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Neue Studie für flexible Büroflächen

Der Anteil der flexiblen Flächen liegt weltweit bei fünf Prozent des gesamten Büroflächenbestandes. Die Kundennachfrage stieg im vergangenen Jahr um 19 Prozent, das Angebot um 16 Prozent. Berlin boomt.

The Instant Group hat einen Report zum weltweiten Markt für flexible Büroflächen veröffentlicht. In den 18 ausgewählten Städten liegt der Anteil der flexiblen Flächen bei fünf Prozent des gesamten Büroflächenbestandes. Weltweit stieg die Kundennachfrage nach flexiblen Arbeitsplatzkonzepten in den internationalen Top-Metropolen im vergangenen Jahr durchschnittlich um 19 Prozent. Das Angebot aus der anderen Seite stieg im Durchschnitt um 16 Prozent.

Gemessen am Preis je Arbeitsplatz ist New York der teuerste Markt der Welt. Die Preise in den untersuchten Städten sind im Schnitt um fünf Prozent gefallen. Florian Kappes, Managing Director Deutschland bei Instant: „Weltweit befinden sich weiterhin mehr als 23 Prozent der flexiblen Flächen in den 18 Top-Städten. Beim Angebotsvolumen wird die Region Asien-Pazifik den Wirtschaftsraum EMEA voraussichtlich im Jahr 2021 überholen.“

„Längst noch keine Etablierung"
Nach Angaben von Instant befindet sich in vielen globalen Märkten der Flexible-Workspace-Sektor noch in der Anfangsphase, in der sowohl Unternehmen als auch Vermieter ihre Optionen noch ausloten. Kappes: „Trotz der starken Medienpräsenz von Coworking-Konzepten sind wir noch weit von einer Etablierung der flexiblen Bürokonzepte im Massenmarkt entfernt. Es erfolgt bereits eine Diversifizierung der verfügbaren Produkte, was zu einem breiteren Angebot führt.“

Die untersuchten Städte:
  1. Tokio
  2. Mumbai
  3. Melbourne
  4. Sydney
  5. Peking
  6. Hong Kong
  7. Shanghai
  8. Singapur
  9. New York
  10. Dubai
  11. Madrid
  12. Paris
  13. London
  14. Toronto
  15. Berlin
  16. Los Angeles
  17. San Francisco
  18. Chicago

Die für diese Analyse ausgewählten Städte umfassen die größten Flexible-Workspace-Märkte, die sich jedoch allesamt in unterschiedlichen Phasen der Marktdurchdringung befinden. In diesen Märkten machen flexible Flächen zwischen drei und fünf Prozent des gesamten Büroflächenangebots aus. Dieser Wert wird jedoch zwangsläufig steigen, wenn die Vermieter von konventionellen Flächen den Anteil der Flexible-Workspace-Angebote in ihrem Portfolio vergrößern, um der Nachfrage gerecht zu werden. So rechnet Instant in den nächsten fünf Jahren mit einem Anstieg auf knapp zehn Prozent aufgrund der steigenden Nachfrage und der dadurch ausgelösten Angebotssteigerung.

Städte im Detail: Rasanter globaler Angebotszuwachs
Mit Ausnahme von Tokio und Dubai verzeichneten die meisten Städte einen Angebotszuwachs von 16 Prozent. Auch in weniger entwickelten Märkten wie Toronto, Hongkong, Peking und Sydney nahm das Flächenangebot um weit über 15 Prozent zu. Sogar London und New York, die am weitest entwickelten Märkte weltweit, verzeichneten ein Wachstum von jeweils 17 oder 20 Prozent.

Der Blick auf diese Städte ist von wesentlicher Bedeutung. So lässt sich eine Aussage darüber treffen, ob der Nachfrage ein entsprechendes Angebot gegenübersteht, denn die ausschließliche Analyse des Marktwachstums in Quadratmeter spiegelt lediglich die geplante Flächennutzung der Anbieter wider. Preisgestaltung, Nachfrage und weitere Faktoren, die darüber entscheiden, ob die Fläche tatsächlich vermietet werden kann, bleiben dabei unberücksichtigt. Letztlich kann so nur gemessen werden, welche Flächengröße nach Einschätzung des Anbieters im jeweiligen Markt sinnvoll ist.

London verfügt über wesentlich mehr Flexible-Workspace-Optionen als andere internationale Metropolen mit Ausnahme von New York. Der Flächenbestand in Paris, Tokio und Chicago entspricht nicht dem Status dieser Städte als internationale Geschäftsmetropolen. Daher ist in den kommenden Jahren von einem deutlichen Anstieg auszugehen.

Der Anstieg des Flexible-Workspace-Angebots prägt die gewerblichen Immobilienmärkte auf der ganzen Welt. Viele Städte außerhalb der Top 5 hinken gemessen am Angebot an flexiblen Büroflächen noch hinterher. Mit zunehmender Bekanntheit flexibler Büroflächen steigt die Nachfrage nach entsprechenden Angeboten. Dies dürfte weiteres Wachstum zur Folge haben. Kappes: „Aktuell sehen wir lediglich die Spitze des Eisbergs im Großflächensegment. Großunternehmen planen mindestens 20 Prozent ihrer Büroflächen in flexible Workspaces auszulagern.“

Kann das zweistellige Wachstum weiter andauern?
Die internationalen Top-Städte weisen eine durchschnittliche Wachstumsrate von 17 Prozent auf, wobei Toronto an der Spitze des Rankings steht und nur Berlin und Dubai einen einstelligen Angebotszuwachs verzeichnen. Dieses robuste Wachstum in den größten internationalen Märkten zeigt, dass die Anbieter immer noch großes Potenzial für neue Flexible-Workspace-Objekte sehen - sogar in Städten wie London oder New York.

Berlin und Tokio sind die einzigen Städte mit einstelligen Wachstumsraten. Beide sind weit entwickelte Märkte mit großer Nachfrage nach flexiblen Workspaces, die aber in den vergangenen zwölf Monaten ein relativ begrenztes Angebot aufwiesen. Kappes: „Nach unserer Einschätzung wird die Nachfrage weiter zunehmen, da der Flächenumsatz größtenteils auf den Mittelstand und Startups entfällt. Zudem wird die zunehmende Nachfrage nach flexiblen Büroflächen seitens der großen Internetkonzerne zu einer Markttransformation führen wie bereits in New York und London zu beobachten ist.“

Flexible Büroflächen in Übergröße
Die Kundennachfrage nach Flexible-Workspace-Angeboten stieg im vergangenen Jahr in den internationalen Top-Städten durchschnittlich um 19 Prozent. Dies übersteigt den durchschnittlichen Angebotszuwachs von 16 Prozent und zeigt, dass weiteres Nachfragepotenzial auf dem Markt vorhanden ist. Etwa ein Fünftel der gesamten Nachfrage in den Top-Metropolen entfällt auf Kunden mit Flächenanforderungen ab zehn Arbeitsplätzen.

Kunden benötigen mehr Flächen für längere Zeiträume als jemals zuvor. Die längerfristigen Verträge werden jedoch weiterhin hauptsächlich in den USA und Großbritannien geschlossen. Bei den Laufzeiten ab einem Jahr liegen London, New York und Chicago über dem Durchschnitt der internationalen Top-Standorte, während Hongkong und Singapur unterdurchschnittlich abschneiden.

In Berlin, Paris, Chicago, Los Angeles und Vancouver war die Nachfrage nach Flexible-Workspace-Angeboten fast doppelt so hoch wie der Durchschnittswert. Dies ist auf die marktspezifischen makroökonomischen Rahmenbedingungen mit Ereignissen wie dem Brexit zurückzuführen sowie auf gezielte Marketing-Kampagnen, die Kunden über Flexible-Workspace-Optionen informieren.

Preise nach Region
New York bleibt trotz eines Rückgangs von 4 Prozent der teuerste Markt gemessen am Preis je Arbeitsplatz. Im Untersuchungszeitraum stieg das Angebot jedoch um 21 Prozent. London verzeichnet einen ähnlichen Trend. Hier verlagert sich das Coworking-Angebot von den traditionellen Teilmärkten West End und City Fringe nach Southwark und andere Londoner Stadtteile. Auch in anderen Top-Städten ist diese Entwicklung bereits zu beobachten. So suchen etablierte Anbieter nach neuen Expansionsmöglichkeiten, während sie gleichzeitig mit hohen Preisen auf dem traditionellen Mietmarkt und neuen Wettbewerbern zu kämpfen haben. Ferner ist zu beobachten, dass sich die Städte mit sinkenden Marktpreisen größtenteils in den USA und Europa befinden.

Die Märkte in der Region Asien-Pazifik verzeichnen eine anhaltend dynamische Entwicklung. Diese Preisanstiege gehen einher mit einem steigenden Angebot, das auf die positiven Fundamentaldaten in der Region zurückzuführen ist. In der Zukunft dürften die Marktauswirkungen aufgrund der Wirtschaftsentwicklung in China weitere Preisanstiege verhindern, aktuell zeichnet sich jedoch weiteres Wachstum in der gesamten Region Asien-Pazifik ab.

Während sich das Nachfragewachstum in den letzten zwölf Monaten verlangsamt hat, entwickelt sich das Angebot weiterhin dynamisch. Dies hatte bisher keine negativen Auswirkungen auf die durchschnittlich erzielten Marktpreise. Sobald sich der Markt jedoch an die Entwicklung der letzten fünf Jahre angepasst hat, könnte es zu einem kurzfristigen Einbruch kommen.

Kurzfristige Marktprognose
„Unsere Prognose berücksichtigt mehrere Faktoren, die nach unserer Einschätzung die Branchenentwicklung in den nächsten drei bis vier Jahren prägen werden. Gemessen an der Zahl der Objekte ist die EMEA-Region weiterhin der größte Markt. Hier rechnen aber wir mit einer Verlagerung in B- und C-Standorte“, führt Kappes aus.

Schon im laufenden Jahr verzeichnet Instant ein Rekordangebot in Regionalstädten in ganz Westeuropa. Dies ist auf die steigende Nachfrage lokaler Unternehmen und internationaler Konzerne nach alternativen Bürokonzepten für die kommenden Jahre zurückzuführen. Die Top-Märkte werden jedoch weiterhin eine zentrale Rolle spielen, sowohl hinsichtlich des Marktvolumens als auch bezüglich der Preisentwicklung. Der steigende Wettbewerb in diesen Märkten zwingt die Akteure zu innovativen Konzepten und führt zu höheren Standards für die gesamte Branche. Aufgrund der hohen Mietpreise suchen einzelne Unternehmen bereits nach Alternativen in B-Lagen. Dies wird auch durch die zunehmende Mobilität ihrer Geschäftstätigkeiten und ihrer Mitarbeiter gefördert.

Neben den B- und C-Standorten in Westeuropa dürften Osteuropa sowie die afrikanischen Märkte die höchsten Wachstumsraten verzeichnen. Einige Anbieter betreiben bereits erstklassige Objekte in diesen Märkten zu relativ moderaten Preisen.

Auch wenn die Urbanisierung aktuell für den Flexible-Workspace-Markt eher zweitrangig ist, dürfte sie in den kommenden Jahren jedoch zunehmend an Bedeutung gewinnen. Die Zahl von lokalen Objekten wird in mehreren kleineren Städten zunehmen, da diese flexible Arbeitsmöglichkeiten für Einzelpersonen bieten. Dies ist zurückzuführen auf immer flexiblere Arbeitsverträge und die sinkende Arbeitszeit, die Mitarbeiter am Unternehmenssitz oder in Regionalbüros verbringen.

Kappes in seinem Ausblick: „Wir gehen davon aus, dass aufgrund dieser Entwicklung zunächst das Arbeiten von Zuhause oder im Café zunehmen wird. Jedoch dürften Einschränkungen der Praktikabilität schließlich zu einer steigenden Nachfrage nach urbanen flexiblen Workspaces führen.“

The Instant Group wurde im Jahr 1999 in London gegründet und entwickelt für ihre Kunden zur Flexibilitätssteigerung, Kostensenkung und operativen Leistungsverbesserung innovative Arbeitsplatzkonzepte. Seit 2012 ist sie mit einem Büro in Deutschland vertreten.

01.07.2019