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Kompakten Wohnformen gehört die Zukunft

Kommentar: Schluss mit der Scheindiskussion - Kleinteiliges Wohnen bleibt attraktiv.

Evan investiert 30 Millionen Euro in Mikroapartments für Studenten und Klinikpflegepersonal in Würzburg (Bild: Evan Group)
Mikrowohnungen werden im Zuge der Pandemie in Frage gestellt. Aber das ist nur eine Momentaufnahme. (Bild: Evan Group)

Die Immobilienwirtschaft hat den ersten Lockdown kaum verdaut, da finden wir uns bereits in einem weiteren Lockdown wieder – wenn auch in abgeschwächter Form. Über die Entwicklung von Assetklassen wie Hotel und Büro wird nun eine neue Diskussion entbrennen. Wohnen stand hingegen bisher kaum zur Debatte – mit einer Ausnahme: Nicht wenige Immobilienexperten haben in den vergangenen Monaten die Zukunftsfähigkeit von kompakten Wohnformen wie Mikro-Apartments in Frage gestellt. Ihre Argumente: Weil Studenten den Universitätsstädten pandemiebedingt fernbleiben, sinken die Belegungsquoten bei den Betreibern von Studentenwohnungen. Außerdem würden durch die Pandemie künftig größere Wohneinheiten nachgefragt – der Trend zum Homeoffice schlage sich in den Wohnungsgesuchen eindeutig nieder.

Die Argumente beziehen sich jedoch mehrheitlich auf eine Momentaufnahme – nämlich den „Lockdown“ aus dem Frühjahr und die damit verbundenen Einschränkungen. Daraus den Niedergang kompakter Wohnformen abzuleiten, erscheint vor dem Hintergrund der demografischen Fundamentaldaten und der ungewissen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie zumindest fragwürdig. Selbst angesichts des zweiten Lockdowns sprechen drei Faktoren eindeutig für die langfristige Attraktivität von kleinteiligen Wohnformen:

1. Kleinteiliger Wohnraum ist vielseitig: Er spricht eine breite Zielgruppe von Studenten über Alleinlebende und Senioren bis hin zu Berufstätigen an. Die steigende Quote an Studenten in der Gesamtbevölkerung, die demografische Entwicklung hin zu einer im Durchschnitt deutlich älteren Bevölkerung und der Trend zu mehr Einpersonenhaushalten sprechen langfristig eher für eine hohe Nachfrage nach kompakten Wohnungen. Egal, ob aus Altersgründen oder einem geringeren Platzbedarf – Mikrowohnraum ist für viele Menschen eine Alternative zum klassischen Geschosswohnungsbau, insbesondere in Kombination mit zusätzlichen Serviceleistungen.  

2. Wohnen in den Metropolen bleibt teuer: Die Wohnungspreise in und um die großen Metropolen steigen seit Jahren. Eine anhaltende Urbanisierung und das auf Jahre zementierte Niedrigzinsumfeld sprechen dafür, dass die Preise zumindest auf hohem Niveau stagnieren werden. Gerade für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen bleibt es deshalb auch perspektivisch schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Und Bezahlbarkeit wird zukünftig noch stärker an Bedeutung gewinnen, vor allem, wenn die langfristigen ökonomischen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie sichtbar werden. Kompakte Wohnungen können hier einen Beitrag leisten. Denn trotz vergleichsweise hoher Quadratmeterpreise sind die absoluten Mieten pro Wohnung für viele Menschen bezahlbar. 

3. Kleinere Wohnungen sind nachhaltiger: Dass der Wohnflächenbedarf des Durchschnittsnutzers seit Jahren steigt, ist kein Geheimnis mehr. Die Wohnfläche pro Person hat nach Angaben des Statistischen Bundesamtes von knapp über 20 Quadatmetern im Jahr 1960 auf rund 46 Quadratmeter im Jahr 2018 zugenommen. In einer Gesellschaft, die sich ihrer endlichen Ressourcen immer stärker bewusst wird, kann diese Entwicklung nicht beliebig weitergehen. Nachhaltigkeit ist heute das, was der Golf II in den 1980er-Jahren war – ein Lebensgefühl. Kleinere Wohnungen mit einem geringeren ökologischen Fußabdruck sind die logische Konsequenz einer Gesellschaft, die sich auf eine nachhaltigere Lebensweise besinnt. 

Kleine Wohneinheiten sind und bleiben vor diesem Hintergrund ein Zukunftsprodukt: Sie passen zur demografischen Entwicklung, bieten auch in ökonomisch schwierigem Fahrwasser bezahlbare Wohnungen und sind ein Baustein für eine nachhaltigere Immobilienwirtschaft. Der Abgesang bleibt daher vor allem eines: eine Scheindiskussion.

Autor: Götz U. Hufenbach ist geschäftsführender Gesellschafter des bundesweit tätigen Projektentwicklers benchmark. Real Estate.

06.11.2020