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"Alle jagen die gleichen 30 Prozent des Angebotes"

Im Interview erklärt Dr. Thomas Kallenbrunnen, Vorstand und Senior Portfoliomanager bei PGIM Real Estate, warum der WAULT für ihn kein KPI ist und welche Erfahrungen er gerade mit seinen Investoren macht.

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Dr. Thomas Kallenbrunnen (Bild: PGIM Real Estate)

PGIM Real Estate ist in Deutschland mit 57 Mitarbeitern aktiv und über alle großen Assetklassen diversifiziert. Dr. Thomas Kallenbrunnen von PGIM Real Estate erklärt, warum der WAULT für ihn kein KPI ist und welche Erfahrungen er gerade mit seinen Investoren macht.

Dr. Kallenbrunnen, welcher Corona-Fraktion gehören Sie an: Sorgt die Pandemie mittelfristig für einen Einbruch des Büroflächenumsatzes oder nicht?

Dr. Thomas Kallenbrunnen: Um die Frage seriös zu beantworten fehlen aktuell noch die Daten. Wie hoch muss zum Beispiel der Anteil von Home Office eigentlich sein, damit er zu weniger Flächenumsatz führt? Nimmt man hinzu, dass die Vermietungsmärkte einen Vorlauf von bis zu zwei Jahren haben, wird erst einmal wenig passieren. Allerdings denke ich unterm Strich, dass die Unternehmen tendenziell weniger Fläche nachfragen werden – insbesondere zur Abwicklung von Backoffice-Tätigkeiten. In zwei Jahren lassen sich hier verlässlichere Aussagen treffen.

Corona hat den vermeintlich ewigen Zyklus jäh gestoppt. Wie bewerten Sie den Markt aktuell?

Wir sind in einem Zykluswechsel, allerdings ganz anders als zu Zeiten der Finanzkrise 2008. Damals waren Immobilien als Assetklasse mittendrin, diesmal ist es ein externer Schock. Trotzdem findet man in jeder Krise einen identischen Reflex: Die Beurteilung nach einem klaren Schwarz-Weiß-Schema bezüglich der Frage, wo Safe Haven-Assets zu finden sind. Heute wird zum Beispiel der deutsche Immobilienmarkt fast durchgängig als „Safe Haven“ betitelt. Alle jagen die gleichen 30 Prozent des Angebotes. Das wird auch dieses Mal sicher noch drei oder vier Jahre so gehen. Wenn der Zyklus dann weitergeht, wird die Welt auch wieder etwas grauer und die Definition von Core-Assets wieder breiter.

Wie gehen Sie als Investor damit um?

Wir müssen uns wie andere Investoren auch die Frage stellen, wo wir noch gute Deals machen können. In unserem Fall suchen wir vorwiegend Management-intensive Objekte, die aktives Asset Management erfordern. Wir investieren gerne in Mixed-Use-Immobilien. Aktuell merken wir schon, dass der Wettbewerb spürbar nachgelassen hat. Wir kommen wieder öfter zum Zug.

Wo zum Beispiel?

Kürzlich haben wir in Großbritannien in eine Wohnimmobilie im Großraum London investiert. Wir haben einen Mietwohnungsgeschossbau zwischen London und Oxford direkt vom Developer erworben. Das war kein Schnäppchen, aber gute Qualität zu einem fairen Preis.

Deutet dieser Kauf darauf hin, dass Sie die Wohnquote hochfahren werden?

Damit stehen wir ja nicht alleine, aber wir tun dies sehr konsequent. Wir werden den Anteil von Logistik und Wohnen hochfahren und bleiben im Handel – allerdings schon traditionell – untergewichtet. Zu rund 80 Prozent konzentrieren wir uns auf die Märkte Deutschland, Großbritannien und Frankreich, weil wir glauben, dass die Transparenz und Liquidität dieser großen Märkte eine Outperformance gegenüber der Peripherie erzeugen wird.

Warum ist der WAULT für Sie kein geeigneter KPI?

Der WAULT an sich ist nicht entscheidend, vielmehr geht es um seine Volatilität. Die sollte niedrig gehalten werden. Wenn Sie zum Beispiel ein Portfolio so steuern, dass sie immer einen WAULT von sieben Jahren halten, kaufen sie ständig sehr lange Mietverträge zu teuer ein. Beträgt der Wert nur drei, gibt es wiederum zu viele kurzfristige Risiken. Wir haben da mit unserem Portfolio das Ziel, uns eher in der Mitte zu bewegen. Wenn wir uns konsequent im Zeitverlauf immer im Bereich eines WAULTs von 5 Jahren durchschnittlicher Restmietlaufzeit bewegen, fühle ich mich damit sehr wohl – wichtig ist, dass es keine Klumpenrisiken im Mietauslauf gibt.

Welche Erfahrung machen Sie gerade mit den Investoren, die Gelder in Ihren Fonds anlegen?

Einerseits herrscht eine große Abgeklärtheit, der ich sehr viel Respekt gegenüberbringe, andererseits gibt es auch zu Recht ein sehr hohes Informationsbedürfnis. Wir kommunizieren sehr viel, etwa wenn es um die Frage geht, wie viel Miete die Mieter derzeit zahlen und zahlen können. Hier ist es wichtig sehr transparent und umfassend, auch auf Objektebene, zu agieren. Damit schafft man Vertrauen und ich bin fest überzeugt, dass das gerade jetzt wichtig ist. Wie hat Warren Buffet gesagt: ‚Man braucht Jahre, um Vertrauen aufzubauen, aber nur eine Sekunde, um alles zu zerstören.‘

Das Interview führte Markus Gerharz.

18.12.2020