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Patchwork in der Tiefgarage

Elektromobilität: Mieter haben ein Recht auf Ladestationen, aber der Vermieter kann diesen Anspruch oft nicht erfüllen. Es drohen hohe Kosten.

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Der Wunsch nach mehr Ladestationen für Elektroautos in Tiefgaragen und auf Parkplätzen kann Vermietern große Probleme bereiten. (Bild: facebook.com/PlargueDoctor)

Bis 2030 sollen sieben bis zehn Millionen E-Autos am Verkehr in Deutschland teilnehmen, lautet das Ziel der Bundesregierung. Im September letzten Jahres waren laut Kraftfahrt-Bundesamt allerdings erst rund 225.000 Elektrofahrzeuge inklusive Plug-in-Hybrid-Fahrzeugen zugelassen. Realisieren lässt sich ein derart rasanter Zuwachs nur mit ausreichenden Lademöglichkeiten. Laut ADAC verfügen nur vier Prozent von bundesweit 4.815 untersuchten Tiefgaragen mit mehr als zehn Stellplätzen über einen Stromanschluss und nur zwei Prozent über eine Ladesäule
oder Wallbox.

Das größte rechtliche Hindernis für den Ausbau ist das Wohnungseigentümergesetz (WEG) und die derzeitige Ausgestaltung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): Bei Umbauten am Gemeinschaftseigentum müssen alle Miteigentümer zustimmen. Nur eine Gegenstimme genügt, um das Projekt zum Stoppen zu bringen.
Der Mieter von Wohn- und Gewerberaum hat derzeit ebenfalls keine Möglichkeit, den Vermieter zum Einbau von entsprechenden Ladestationen zu verpflichten. Die WEG-/BGB-Reform soll dies ändern. Vorgesehen ist, dass Mieter und Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch auf Einrichtung einer Lademöglichkeit für ihr Elektroauto an ihrem Stellplatz bekommen.

Technische Umsetzung schwierig
Der Referentenentwurf in seiner jetzigen Fassung lässt allerdings vor allem im Hinblick auf die technischen Rahmenbedingungen viele Fragenoffen. Zugleich greift die aktuelle Fassung in ein originäres Recht des Vermieters ein: Grundsätzlich kann dieser allein bestimmen, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Nach der derzeitigen Fassung kann der Vermieter jedoch keine konkreten Vorgaben für das technische Konzept machen.
Stattdessen hat er es nach Paragraf 554 Absatz 1 BGB-E zu dulden, dass jeder Mieter eines Stellplatzes eine Lademöglichkeit nach eigenem Ermessen in Auftrag geben kann. Dadurch besteht die Gefahr, dass im Gebäude nach und nach eine Patchwork-Ladeinfrastruktur entsteht, welche die Gebäudeinfrastruktur unnötig mehr belastet beziehungsweise Effektivitätsgewinne durch intelligentes Lastenmanagement erschwert.
Was bei der Vermietung von mehreren Wohnungen schon zu großen Problemen führt, wird praktisch unlösbar bei Gewerberäumen mit 100 oder mehr Stellplätzen. Im Ergebnis ist der Duldungsanspruch des Mieters aus Sicht der Vermieter unpraktikabel. Regelungen im Mietvertrag mit konkreten Vorgaben zum technischen Konzept der Ladeinfrastruktur sind denkbar, eröffnen nach derzeitiger Konzeption des Referentenentwurfs aber keinen Ausweg. Ohne einen Anknüpfungspunkt im Gesetz besteht die Gefahr, dass diese als abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters eingestuft werden und daher unwirksam sind.

Überforderung der Elektro-Infrastruktur
Die Konsequenz für Vermieter größerer Objekte: Um das Gebäude vor einer Überforderung der Elektro-Infrastruktur zu schützen, wenn mehrere Autos gleichzeitig Strom tanken, werden sie quasi gezwungen, von ihrem Recht aus Paragraf 554 Absatz 2 Nr. 1 BGB-E Gebrauch zu machen. Danach können Vermieter die Installation der Infrastruktur beispielsweise selbst durchführen, wenn sie sich gegenüber dem Mieter verpflichten, unverzüglich eine zugängliche und zumutbare Lademöglichkeit zu schaffen. Die Kosten hierfür dürften dann jedoch in voller Höhe beim Vermieter liegen.
Selbst in diesem Fall bleibt vieles unklar: Was ist mit einer zugänglichen und zumutbaren Lademöglichkeit konkret gemeint? Muss der Vermieter nur die Infrastruktur schaffen, und der Mieter ist beispielsweise für die Anbringung der Wallbox selbst zuständig? Reicht es aus, wenn der Vermieter eine zentrale Ladestation in der Tiefgarage schafft, die einige Meter vom Stellpatz des Mieters entfernt ist und die auch von anderen Mietern genutzt wird?
Um Abhilfe zu schaffen, bedarf es einiger Änderungen im endgültigen Gesetzestext: Beispielsweise muss der Vermieter die technischen Anforderungen festlegen und den Mieter verpflichten können, die Vorgaben einzuhalten und deren Einhaltung zu dokumentieren. Wünschenswert wäre, dass das Gesetz es den Parteien ermöglicht, konkrete Vorgaben für die technische Umsetzung im Mietvertrag zu regeln. Insbesondere für Gewerberaummietverhältnisse muss der Gesetzgeber abweichende Regelungen im Mietvertrag zulassen.
Wenn die Installationen des Mieters nicht dem Konzept des Vermieters entsprechen oder nicht betriebssicher sind, muss letzterer Änderungen verlangen beziehungsweise die Erlaubnis widerrufen können. Denkbar wäre es zudem, dem Mieter einen Duldungsanspruch gegenüber dem Vermieter nur bei einer bedarfsgerechten und umsetzbaren Ausführung zu gewähren. Zu regeln ist auch, wie die Kosten aufzuteilen und abzugrenzen sind.

Mieterhöhungen kaum möglich
Welche Konsequenzen sollten Eigentümer und Vermieter großer Wohn- und Gewerbeobjekte ziehen, falls der endgültige Entwurf keine wesentlichen Änderungen enthält? Sie sollten über Investitionen in eine einheitliche Ladeinfrastruktur nachdenken. Bei Wohnraummietverhältnissen kann bei Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben immerhin eine Modernisierungsmieterhöhung erreicht werden, sofern kein Mietendeckel oder eine andere Regulierung greift.
Bei Gewerberaummietverhältnissen ist eine Mieterhöhung nur durch einen formgerechten Nachtrag möglich, den der Vermieter nicht ohne Mitwirkung des Mieters abschließen kann. Nach dem derzeitigen Referentenentwurf ist aber fraglich, wie hoch das Interesse des Mieters sein wird, einen Nachtrag zum Mietvertrag abzuschließen, in dem Konzept sowie Kostentragung und Zuständigkeiten für den Einbau einer einheitlichen Ladeinfrastruktur geregelt werden.
Der Mieter wird sich im Zweifel auf die für ihn günstigere gesetzliche Regelungen zurückziehen. Zudem besteht nach der derzeitigen Konzeption des Entwurfs das Risiko, dass Regelungen unwirksam sind, wenn diese zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen des Paragrafen 554 BGB-E abweichen.
Gewerberaumvermieter sollten die weitere Entwicklung des Referentenentwurfs daher zunächst abwarten. Für Projektentwickler kann es ratsam sein, eine ausreichende Ladeinfrastruktur frühzeitig einzuplanen. Für Bestandshalter wird es nicht von Nachteil sein, Investitionen in die Ladeinfrastruktur des Objekts frühzeitig einzuplanen und bedarfsgerechte sowie machbare Konzepte zur Umsetzung zu entwickeln. Sowohl für Projektentwickler als auch für Bestandshalter kann eine Erhöhung der Attraktivität der Immobilie ein Argument dafür sein, Investitionen auch ohne die Mitwirkung des Mieters und unabhängig vom Referentenentwurf zu Paragraf 554 BGB-E vorzunehmen.

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 4-2020 (Autoren: Simonetta Hahn, Rechtsanwältin und Immobilienökonomin & Hendrik Cord Ahmann, Rechtsanwalt bei der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ebner Stolz in Köln).

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15.04.2020