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Performancesprung in den deutschen 1A-Bürolagen

Der neue Indikatorstand für die deutschen 1A-Bürolagen notiert bei 204,8 Punkten.

Im dritten Quartal 2019 steigt der JLL Performance Indicator Victor Prime Office mit einem Plus von 3,9 Prozent deutlich stärker als in den Vorquartalen (Q1: +1,9 Prozent, Q2: +0,8 Prozent). Der neue Indikatorstand für die deutschen 1A-Bürolagen notiert damit bei 204,8 Punkten. „Das Performancewachstum ist Ausdruck der momentanen Lage am Immobilienmarkt“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. „Im Überfluss vorhandenes Kapital trifft auf knapp vorhandenes Produkt. Trotz einer rückläufigen Anzahl von Transaktionen wurde das höchste Transaktionsvolumen eines dritten Quartals in Deutschland erzielt – bei steigenden Preisen. Die Bieterwettbewerbe um qualitativ hochwertiges Produkt haben sich weiter forciert.“ Das galt in den vergangenen drei Monaten gerade auch für großvolumige Investments in den Top-Lagen. Ein gutes Beispiel ist der auch auf der Expo Real intensiv diskutierte Ankauf des so genannten ‚Millennium-Portfolios‘ durch die Commerz Real“, so Kemperund er ergänzt: „Die Niedrigzinslandschaft der EU-Zone sowie Zinssenkungsmaßnahmen der US-Fed sorgen weiterhin für erhöhten Anlagedruck bei Fonds und Banken. Gelder, die in Staatsanleihen investiert waren und nun auslaufen, sorgen für zusätzliches Kapital, das nach neuen Investmentmöglichkeiten sucht. Trotz der berechtigten Sorgen einiger Marktakteure ob der sehr hohen Preise, werden wir bis Ende 2019 auf Basis dieser Wettbewerbssituation einen weiteren Anstieg der Preise sehen. Vergleichsweise risikolose Returns aus dem Immobilienmarkt erscheinen in der anhaltenden Niedrigzinsphase weiterhin sehr attraktiv für Marktakteure.“ So zeigt der JLL-PRP im dritten Quartal mit 263 Basispunkten ein ähnlich hohes Niveau wie im Vorquartal.

Entwicklung des JLL Performance Indikators Victor Prime Office (Quelle: JLL)
Entwicklung des JLL Performance Indikators Victor Prime Office (Quelle: JLL)


Nachdem der Victor in den vergangenen Quartalen vor allem durch Impulse aus dem Vermietungsmarkt getrieben war, sorgte die angespannte Angebotssituation auf dem Investmentmarkt im dritten Quartal erstmalig im laufenden Jahr für deutlich fallende Spitzenrenditen in allen Spitzenlagen (-15 Basispunkte in Berlin, -10 Basispunkte in München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf). Die Renditekompression paart sich in Berlin und München mit Impulsen aus den Vermietungsmärkten (steigende Mieten): in diesen beiden Städten legten die Indikatorstände mit +6 Prozent auf 225,3 Punkten (Berlin) und +5,5 Prozent auf 206,4 Punkten (München) am deutlichsten zu. In den anderen analysierten Hochburgen ergaben sich keine signifikanten Wachstumsimpulse aus den Vermietungsmärkten, die Indikatorperformance war hier also ausschließlich renditegetrieben. Auf Platz 3 liegt die Hamburger Innenstadt (+3,2 Prozent, 218,2 Punkte), gefolgt von den Frankfurter (+2,7 Prozent, 197,4 Punkte) und Düsseldorfer (+1,7 Prozent, 184,1 Punkte) Bankenlagen.

Durch den starken Indikatorsprung im dritten Quartal 2019 erhöht sich auch die laufende Jahresperformance gegenüber den Vorquartalen: hier stehen +8,9 Prozent in Q3 2019 jeweils +6,4 Prozent in Q1 und Q2 2019 gegenüber. Dabei knackten die Lagen in Frankfurt (+11,7 Prozent) und Berlin (+10,3 Prozent) sogar die Zehnprozentmarke. Die Münchener (+8,9 Prozent) und die Hamburger (+7,8 Prozent) Innenstädte folgen vor der Düsseldorfer Bankenlage mit einer deutlich geringeren Jahresperformance von +3,7 Prozent.

(Quelle: JLL)
(Quelle: JLL)

„Kritisch betrachten Marktakteure die steigende Diskrepanz zwischen dem Immobilienmarkt auf der einen und der Realwirtschaft auf der anderen Seite. Die Konjunkturentwicklung in Westeuropa für 2019 bleibt verhalten. Dies dürfte sich erfahrungsgemäß mit einer Verzögerung von drei bis vier Quartalen auf die Vermietungsmärkte auswirken. Bei einem durch die Bundesregierung für Deutschland prognostizierten BIP-Wachstum von immerhin 1,0 Prozent - die Prognosen verschiedener Wirtschaftsinstitute gehen derzeit von 0,7 Prozent bis 1,4 Prozent aus - ist die Preisentwicklung auf den Vermietungs- und Investmentmärkten in den kommenden 6 bis 12 Monaten genau zu beobachten: Kommt es bei den Investoren möglicherweise zu einer Neubetrachtung der Preisniveaus?“, so Kemper.

Eine Sonderrolle dürfte hierbei die Bundeshauptstadt einnehmen. Mit 11,8 Millirden Euro weist Berlin im Dreivierteljahreszeitraum das höchste Immobilien-Transaktionsvolumen sowie mit 2,75 Prozent die niedrigste Büro-Spitzenrendite der Top 5 Standorte auf. Kemper: „Berlin ist in jeglicher Hinsicht im Fokus. Auf der einen Seite scheinen der Preisentwicklung im Bürosegment keine Grenzen gesetzt, auf der anderen Seite werden Investoren durch die Entscheidungen zum Mietpreisdeckel im Wohnsegment verunsichert. Berlin gilt nicht nur aufgrund der Internationalität der Stadt, sondern auch wegen des sich sehr dynamisch entwickelnden Arbeitsmarktes als besonders attraktiv und hat sich im europäischen Vergleich, auch aufgrund der trotz der Aufholbewegungen der vergangenen Jahre nach wie vor vergleichsweise günstigen Lebenshaltungskosten, rasant entwickelt. Dieser wachsenden Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsraum steht aktuell schlicht zu wenig Flächenangebot gegenüber - das bietet vor allem für langfristig orientierte Investoren aller Diskussionen zum Trotz weiterhin große Chancen. Es gibt fraglos nach wie vor gute Gründe für Investitionen in den Berliner Immobilienmarkt.“

25.10.2019