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Prop-Co, Op-Co und Data-Co: Wo geht es hin?

Die Immobilienwirtschaft steckt mitten im Umbruch. Bestehende Unternehmen stehen unter großem Wandlungsdruck, und neue Player und Technologien treten aufs Feld. Ein Beitrag von Sarah Schlesinger aus unserem aktuellen Printmagazin.

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Die Immobilienbranche wird sich wohl in Spezialisten für Technik, Daten und das eigentliche Gebäude aufteilen. (Bild: Andrii Yalanskyi/istockphoto)

Unsere Branche erlebt ein historisches Momentum. Treiber sind zwei Megatrends: die fortschreitende Digitalisierung und die politischen wie auch gesellschaftlichen Rufe nach mehr Nachhaltigkeit. Beide haben das Potenzial, die Wertschöpfung in der Immobilienwirtschaft von Grund auf zu verändern.

Vor gerade einmal fünf Jahren wurde für die technologiegetriebene Veränderung altbekannter Prozesse und Geschäftsmodelle in der Immobilienwirtschaft ein neues Wort gefunden: Proptech. 2017 und 2018 erlebte die Branche zunächst einen euphorischen Hype mit überzogenen Erwartungen an Start-up-Lösungen. Ein Jahr später folgte, was das Marktforschungsinstitut Gartner in seinem Hype-Zyklus als Tal der Enttäuschung bezeichnet. Getriggert durch die Corona-Krise und insbesondere regulatorische Nachhaltigkeitszwänge hat sich seitdem ein Klima eingestellt, das Kooperationen zwischen etablierten Unternehmen und Tech-Companies ermöglicht. Die Branche ist – gemäß Hype-Zyklus – auf dem Pfad der Erleuchtung angelangt.

Erstmals scheint damit die erste Stufe der Digitalisierung fast erreicht: die Verfügbarmachung und Aufbereitung von Daten durch Technologie. Daran arbeiten Proptechs, etablierte Unternehmen und auch die internationalen Daten-Companies wie Microsoft und Google oder aber hierzulande SAP mit Hochdruck. Ziel ist die zweite Digitalisierungsstufe: Prozesseffizienz. Anschließend wird in dritter Instanz die Zukunftsfähigkeit durch neue Geschäftsmodelle befördert. Nicht erst seit der Diskussion über „Real Estate Data“, „Smart Building“ und „ESG-konforme Assets“ ist klar, dass Daten das Gold der Zukunft sind. Aus ihnen erwächst Wert, wie der Blick in andere, weiter entwickelte Märkte beweist. So sind etwa im angloamerikanischen Raum Immobilien ohne BIM-Dokumentation bereits heute bis zu zehn Prozent weniger wert als solche mit BIM-Dokumentation. Der Grund: Die Verfügbarkeit und Qualität von Daten wird künftig erheblichen Einfluss auf die laufenden Betriebs- und anfallenden Refurbishment-Aufwände haben. Die Krux dabei ist, dass Daten die Immobilie nicht im Wert steigern, sondern ihr Fehlen zu Abschlägen führt.

ESG-Investitionsdruck braucht neue Geschäftsmodelle zur Refinanzierung

ESG wird entsprechend vom „nice to have“ zum „must have“. Nachhaltige Assets werden kurz- bis mittelfristig eine massive Nachfrage erfahren. Um den Wert des eigenen Portfolios zu sichern, braucht es neben entsprechenden Neubauvorhaben sehr zeitnah auch massive Investitionen in BIM-Dokumentation und Datenerhebungs-Infrastruktur und damit Nachhaltigkeit im Bestand.Das Problem dabei heißt Kapitalkosten: Den Investitionen steht kein Wertzuwachs und damit kein Return on Invest entgegen.

Angesichts des wachsenden Drucks und der enormen Kosten für die zukunftsfähige Ausstattung der Immobilien wird dies weitreichende Auswirkungen auf die vorhandenen Unternehmensstrukturen haben. Die heutigen Eigentümer respektive Bestandshalter, die Property Companies oder kurz „Prop-Cos“, müssen entweder Wege finden, den massiven Investitionsbedarf zu finanzieren oder mit den Folgen umzugehen, wenn dieser nicht zu stemmen ist – vom Verkauf der Assets unter Bilanzwert bis hin zum Totalausverkauf oder auch Marktabgang. Refinanzierung mit klassischen Renditeerwirtschaftungsmodellen wird kaum möglich sein. Diejenigen Prop-Cos hingegen, welche die erste Stufe der Digitalisierung meistern, haben die Aussicht, durch Prozessoptimierungen und insbesondere die Entwicklung neuer Geschäftsmodelle als Gewinner der vor uns liegenden Periode hervorzugehen.

Dieser für Tech-Companies charmante Veränderungsdruck wird denen mit relevanten Lösungen verstärkte Nachfrage einbringen. Dies gilt für Start-ups wie etablierte Tech-Unternehmen mit Lösungen rund um die Erfassung, Strukturierung oder Analyse von Daten. Einige dieser Unternehmen werden in der laufenden Dekade zu den großen Playern unserer Branche. Andere dieser „Data-Cos“ hingegen werden aufgekauft von größeren, relevanteren Anbietern wie den genannten Big Playern auf dem heutigen Datenmarkt. Denn diese werden zunehmend auch in die Bau- und Immobilienwelt vordringen. Sowohl bei den Prop-Cos wie auch den Data-Cos sind also Machtverschiebungen und Konsolidierungen zu erwarten. Und bei den Operating Companies, kurz „Op-Cos“, also den Unternehmen, deren originäres Geschäft das operative Business rund um Immobilien ist?

Technologie wird ineffiziente Dienstleister ersetzen

Die deutsche Immobilienwirtschaft ist, stärker als viele andere Märkte, zerklüftet in viele klein- und mittelständische Unternehmen. Insbesondere für operativ in und an der Immobilie tätige Unternehmen wie kaufmännische oder technische Gebäudeverwalter, Handwerker oder Makler besteht aktuell eine ineffiziente, Innovation lähmende Zersplitterung in Kleinstbetriebe. Der Vergleich mit anderen Branchen gibt Aufschluss über die zu erwartende Zukunft für diesen Teil unserer Branche: Es ist mit einer starken Konsolidierung auf einige wenige Anbieter zu rechnen. Dies können bereits heute etablierte Marktplayer sein. Wahrscheinlicher ist allerdings, dass – mit Hilfe von Wagniskapital – neue Akteure das Feld erobern. Das resultiert aus dem Umstand, dass die zuvor genannten Bereiche sehr kostenintensiv sind – und Prozesseffizienz konsequent dort geschaffen wird, wo hohe Kosten entstehen.

Auch im Bereich Asset-Management kann die ganzheitliche Assetbeziehungsweise Portfolio-Analyse bis hin zu Transaktionen mit Hilfe von Datentransparenz, künstlicher Intelligenz und Plattform-Lösungen künftig von erheblich weniger – heute meist teuer bezahlten – Leistungsträgern durchgeführt werden. Im Property-Management bleiben perspektivisch durch den konsequenten Einsatz von Technologie nur wenige der heutigen Aufgaben übrig. Denn mit zunehmender Daten-Integration etwa in die Systeme von SAP oder anderen Data-Cos und auch selbstlernende Algorithmen für die Mieter- und Nutzer-Kommunikation erübrigen sich viele personalintensive Aufgaben. Facility-Manager werden im nicht standardisierten Gebäudebestand Handgriffe noch eine Weile wie gewohnt vornehmen müssen – doch auch dort wird die Kosten-Nutzen-Perspektive zugunsten von Technologie, etwa Robotik, wie sie heute bereits bei Reinigung oder Wartung zum Einsatz kommt, entscheiden.

Die wenigsten Marktteilnehmer lassen sich heute als vollintegrierte Anbieter bezeichnen, die sowohl Prop-Co als auch Op-Co sind – und noch weniger als solche, die auch als Data-Co agieren wollen und können. Dies wird auch die kommende Konsolidierungswelle sowohl in der Tech-Welt als auch bei den etablierten Unternehmen nicht ändern. Tatsächlich wäre eine volle Integration aber auch nicht sinnvoll. Die Anforderungen an Immobilienunternehmen erhöhen sich permanent – durch Digitalisierung, ESG-Regulatorik und die notwendige Transparenz durch Daten, die Wirtschaftlichkeit durch effizientere Prozesse und attraktive Renditen durch neue Geschäftsmodelle. Andere Branchen zeigen: Erfolg haben nicht die Unternehmen mit möglichst breiter Aufstellung, sondern die Unternehmen mit klarer Spezialisierung als wichtigstem Unterscheidungskriterium im Markt. Und natürlich der Fähigkeit zur Kooperation, um die eigene Wertschöpfung aus Kunden- und Nutzersicht zu erweitern.

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Sarah Maria Schlesinger (Bild: Blackprint Booster)

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 5-2021 (Autorin: Sarah Schlesinger, Managing Director bei Blackprint).

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21.05.2021