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Mietvertrag: das sind die wichtigsten Punkte für Mieter

Worauf Sie beim Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie unbedingt achten sollten. Die wichtigsten Punkte von Betriebskosten bis Konkurrenzschutz. Und: Warum ein Mietvertrag jetzt leichter gekündigt werden kann.

Beim Mietvertrag kommt es gerade bei Gewerbeimmobilien auf viele Kleinigkeiten an (Foto: istockphoto.com)
Beim Mietvertrag kommt es gerade bei Gewerbeimmobilien auf viele Kleinigkeiten an (Foto: istockphoto.com)

Bei einer Gewerbeimmobilie gibt es keinen besonderen Mieterschutz wie im Bereich der Wohnungen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie auf Augenhöhe begegnen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie als Mieter auf die wichtigsten Punkte bei einem Gewerbemietvertrag achten:

  • Mietvertrag immer schriftlich vereinbaren
  • Vertragsparteien vollständig nennen
  • Mietobjekt genau beschreiben
  • Falls vereinbart: Laufzeit beim Gewerbemietvertrag nennen
  • Höhe der Miete, Kaution, Betriebskosten
  • Konkurrenzschutz nicht vergessen
  • Garantie regeln
  • Genehmigungen

Einige Punkte sollten auch für Ungeübte klar sein. So etwa, dass ein Gewerbemietvertrag schriftlich fixiert und von beiden Parteien unterschrieben werden sollte. Wird ein Mietvertrag nicht schriftlich fixiert, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher jederzeit unter Beachtung der geltenden Fristen gekündigt werden. Feste Laufzeiten von mehr als einem Jahr müssen immer in einem schriftlichen Mietvertrag vereinbart werden.

Andere Dinge sind weniger offensichtlich – aber für den Mietvertrag nicht weniger wichtig. So sollte zum Beispiel das Mietobjekt genau beschrieben sein: Wo liegt es innerhalb der Gewerbeimmobilie? Gehören eventuell Parkplätze, Kellerräume oder Werbeflächen dazu? Am besten, man fügt dem Mietvertrag Grundrisse und Pläne der Gewerbeimmobilie bei.

Miete im Gewerbemietvertrag
Einer der wichtigsten Punkte im Mietvertrag ist die Angabe zur Miete. Ist diese pro Quadratmeter angegeben, sollte unbedingt die Mietfläche genau vermessen werden. Üblicherweise möchten Vermieter von Gewerbeimmobilien Staffelmieten oder Gleitklauseln mit ihren Mietern abschließen, so können Sie die Miete während der Vertragslaufzeit anpassen. Umsatzabhängige Mieten sind im Handel weit verbreitet. In jedem Fall gilt es, genau zu definieren wann Erhöhungen greifen. Welche Umsätze werden zum Beispiel eingerechnet.

Schriftform im Mietvertrag - darauf müssen Sie achten

Auch wenn man einen Mietvertrag schriftlich geschlossen hat, muss man dabei einige grundsätzliche Dinge beachten:

  • Der Mietvertrag muss alle wesentlichen Inhalte in einer einheitlichen von beiden Parteien eigenhändig unterschriebenen Urkunde enthalten. Dazu gehören die Nennung der Parteien, der Mietgegenstand, die Laufzeit und die eindeutige Miete
  • Sind wesentliche Vertragsinhalte in Anlagen ausgelagert, müssen diese dem Mietvertrag beigefügt sein und der Mietvertrag muss auf sie verweisen.
  • Das Original des Mietvertrags muss beiden Parteien physisch vorliegen. Ein Vertragsschluss per E-Mail, Fax oder per Briefwechsel ist nicht ausreichend.
  • Wesentliche Änderung des Mietvertrags machen einen schriftlichen Nachtrag zwingend erforderlich. Der Nachtrag muss eindeutig auf den ursprünglichen Mietvertrag verweisen und es muss klar geregelt sein, welche Punkte geändert werden und welche fortbestehen.
    Achtung:
    Eine formwidrige Änderung führt zur jederzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrags.

Mietvertrag und Nebenkosten
Nebenkosten oder Betriebskosten unterscheidet man grunsätzlich in kalte oder warme Betriebskosten. Kalte Betriebskosten berechnen sich anteilig nach der Mietfläche, die im Mietvertrag steht. Warme Betriebskosten sind hingegen verbrauchsabhängig.

Neben den Betriebskosten, die über die Betriebs-
kostenverordnung festgelegt sind, können auch Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten anfallen.

Übrigens müssen die Betriebsnebenkosten im Mietvertrag genau aufgeführt sein. Pauschale Angaben wie „alle Nebenkosten trägt der Mieter“ reichen nicht aus. Zu den Betriebskosten zählen:

  • laufende öffenltiche Lasten des Grundstücks, Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Betrieb der zentralen Heizungs- und Abgasanlage
  • Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  • Betrieb eines Aufzugs
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung für Außenflächen und Flure
  • Schornsteinreinigung
  • Hauswart
  • Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage

Die Kaution können beide Vertragsparteien bei einem Gewerbemietvertrag übrigens frei verhandeln. Die Kaution kann daher bei Gewerbeimmobilien wesentlich höher sein als bei einer Wohnung. Und: Die Kaution muss nicht verzinst werden. Als Alternative zur Barkaution gibt es auch Kautionsbürgschaften, die von Banken und Versicherungen angeboten werden.

Keinen Mietvertrag ohne Beratung unterschreiben
Ein Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie – egal ob Praxis, Büro-, Gastronomie- oder Verkaufsflächen – ist ein komplexes Vertragswerk. Ohne fachliche Beratung besteht die Gefahr, dass sie wichtige Punkte nicht im Mietvertrag regeln, oder eine für Sie ungünstige Vereinbarung unterschreiben.

Deshalb ist es sinnvoll, sich von spezialisierten Rechtsanwälten oder der Beratungsstelle für Gewerbemieter bei Mieterschutzvereinen beraten zu lassen. Sie sollten keinesfalls unter Zeitdruck einen Mietvertrag unterschreiben. Denn als Mieter einer Gewerbeimmobilie sind Sie weit weniger geschützt als eine Privatperson, die eine Wohnung anmietet.

Mietvertrag kündigen jetzt leichter: überraschendes Urteil des BGH
Im Herbst 2017 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein für die Immobilienwirtschaft überraschendes und weitreichendes Urteil gefällt. Die Richter erklärten die jahrelang weit verbreiteten Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam . Diese Klauseln wurden eingesetzt, um das Risiko der vorzeitigen Kündigung aufgrund von Formmängeln einzudämmen. Die Parteien verpflichteten sich darin, eventuelle Formmängel zu beseitigen und nicht als Grund für eine vorzeitige Kündigung heranzuziehen. Dieser Praxis hat der BGH nun final eine Absage erteilt und somit Kündigungen erleichtert.

Für Käufer von Immobilien bedeutet das Urteil, dass sie sorgfältiger und länger prüfen als bisher, bevor sie eine Immobilie kaufen und in die bestehenden Mietverträge einsteigen werden. Denn sie wollen durch die Einnahmen aus den langfristigen Mietverträgen ihre Rendite erlösen oder die Finanzierung ihrer Investition ablösen. In der Praxis werden sich daher wahrscheinlich Klauseln etablieren, die die wirtschaftlichen Folgen einer möglichen vorzeitigen Kündigung abmildern sollen. Hier besteht allerdings je nach Ausbildung die Gefahr einer unrechtmäßigen Umgehung des Schriftformgebots.

Tipp: Sonderfall Triple-Net-Vertrag

Bei einem Triple-Net-Mietvertrag übernimmt der Gewerbemieter alle Ausgaben für Betriebskosten, Versicherungen sowie Instandhaltung seiner Flächen. Im Gegenzug kommt ihm der Vermieter bei der Miethöhe entgegen. Fachanwalt Rüdiger Bonnmann erklärt, was beide Seiten bei einem Triple-Net-Mietvertrag beachten müssen:

Triple-Net-Mietvertrag
Triple-Net-Mietverträge sind im angelsächsischen Raum weit verbreitet. In Deutschland dagegen bestehen Unsicherheiten in Bezug auf Bedeutung und Wirksamkeit eines solchen Vertragstyps. Da aber einerseits immer mehr internationale Unternehmen in Deutschland Flächen anmieten und andererseits der deutsche Investmentmarkt internationaler wird, ist der Triple-Net-Mietvertrag auch hierzulande im Kommen.

Werden alle schwankenden Kosten auf den Mieter übertragen, kann der Investor seine Rendite sicher kalkulieren und den Verwaltungs- und Kostenaufwand gering halten. Dies ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil, zumal die Renditeanforderungen vieler Fonds und Versicherungen immer besser kalkulierbar werden sollen.

Vorteile des Triple-Net-Mietvertrages
Auch für den Mieter kann ein Triple-Net-Mietvertrag mit Vorteilen verbunden sein, da er zwar höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten trägt, im Gegenzug aber die Miete niedriger ist. Unter Umständen kann er diese Kosten sogar geringer halten als der Gebäudeeigentümer oder dessen Verwalterfirma.

Damit ein solcher Mietvertrag in Deutschland rechtlich zulässig ist, darf er nicht als Formularmietvertrag, der dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegt, geschlossen werden. Er muss als Individualvereinbarung fixiert werden. Dies ist der Hauptgrund dafür, dass der Triple-Net-Mietvertrag in Deutschland bislang ein Nischendasein führt.

Wie der Name zum Ausdruck bringt, wird bei einem Triple-Net-Mietvertrag dem Vermieter an drei Stellen „Netto“-Vereinbarungen eingeräumt. Der Gewerbemieter trägt erstens alle Betriebskosten und Steuern, zweitens die Kosten für Versicherungen und drittens die Ausgaben für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten (auch an Dach und Fach).

Letzteres stellt für den Mieter die wirtschaftlich weitreichendste und riskanteste Vereinbarung dar. Gerade bei Kontrakten mit längeren Laufzeiten sind mögliche Kosten an Dach und Fach, also an tragenden Gebäudeteilen oder dem Dach, mit hohen Kostenunsicherheiten verbunden.

TIPP: Hier können Sie einen Leitfaden der IHK Köln zum Gewerbemietvertrag herunterladen!!

Während es üblich und zulässig ist, Ausgaben für Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsverpflichtungen für die angemieteten Räume auf den Gewerbemieter zu übertragen, ist der Bereich Dach und Fach deswegen auch üblicherweise Sache des Vermieters. Deren unbegrenzte Übertragung ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung bei einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag unzulässig.

Fehler im Mietvertrag trägt der Vermieter
Erforderlich ist daher ein Individualvertrag, der zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt wurde. Fehler gehen zu Lasten der Vermieter Um die strengen Anforderungen an Individualvereinbarungen zu erfüllen, müssen die Vertragsklauseln einzeln zur Verhandlungsdisposition stehen, was der Vermieter im Streitfall darlegen und beweisen muss. Insbesondere muss nachvollziehbar sein, dass der Mieter im Gegenzug zur Übernahme der variablen Kosten einen Abschlag auf seinen Mietzins erhält.

Dabei sollte ein Mietgutachten oder eine professionelle Übersicht der Marktmieten als Grundlage für Abschläge dienen. Für den späteren Nachweis sollten diese, die Korrespondenz sowie die verhandelten Klauselvarianten archiviert werden.

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Auch kann es sinnvoll sein, bereits im Mietvertrag die verschiedenen Klauseln (zum Beispiel Triple Net oder übliche Kostentragungsregelung) alternativ zur Wahl zu stellen. So ist darlegbar, dass der Mieter eine Auswahl hatte. Werden bei dieser Individualvereinbarung Fehler gemacht, wird die Instandhaltung von Dach und Fach automatisch zur Sache des Vermieters.

Betriebskosten im Mietvertrag auflisten
Bei der Übertragung der Betriebskosten sind die Grenzen formularvertraglicher Zulässigkeit zu beachten. Die einzelnen Kostenarten müssen aufgelistet werden. Im Vertragstext darf nicht verallgemeinernd stehen: „Der Mieter übernimmt alle Betriebskosten“. Beim Weiterreichen von Versicherungskosten können Vermieter und Mieter neben den gängigen Assekuranzen wie Elementarschaden- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie zusätzliche Spezialversicherungen auf den Mieter übertragen.

Allerdings müssen diese dem Mieter zugutekommen. Hierzu zählen beispielsweise eine Glas- und Terrorversicherung oder Versicherungen für Schäden an Fernmelde-, Alarm- und Brandanlagen. Wird davon abgewichen, muss dafür ebenfalls eine individualvertragliche Regelung gefunden werden.

Damit ein Triple-Net-Vertrag für einen Mieter attraktiv und akzeptabel wird, sollten weitere Dinge beachtet werden und Eingang in den Vertrag finden. Um sich um Instandsetzungsarbeiten kümmern zu können, braucht der Mieter die Unterlagen der Haustechnik, Heizung et cetera. Deren Übergabe ist vertraglich festzuhalten.

Vorab technische Due-Diligence
Will der Mieter einen Triple-Net-Vertrag unterschreiben, sollte er vorab eine technische Due-Diligence-Prüfung durchführen, um den Gebäudezustand zu analysieren und Ausgaben einschätzen zu können, die im Laufe seiner Mietzeit anstehen könnten. Dabei gilt, dass bei einem Neubau-Erstbezug dieses Kostenrisiko geringer ist.

Triple-Net-Vereinbarungen machen ferner nur Sinn, wenn der Mieter die gesamte Fläche nutzt. Ansonsten stehen vermutlich Zuständigkeitsstreitigkeiten mit anderen Mietern an. Grundsätzlich sollte sich der Mieter fragen, ob er das fachliche Know-how besitzt, um eine Immobilie zu managen.

Autor des Abschnitts über Triple-Net-Mietverträge: Rüdiger Bonnmann ist Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht. Er ist Partner der Kanzlei Osborne Clarke in Köln.

18.12.2017