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Mikroapartments: Fluch für die Städte, Segen für Investoren?

Während Investoren die hohen Renditen loben, aber eine Sättigung des Marktes fürchten, äußern sich Baudezernenten vermehrt kritisch zu Mikroapartments. Die Einordnung – gut für Investoren, schlecht für Städte – greift aber zu kurz, auch wenn sich das Produkt weiterentwickeln muss.

Viel drin auf wenig Raum: Mikroapartments liegen im Trend - und stehen vermehrt in der Kritik (Foto: ilive)
Viel drin auf wenig Raum: Mikroapartments liegen im Trend - und stehen vermehrt in der Kritik (Foto: ilive)

Kompakte Wohnformen gewinnen in Deutschland seit etwa 2013 an Zulauf. Was mit Apartments für Studenten startete, hat sich mittlerweile zu einer vielfältigen und etablierten Anlageklasse – häufig Mikrowohnen genannt – entwickelt. Manche Betreiber setzen auf Co-Living-Modelle oder Gemeinschaftsflächen. Der Grundgedanke ist aber immer gleich: Es geht um möbliertes Wohnen auf einer relativ kompakten Fläche. Deshalb fallen im Folgenden baurechtlich als „Wohnen“ genehmigte Projekte mit vollmöblierten Apartments, rund 20 Quadratmeter Wohnfläche und einer All-inklusive-Miete unter den Sammelbegriff kleinteiliges Wohnen.

Mikroapartments und ihr zwiespältiger Ruf
Private und institutionelle Investoren integrieren immer mehr kleinteilige Wohnkonzepte in ihre Portfolios ein. Sie schätzen die vergleichsweise hohen Anfangsrenditen mit rund vier bis fünf Prozent im Vergleich zum konventionellen Mietwohnungsneubau (drei bis vier Prozent) (Berechnung auf Basis eigener Referenzen). Hohe Mieten pro Quadratmeter sprechen für kleinere Grundrisse. Auch die Regulatorik ist eine andere. Die Mietpreisbremse greift zum Beispiel bei möblierten Apartments nicht. Zudem lassen sich die Mieten durch die höhere Fluktuation deutlich schneller an ein steigendes Mietniveau anpassen.

Aber auch hier sitzt der Teufel im Detail: Erfolgreiche Projekte zeichnen sich nicht nur durch ihre Makro- und Mikrolage aus, sondern durch viel mehr und mehrheitlich unterschätzte Faktoren. Dazu gehören beispielsweise eine effiziente Grundrissgestaltung, eine qualitativ hochwertige Möblierung, der Objektmanager und die architektonische Auflockerung der teilweise monostrukturell anmutenden Grundrisse.

Kritik an städtebaulicher Qualität und finanzieller Nachhaltigkeit
Vertreter der Städte sehen Mikroapartments zunehmend kritisch. Anlass sind vor allem die Preise pro Quadratmeter und die These, kleinteiliges Wohnen würde nicht zur Belebung von Städten beitragen, sondern teils gar zur Ghettoisierung einzelner Lagen führen. Studenten und Pendler, so heißt es, seien weniger an Bindungen in ihrer Nachbarschaft interessiert. Das könne der Entwicklung von „Schlafstädten“ Vorschub leisten. Und auch unter den Investoren gibt es Skeptiker. Manche fürchten gerade bei Studentenapartments zunehmende Sättigungseffekte, andere sehen größere Risiken im Betrieb, etwa durch einen intensiveren Bewirtschaftungsaufwand.

Lokale Effekte sollten jedoch nicht vom Marktpotenzial des kleinteiligen Wohnens ablenken, die sich auch in einer immer stärkeren Ausdifferenzierung der Zielgruppe zeigt. Während Mikroapartments früher nahezu ausschließlich für Studenten konzipiert wurden, richten sie sich heute zusätzlich an Pendler, junge Berufstätige oder allgemein Menschen mit einem hohen Bedarf an flexibel verfügbarer Wohnfläche. Potenzielle Nachfrager sind also in ausreichender und vor allem tendenziell steigender Anzahl vorhanden und fragen teilweise zulasten von Familien oder Senioren Wohnungen auf dem herkömmlichen Wohnungsmarkt nach. Folglich entlastet kleinteiliges Wohnen an vielen Stellen sogar den angeheizten Wohnungsmarkt der Großstädte. Dazu kommt, dass kleinteiliges Wohnen auch preislich attraktiv ist. Zwar sind die Preise pro Quadratmeter hoch, absolut gesehen stehen dem aber bezahlbare Gesamtmieten für breite Bevölkerungsschichten gegenüber.

Mikrowohnraum ist sachliche Konsequenz und ökologisches Gebot
Um die Kritikpunkte besser einordnen zu können, hilft ein Blick auf die Wohnungsmärkte in den deutschen Großstädten. Die Situation bleibt trotz aller Bemühungen von Bauwirtschaft und Politik angespannt, es gibt zu wenig Wohnungen. Das Beispiel Köln zeigt, dass das Wohnungsangebot der Nachfrage auf absehbare Zeit hinterherhinkt. Nach Angaben der Stadt Köln sind 2018 knapp 4.000 neue Wohnungen in der Rheinmetropole entstanden, gut 2.000 weniger als das durch die Stadtregierung selbstgesetzte mittelfristige Jahresziel vorgibt. Selbst im ungünstigsten Fall rechnet die Stadt in ihren eigenen Bevölkerungsprognosen aus dem Jahr 2015 mit einer Bevölkerungszunahme um mehr als 50.000 Menschen bis 2025. Gleichzeitig steigen durch immer spätere Heirat, einen mobileren Lebensstil, die notwendige berufliche Flexibilität und eine steigende, hohe Lebenserwartung die Zahl der Einpersonenhaushalte. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes hatten Einpersonenhaushalte 1970 nur einen Anteil von rund 25 Prozent an allen Haushalten in Deutschland, 2016 waren es bereits 41 Prozent.

Die Revitalisierung in der Goldsteinstraße sieht eine markante neue Farbgebung vor (Foto: Third)
In der Frankfurter Goldsteinstraße revitalisiert Cube Real Estate ein Bestandsgebäude zu einer Mikroapartment-Immobilie (Foto: Third)

Köln steht symbolisch für viele andere wirtschaftsstarke Metropolen. Während das Land vom demografisch bedingten Bevölkerungsrückgang erfasst wird, wachsen die Städte. Da die Möglichkeiten weiterer Nachverdichtung oder die Ausweisung neuer Baugebiete begrenzt ist, zwingen sich kleinteilige Wohnkonzepte als ein Teil der Lösung geradezu auf. Zahlen des Leibniz Instituts für Sozialwissenschaften zeigen, dass die Wohnfläche pro Person von unter 20 Quadratmetern pro Person in den 1960er Jahren auf über 40 Quadratmeter gestiegen ist. Das Institut der deutschen Wirtschaft kommt für 2017 auf 46,5 Quadratmeter pro Person. Wenn immer mehr Menschen in den Städten leben wollen, kann diese Entwicklung nicht aufrechterhalten werden. Der Trend zu kompakteren Wohnformen ist daher unvermeidlich und angesichts eines wachsenden Flächen- und Ressourcenverbrauchs auch ökologisch gesehen ein Gebot der Stunde.

Mikroapartments bleiben langfristig nachgefragt
Die Befürchtungen mancher Investoren in Bezug auf die finanzielle Nachhaltigkeit sind mit dem Blick auf die skizzierten Entwicklungen zumindest in Ballungszentren und Wachstumsregionen in weiten Teilen unbegründet. Das zeigen vor allem die hohen Auslastungsquoten der bereits am Markt etablierten Produkte. Eine effektive, und auf das Management von Mikroapartments spezialisierte Hausverwaltung kann auch Bedenken in Hinblick auf einen höheren Verwaltungsaufwand aus dem Weg räumen. Gleichwohl sollte die Warnung vor Sättigungseffekten in einzelnen Städten ernst genommen werden. Hier sind Entwickler und Investoren gleichermaßen im Rahmen einer sorgfältigen Due-Diligence gefragt.

Die Zukunft des kleinteiligen Wohnens liegt im Nutzungsmix
Größer als die wirtschaftlichen Risiken ist das Weiterentwicklungspotenzial des Produktes in Bezug auf die städtebauliche Qualität. Denn der Einwand von Stadtplanern, dass Mikrowohnraum unter bestimmten Voraussetzungen zu mehr Anonymität zwischen den Bewohner und der Umgebung führen kann, ist prinzipiell richtig. Zu beobachten ist dieser Effekt vor allem bei zu groß dimensionierten Immobilien mit deutlich mehr als 250 Wohneinheiten und keiner direkten Nähe zu sozialen Zentren wie Hochschulen. Einerseits sollten Satellitenlagen generell kritischer bewertet werden, andererseits aber grade auch die Hauskonzeption und Grundrissgestaltung auf eine Durchmischung geprüft werden.

Eine weitere und nachhaltigere Lösung verspricht hier einmal mehr das Konzept der Nutzungsmischung. Was wir von Quartiersentwicklungen mit unterschiedlichen Nutzungsarten kennen, lässt sich auch auf das kleinteilige Wohnen anwenden. Bei größeren Projekten lassen sich Apartments für Studenten beispielsweise geschickt mit Seniorenwohnungen, Co-Living-Modellen oder regulärem Mietwohnungsbau kombinieren. Durch die unterschiedlichen Lebensgewohnheiten der Bewohner findet eine nachhaltige Belebung statt. Auch aus Investorensicht ist die Nutzungsmischung interessant, da sie mit einer Diversifikation und somit nicht von einer Zielgruppe abhängig ist.

Festzuhalten bleibt, dass Mikroapartments für erfahrene Investoren, die sich mit den Anforderungen des Produktes auskennen, eine attraktive Möglichkeit für überdurchschnittliche Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt darstellen. Durch die Erschließung neuer Nutzergruppen und Megatrends wie Urbanisierung werden sich die Produkte auch langfristig am Markt behaupten. Aus städtebaulicher Sicht fällt die Beurteilung schwerer. Kleinteilige Wohnformen sind eine Notwendigkeit, die sich aus dem Zuzug in die Städte und fehlenden Entwicklungsmöglichkeiten ergibt. Eine zu hohe Dichte mit mehreren hundert Wohneinheiten kann allerdings zu negativen Effekten führen. Es ist daher eine Aufgabe der Entwickler, passende Konzepte zu erarbeiten, um beispielsweise einer steigenden Anonymität entgegenzuwirken. Wenn das gelingt, werden Mikroapartments auch zu einem Segen für die Städte.

Autor: Tilman Gartmeier ist Geschäftsführer der Cube Real Estate GmbH.

24.06.2019