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Projektentwickler und Innovationen

Machen innovative Lösungen das Geschäftsmodell eines Projektentwicklers widerstandsfähiger gegen Risiken und Krisen? Interview mit Coen van Oostrom, Gründer und CEO der OVG Real Estate.

OVG-Gründer Coen van Oostrom (Foto: OVG Real Estate)
OVG-Gründer Coen van Oostrom auf der Baustelle des Büroprojektes Humboldthafen Eins (Foto: OVG Real Estate)

Innovationen können vor Risiken schützen. Sind sie aber nicht auch ein besonderes Risiko für den „first mover“?
Coen van Oostrom: Das ist richtig. Wichtig ist aber die Unterscheidung zwischen kurzfristigen und langfristigen Risiken. Wenn man beispielsweise eine neue Software testet, geht man kurzfristig Risiken ein. Das Risiko, keine Innovationen zu wagen, ist langfristig gesehen aber wesentlich höher. Es besteht darin, nicht dabei zu sein, wenn es im Markt zu einer signifikanten Disruption kommt. Stellen Sie sich beispielsweise vor, ein Autohersteller könnte nur Dieselmotoren bauen und hätte keine Kompetenz für Elektro-Aggregate. Ein solches Unternehmen stünde jetzt vor noch viel größeren Problemen als einige Autobauer es derzeit ohnehin schon tun. Ähnliches gilt auch für die Immobilienbranche. Viele Marktteilnehmer denken anscheinend, es werde sich nichts Gravierendes ändern. Die Co-Working-Plattform wework.com zeigt uns doch, dass sich die Nachfrage und damit die Bewertung von Büroflächen wandeln kann. In einigen Jahren könnte der Büromarkt von „branded real estate“ dominiert werden. Standardobjekte an durchschnittlichen Standorten wären die Verlierer.

Innovationen gibt es in der Regel nicht gratis. Verteuert ihr Einsatz nicht Ihre Produkte und schadet damit deren Wettbewerbsfähigkeit?
Coen van Oostrom: Eine gute Frage. Mit etwas unternehmerischem Geist lassen sich aber oft Lösungen finden, die dieses Problem vermeiden helfen. Wenn wir beispielsweise eine neue Gebäudetechnik nutzen, kann dies teuer sein, muss es aber nicht. Zum Beispiel dann nicht, wenn der Anbieter dieser Technik uns im Interesse der Markteinführung seines neuen Produkts im Preis entgegenkommt. Wenn man über die Dinge spricht und verhandelt, ist oftmals vieles möglich, an das man anfangs nicht gedacht hat.

Gibt es höchst sinnvolle Innovationen, die aber ohne Starthilfe durch den Gesetzgeber im Anfangsstadium am Markt keine Chance hätten?
Coen van Oostrom: Ich bin kein Freund von übermäßiger Regulierung. Im Vergleich zu anderen Ländern sind die Vorschriften und Gesetze in Deutschland zu präzise ausformuliert. Selbstverständlich sind Themen wie beispielsweise der Brandschutz sehr wichtig und müssen exakt überprüfbar sein. Aber genau festzulegen, wie die Zusammenarbeit mit einem Architekten zu funktionieren oder was ein Notar zu tun hat, ist ein bisschen altmodisch geworden. Man sollte diese Berufsgruppen mehr öffnen und flexiblere Regeln einführen. Die derzeitige Regulierungs-Situation verteuert das Bauen und verlangsamt es. Das wäre nicht nötig. In Gesprächen mit deutschen Behörden stellen wir aktuell auch bereits ein Umdenken fest.

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Ihr Projekt The Edge in Amsterdam ist derzeit in aller Munde. Welche anderen Gebäude und damit verbundene Innovationen gehören aus Ihrer Sicht in der OVG-Historie ganz nach vorn?
Coen van Oostrom: Unter anderem die TNT-Zentrale in der Nähe von Amsterdam. Es handelt sich um das erste mit Leed Platin zertifizierte Objekt in Europa. Es ist energie-positiv – das Gebäude produziert mehr Energie als es verbraucht. Unsere von Rem Kolhaas entworfene „Vertical City de Rotterdam“ auf dem Wilhelmina Pier ist mit 160.000 Quadratmetern Fläche das aktuell größte Gebäude der Niederlande und kombiniert unterschiedliche Nutzungen. Unter anderem stellen wir dort die tagsüber in den Büros entstandene Wärme abends den Wohnungen der vertikalen Stadt zur Verfügung. Solche Restwärme-Nutzungen können sehr interessant sein, wenn man sie für ganze Bezirke einsetzt und mit einem intelligenten Netz verbindet. In Rotterdam nutzen wir zudem das Wasser der Maas, um das Gebäude zu heizen und zu kühlen. Ähnlich wollten wir auch in Berlin im Humboldthafen vorgehen. Der Versuch, eine Genehmigung für eine entsprechende Wassernutzung zu bekommen, erschien uns aber als viel zu langwierig und zu ungewiss. Für das Gewässer dort ist der Bund zuständig, wir hätten deshalb auf eine Entscheidung des Innenministeriums warten müssen. Auch in Rotterdam ist eine solche Nutzung gesetzlich nicht erlaubt, aber man hat sie uns als Testprojekt genehmigt.

Wer Innovationen im Alltag umsetzen will, ist oft auch auf die Kooperation anderer angewiesen. Ändert die Nutzung von Big Data die Beziehungen zwischen Entwicklern, Investoren, Nutzern und Dienstleistern?
Coen van Oostrom: Auch hier erleben wir große Unterschiede. Einige Facility- und Property-Management-Unternehmen machen alles so, wie sie es immer schon gemacht haben. Ähnliches gilt für viele Nutzer. Aber wenn nur der günstigste Preis zählt, sind Innovationen kaum möglich. Das ist schade, weil der Betrieb von Gebäuden im Lebenszyklus deutlich wirtschaftlicher werden könnte. Ob Mieter traditionell oder innovativ orientiert sind, entscheidet sich meiner Erfahrung nach nicht an der Unternehmensgröße. Sondern daran, wie hoch die Affinität der Entscheidungsträger hinsichtlich von Innovationen ist. Allerdings sind es unter den Dienstleistern dann doch vor allem die großen Anbieter, die Innovationen mittragen können und teilweise selbst an Innovationen arbeiten. Dasselbe gilt für die großen Maklerhäuser. Viele lokale kleinere Unternehmen hingegen tun sich im Umgang mit Innovationen eher schwer.

Welche Erfahrungen machen Sie im Betrieb von The Edge?
Coen van Oostrom: Die Betriebskosten pro Quadratmeter sind niedriger als veranschlagt. Und es können 30 Prozent mehr Menschen dort arbeiten als ursprünglich geplant. Letzteres ist ein großer Vorteil und relativiert die Kosten pro Quadratmeter zusätzlich. Das muss aber auch vom Mieter verstanden und gewollt werden.

immobilienmanager Special Risiken und Chancen  zum Special

Das Interview mit Coen van Oostrom erschien zuerst im Special Risiken und Chancen von immobilienmanager, das Sie als komplettes eMagazine kostenfrei lesen können.

09.09.2016