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Mietspiegel häufig nicht qualifiziert genug

Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung hat ihren Mietspiegelreport massiv von 80 auf 200 Städte ausgeweitet. Er liefert eine Übersicht, wie und von wem die lokalen Mietspiegel erstellt werden - und deckt Mängel auf. Mit Download.

Die gif-Mietspiegelkommission hat die Mietspiegel der zweihundert größten Städte Deutschlands und deren Dokumentationen zum Stand 31.12.2019 ausgewertet. Die betrachteten Mietspiegel sind in ihrer Erhebung, Auswertung und insbesondere bezüglich der Dokumentation sehr heterogen. Selbst unter den sieben größten Städten gibt es sehr unterschiedliche Vorgehensweisen. Ein direkter Vergleich ist daher nur eingeschränkt möglich.

Mietspiegelarten in angespannten Wohnungsmärkten (Quelle: gif-Mietspiegelreport 2020)
Mietspiegelarten in angespannten Wohnungsmärkten (Quelle: gif-Mietspiegelreport 2020)

Lediglich 73 der betrachteten Städte, also wenig mehr als ein Drittel (37 Prozent), erstellen einen qualifizierten Mietspiegel, obwohl dieser nach Ansicht der gif den besten Verbraucher- bzw. Mieterschutz bietet. Weit mehr Städte (91 also 46 Prozent) erstellen nur einen einfachen Mietspiegel. 36 Städte, rund ein Fünftel, erstellen keinen Mietspiegel. Darunter sind 15 Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt oder gelten soll. Ohne Mietspiegel ist die Mietpreisbremse aber de facto unwirksam.

Wenige private Anbieter
Etwa je 30 Prozent der betrachteten Mietspiegel werden von den Städten selbst oder von lokalen Arbeitskreisen erstellt. Etwa 40 Prozent entfallen auf externe Anbieter. Die Anzahl der externen Anbieter ist dabei überschaubar. In dieser Untersuchung konnten 15 externe Anbieter identifiziert werden, von denen nur neun Unternehmen Mietspiegel für mehr als eine der untersuchten Städte erstellen.

Der Zeitraum zwischen dem Stichtag der Mietspiegelerhebung und der Veröffentlichung des Mietspiegels beträgt im Durchschnitt acht Monate. Die Dokumentation wird in der Regel nur wenige Wochen später veröffentlicht.

Die gif-Mietspiegelkommission will einen Beitrag zu einheitlicheren und qualitativ hochwertigeren Mietspiegeln leisten. Aus ihrer Sicht sollten in allen Großstädten, zumindest aber in allen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten Mietspiegel erstellt werden – idealerweise qualifizierte. Diese gewährleisten die höchste Rechtssicherheit und den besten Verbraucherschutz für Mieter und private Kleinvermieter.

Mietspiegel in den TOP-7-Städten: Erhebung (Quelle: gif-Mietspiegelreport 2020)
Mietspiegel in den TOP-7-Städten: Erhebung (Quelle: gif-Mietspiegelreport 2020)

Bei der Auswertung hat sich die Regressionsanalyse zunehmend als Standard etabliert. Die Kommission ist der Auffassung, dass dies in diesem Fall auch der Best Practice entspricht. Aus Sicht der gif ist die Tabellenmethode nur geeignet für einfache Mietspiegel in übersichtlichen, homogenen Wohnungsmärkten, nicht aber für qualifizierte Mietspiegel in den komplexen, heterogenen Märkten der Großstädte.

Erhebliche Mängel festgestellt
Die untersuchten Mietspiegel der 200 größten deutschen Städte unterscheiden sich in vielen Kriterien deutlich. Zudem sind die Dokumentationen qualifizierter Mietspiegel häufig unvollständig und die jeweilige Mietspiegelerstellung wird sehr individuell dargestellt. Nur für sehr wenige Mietspiegel konnte die gif Erhebung, Auswertung und Wohnlagenermittlung vollständig nachvollziehen. An dieser Stelle wären präzise und detaillierte Vorgaben hilfreich.

Datengrundlage (Stichprobe) der Mietspiegel (Quelle: gif-Mietspiegelreport 2020)
Datengrundlage (Stichprobe) der Mietspiegel (Quelle: gif-Mietspiegelreport 2020)

Häufig konnten bereits grundlegende Informationen, wie beispielsweise das Datum der Veröffentlichung des Berichts oder der Dokumentation nicht ermittelt werden. Auch dies spricht dafür, zumindest eine Übersicht zur Dokumentation zu standardisieren. Bei den untersuchten einfachen Mietspiegeln sind in der Regel nur rudimentäre Informationen enthalten und nahezu ausnahmlos auch keine Dokumentationen verfügbar. Zur besseren Nachvollziehbarkeit, Transparenz und auch zur Vergleichbarkeit sollten die Dokumentationspflichten daher nicht nur bei qualifizierten, sondern auch bei einfachen Mietspiegeln näher definiert werden, empfiehlt die Kommission.

Bei der Veröffentlichung des nächsten gif-Mietspiegelreports 2021 wird voraussichtlich bereits die neue Mietspiegelverordnung in Kraft getreten sein. Mehr Transparenz wird dann unter anderem die geplante Dokumentationspflicht für einfache Mietspiegel bringen. Die gif hat angekündigt ihr Untersuchungsdesign ggf. entsprechend der zur Verfügung stehenden Informationen anpassen. Dies wird wohl aber erst im übernächsten Report zum Tragen kommen, wenn die Anforderungen der neuen Mietspiegelverordnung in den ersten Mietspiegeln umgesetzt worden sind.

Den vorliegenden Report können Sie hier herunterladen.

15.06.2020