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Die schöne neue Welt der Projektfinanzierung

Mehr Wettbewerb in der Projektfinanzierung: Früher waren alternative Finanzierungsangebote exotische Nischenprodukte, jetzt stehen sie plötzlich in direkter Konkurrenz zur klassischen Bankenfinanzierung.

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In der Immobilien- und Projektfinanzierung findet einer der gravierendsten Umbrüche seit mehr als 100 Jahren statt, wie unser Gastautor Maximilian Könen von Linus Digital Finance aufzeigt. (Bild: GG/Pixabay)

Derzeit fragt sich die gesamte Immobilienbranche mehr oder minder besorgt, wie es mit der Wert- und Mietentwicklung einzelner Nutzungsarten in und nach der Corona-Pandemie weitergeht. Gleichzeitig findet an anderer Stelle unbemerkt einer der gravierendsten Umbrüche seit mehr als 100 Jahren statt: in der Immobilien- und Projektfinanzierung in Deutschland. Ist für einen Bestandsankauf oder eine Projektentwicklung Fremdkapital aufzunehmen – ganz gleich ob von einem gewerblichen Investor oder einem privaten Häuslebauer – so war das seit Jahrzehnten nahezu ausschließlich ein Job für Banken, Sparkassen und Bausparkassen. Klar, es gab vereinzelt Ausnahmen, doch nur für sehr kleine Anteile am gesamten Finanzierungsvolumen. Nun aber stehen wir am Anfang eines Paradigmenwechsels: Der deutsche Finanzierungsmarkt ist vielfältiger geworden, Projektentwicklern stehen zahlreiche Alternativen ohne Banklizenz zur Verfügung, die zunehmend Marktanteile gewinnen. Wie kommt das?

Sechs Gründe für den Aufstieg der alternativen Finanzierer

Hierbei kommen mehrere Faktoren zusammen. Erstens die Fondsregulierung: Seit 2016 dürfen auch geschlossene Spezial-AIF Darlehen vergeben. Anderen Akteuren wie etwa Versicherungen war dies allerdings auch schon vorher möglich. Zweitens die Bankenregulierung: Die regulatorischen Eigenkapitalanforderungen an die Banken sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Die letzte Stufe war Basel III. Basel IV ist bereits beschlossen, die Einführung wurde aufgrund der Corona-Pandemie lediglich um ein Jahr verschoben. In der Risikogewichtung kommen Projektfinanzierungen nicht gut weg, erst recht nicht bei Darlehen mit Blankoanteil. Kreditinstitute müssen hierfür also mehr rares und teures Eigenkapital hinterlegen, das macht die Investition für sie relativ unattraktiv. Drittens die Beleihungswerte: Erschwerend kommt für die Banken hinzu, dass sich die offiziellen Beleihungswerte, nach denen sie rechnen müssen, stark von den tatsächlichen Marktwerten entfernt haben. Viertens die etwas unsichere gesamtwirtschaftliche Lage: Viele Banken bilden derzeit lieber Reserven als offensiv Neugeschäft zu generieren. Dieser Faktor ist zwar nicht strukturell, fällt aber dennoch ins Gewicht. Insgesamt agieren Kreditinstitute derzeit relativ verhalten, Projektentwickler müssen deshalb nach Alternativen Ausschau halten.

Fünftens digitale Innovationen: Neue Marktteilnehmer können sich von Banken und Sparkassen absetzen, indem sie viel schneller über Darlehensanträge entscheiden. Außerdem kann es ihnen so gelingen, ihre Darlehensvergabe mit einem belastbaren Risikomanagement zu unterfüttern. Sechstens schließlich die Investoren: Anhaltende Niedrigzinsen und Renditekompression machen mehr und mehr Kapitalanleger für Fremdkapital-Investments empfänglich. Die Renditen sind oft auskömmlich, die Risiken beherrschbar. Der Bundesverband Alternative Investments (BAI) hat im März 2021 institutionelle Investoren befragt und kommt zu dem Schluss, Kreditfonds seien derzeit der „wachstumsstärkste Zugangsweg zum Immobilienmarkt“, besonders im Lichte zusehends steigender Immobilienquoten institutioneller Investoren. Das bedeutet, dass immer mehr alternatives Kapital zur Projektfinanzierung zur Verfügung steht.

Mehr Vielfalt und mehr Wettbewerb

Damit wird das Finanzierungsangebot aus Sicht der Projektentwickler immer bunter und vielfältiger. Neben die klassischen Banken und Sparkassen, Pfandbriefbanken und Bausparkassen treten spezialisierte Kreditfonds, institutionelle Investoren wie etwa Versicherungen, digitale Finanzierungsplattformen, zum Teil sogar Family Offices hinzu. Zweifellos steht diese Entwicklung erst am Anfang. Laut Deutscher Bundesbank hatten die deutschen Kreditinstitute Ende 2020 insgesamt fast 1,6 Billionen Euro allein an Wohnungsbaukrediten in ihren Büchern. Doch die Vielfalt an Finanzierungsalternativen für Projektentwickler nimmt zu, insbesondere wenn kurzfristige Brückenfinanzierungen zu stemmen sind, die einer schnellen Darlehenszusage bedürfen.

Während sich das Angebot noch bis vor kurzem fast ausschließlich auf höhere Beleihungsausläufe (LTVs) mit entsprechend hohen Zinsen sowie Mezzanine-Strukturen beschränkte, wird heutzutage immer häufiger auch die Gesamtfinanzierung, der Whole-Loan, übernommen. Damit dringen die Alternativen immer weiter in das ursprüngliche Kerngeschäft der Banken vor – in Sphären wesentlich geringerer Risiken, aber auch niedrigerer Zinsen. Skalierbarkeit und Digitalisierungsvorteile sichern ihnen dennoch auskömmliche Margen, Senior-Tranchen können sogar an klassische Banken als Depot-A-Investment und zur Diversifikation des bestehenden Kreditportfolios ausgelagert werden.

Der Preis ist nicht alles

Trotz dieses Trends entfällt ein großer Teil des alternativen Finanzierungsgeschäfts allerdings noch immer auf die relativ kurzfristige Brückenfinanzierung über ein Darlehen im hohen LTV-Bereich. Die hierbei aufgerufenen annualisierten Zinssätze sind oft im hohen einstelligen oder gar niedrigen zweistelligen Bereich. Deshalb lohnt es sich für den Projektentwickler, trotz aller Kurzfristigkeit Preise und Leistungen zu vergleichen. Doch dabei sollte der Zinssatz nicht das einzige Kriterium sein. Hinzu kommen professionelle Strukturen hinter dem Angebot, die Schnelligkeit der Darlehenszusage, oftmals auch Diskretion und ein partnerschaftlicher Umgang, wenn es wider Erwarten einmal nicht so läuft wie geplant. In zeitkritischen Situationen wird der Finanzierer hier schnell zum Sparringspartner der hauseigenen Finanzabteilung.

Projektentwickler dürfte die neue Wahlfreiheit und Flexibilität überwiegend freuen – selbst diejenigen, die aktuell noch keinen Gebrauch davon machen. In anderen Ländern, vor allem im angelsächsischen Raum, sind Alternativen zum klassischen Bankdarlehen längst gang und gäbe – übrigens nicht nur in der Immobilien-, sondern auch in der Unternehmensfinanzierung. Gleichzeitig wird durch somit auch mehr Liquidität zur Projektfinanzierung in zum Teil angespannten Wohnungsmärkten bereitgestellt.

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Maximilian Könen (Bild: Linus)

Ein Beitrag von Maximilian Könen, Managing Director Investments bei Linus Digital Finance.

21.05.2021