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Interview: Projektfinanzierung über Whole Loans

Whole Loans werden immer beliebter und stehen der wachsenden Komplexität alternativer Finanzierungsmodelle entgegen. Irmelin Ehrig hat mit Maximilian Könen von Linus Digital Finance gesprochen.

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Maximilian Könen, Managing Director Investments bei Linus Digital Finance (Bild: Linus)

Herr Könen, was sind die Gründe für das starke Wachstum von alternativen Whole-Loan-Finanzierungen bei Projektentwicklungen in Deutschland?

Viele Banken – als traditionell mit Abstand wichtigster Finanzierungspartner für Projektentwickler am deutschen Immobilienmarkt – ziehen sich seit einiger Zeit verstärkt aus Projektentwicklungen zurück. Dies hat regulatorische Gründe, unter anderem aufgrund der strengeren Eigenkapitalregeln im Reformpaket Basel III/IV. Die Corona-Pandemie und die gestiegenen Risikorückstellungen, die Banken und Sparkassen aufbauen müssen, tun ihr Übriges. Auf diesen akuten Liquiditätsmangel reagieren Projektentwickler, indem sie sich alternativen Finanzierern zuwenden – digitale Finanzierungsplattformen, Kreditfonds oder Direct Lender. Diese alternativen Anbieter vereint, dass sie schneller und unbürokratischer Kredite ausreichen, die auch teils deutlich höhere Beleihungsausläufe und insbesondere das Whole-Loan-Segment abdecken.

Mit Whole Loans erhält man die komplette Finanzierung für das Projekt von einem einzigen Anbieter. Worauf ist hierbei zu achten?

Natürlich ist es für Entwickler wichtig, nur mit erfahrenen und kompetenten Finanzierungspartnern zusammenzuarbeiten. Daher sollte man neben dem Track Record vor allem auch auf die fachliche Immobilienfinanzierungsexpertise seines Gegenübers achten. Grundsätzlich ist es aber eine sehr erfreuliche Entwicklung, dass auch deutsche Projektentwickler nun endlich mehr Wahlfreiheit und Alternativen in der Finanzierungsfrage haben.

Was macht Whole-Loan-Finanzierungen insbesondere für mittelständische oder kleinere Projektentwickler attraktiv?

Gerade kleine und mittelständische Projektentwickler leiden unter der derzeitigen Finanzierungssituation. Im Gegensatz zu börsennotierten Entwicklern stehen ihnen meist Anleihen und andere Finanzierungsinstrumente über die Kapitalmärkte nicht zur Verfügung. Hinzu kommt, dass Banken in der derzeit schwer einzuschätzenden Lage ihre Bestandskunden klar bevorzugen, um das eigene Risiko zu minimieren. Daher sind besonders kleinere Entwickler auf Alternativen wie Whole-Loan-Darlehen angewiesen. Whole Loans, bei denen die gesamte Finanzierungsstruktur aus einer Hand kommt, bieten vor allem gegenüber anderen alternativen Modellen eine sehr hohe Transaktionssicherheit. Diese werden individuell auf die Bedürfnisse des Projektentwicklers zugeschnitten, der von der größeren Flexibiltät alternativer Finanzierer profitiert. Als weiteren Vorteil spiegeln uns unsere Projektentwickler die Schnelligkeit der Umsetzung, die im derzeit sehr kompetitiven Immobilienmarkt den Unterschied machen kann.

Wie genau funktioniert das Whole-Loan-Modell?

Ein Whole Loan ist ein einzelnes Darlehen mit relativ hohem Beleihungsauslauf von bis zu 85 Prozent, das entsprechend Senior- und Junior-Tranche umfasst. Diese Finanzierungen sind moderat als Mischzins aus Senior- und Juniorfinanzierung bepreist im Gegensatz zu Mezzanine-Krediten, weil es sich hierbei um erstrangig besichertes Kapital handelt.

Wie stellen sich die Konditionen für Whole-Loan-Darlehen in Deutschland derzeit für Entwickler dar?

Die Zins-Konditionen unterscheiden sich je nach Standort, Nutzungsart, Laufzeit und Bonität des Kreditnehmers und können von fünf bis neun Prozent gehen. Grundsätzlich sind Whole-Loan-Darlehen sowohl für Projektentwickler als auch Bestandshalter attraktiv, wie die beidseitig hohe – und wachsende – Nachfrage belegt.

Welche Projekte, Nutzungsarten und Standorte kommen für Whole-Loan-Darlehen aus Finanzierersicht besonders infrage?

Aus Projektsicht sehen wir vor allem Whole-Loan-Finanzierungen von Grundstücksankäufen mit bestehendem Baurecht und Ankaufsbrückenfinanzierungen von Value-Add-Bestandsobjekten sowie allgemein Logistik- und Wohnobjekte. Diese werden für überschaubare Laufzeiten von neun bis 18 Monaten angeboten. Whole Loans werden für jegliche Nutzungsarten an allen Standorten mit einem Fokus auf Top-7-Städte inklusive deren Speckgürtel und B-Städte angeboten.

Welche Chancen und Risiken bieten Whole Loans bei der Projektrealisierung gegenüber anderen alternativen Finanzierungsformen?

Im Vergleich zu beispielsweise Mezzanine-Darlehen geben Whole-Loan-Darlehen Projektentwicklern die Möglichkeit, Grundstücke oder Bestandsimmobilien schnell und flexibel anzukaufen, ohne die verlängerten Bearbeitungs- und Abstimmungszeiten auf Bankenseite in Kauf nehmen zu müssen. Im derzeitigen Marktumfeld beobachten wir, dass eine schnelle Finanzierungszusage für Projektentwickler ein signifikanter Wettbewerbsvorteil sein kann. Demgegenüber stehen im Vergleich zu separaten Bank- und alternativen Finanzierungen keine erhöhten Risiken, sondern nur ein wenig höhere Kapitalkosten für die Senior-Tranche, die im Gesamtkontext der überschaubaren Laufzeit nicht allzu sehr ins Gewicht fallen.

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Irmelin Ehrig (Bild: Ehrig & Partner)

Dieses Interview ist auf dem Fachblog für Bau, Immobilien und Finanzierung Immobilien-Projekt im Fokus (primfo.de) erschienen. (Autorin: Irme­lin Ehrig) .


28.05.2021