächen bereits bei Baustart vergeben, teils wurden sie während der Bauphase vermietet.

Insgesamt befinden sich zu Beginn des letzten Quartals in den Top-5-Märkten mehr als vier Millionen Büroflächen im Bau. Damit liegt das Bauvolumen aktuell beim 1,5fachen dessen, was vor zwölf Monaten registriert worden war und beim 1,3fachen im Vergleich zum Jahresbeginn. Dies zeigt, dass trotz hoher Flächennachfrage Projektentwickler und Investoren rein spekulative Bauprojekte nach wie vor eher selektiv beginnen. Dies gilt vor allem für Düsseldorf mit einer Vorvermietungsquote von rund 71 Prozent über alle Flächen in Bau, während die Quote in Frankfurt knapp unter 50 Prozent liegt. Schwerpunkte der Bautätigkeit liegen in München mit aktuell rund 1,620 Millionen Quadratmetern und in Berlin mit rund 1,334 Millionen Quadratmetern. Auffallend ist das offenbar etwas höhere Vertrauen der Projektentwickler und Investoren in die mittelfristige Marktentwicklung in Berlin, denn von den Flächen in Bau, die erst 2021/2022 bezugsfertig werden sollen, haben 66 Prozent (knapp 410.000 Quadratmeter) noch keinen Nutzer, in München sind es für den gleichen Zeitraum 35 Prozent (knapp 314.000 Quadratmeter), die noch zur Anmietung zur Verfügung stehen.

Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Bis Jahresende wird der Flächenumsatz in den Top-5-Märkten die drei Millionen-Quadratmeter-Schwelle überschreiten und auch für 2020 halten wir einen Flächenumsatz im Bereich von drei Millionen Quadratmeter für realistisch. Für Berlin sehen wir das Potenzial für weiter überdurchschnittlich stark steigende Mieten und gehen davon aus, dass Berlin zum Jahreswechsel München bei den Spitzenmieten überholen wird.“

02.10.2019