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Mietfrei in Zeiten der Pandemie?

Vermieter müssen nicht jedes Ersuchen um Mietstundung akzeptieren. Es kommt auf die Gründe an, die der Mieter vorbringt.

Presseberichte, dass ein Sportartikelhersteller wegen der Corona-Pandemie keine Miete mehr für „seine Shops“ zahlen will, haben kürzlich für viel Aufsehen gesorgt. Wie viele andere Unternehmen auch, wolle man vorsorglich Mietzahlungen temporär aussetzen. Dies führte zuletzt zu einer Diskussion, in der zahlreiche Politiker kritisch Stellung bezogen. In den sozialen Medien verbreitete sich heftige Kritik an dem Sportartikelhersteller. Es handelt sich hierbei jedoch um keinen Einzelfall. In den vergangenen Tagen gingen zahlreiche Schreiben von Mietern bei Vermietern ein, die im Hinblick auf die Corona-Pandemie eine Reduktion oder Aussetzung der Miete forderten.

Der Gesetzgeber hat in diesem Zusammenhang bereits am vergangenen Freitag, 27. März, für das Wohnraum- und Gewerbemietrecht eine Regelung geschaffen. Danach kann der Vermieter nicht kündigen, wenn ein Mieter eine fällige Miete in der Zeit zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 nicht leistet und der Zahlungsverzug auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Die Kündigungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug des Mieters werden also vorübergehend außer Kraft gesetzt. Allerdings bleibt die Miete zahlbar und fällig und muss nach dem Gesetz bis spätestens Juni 2022 gezahlt werden. Damit fallen auf die Miete auch Verzugszinsen an. Unter Gewerbetreibenden sind das in der Regel acht Prozent über dem Basiszinssatz.

Wann eine Nichtzahlung des Mieters auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht, ist im Einzelfall schwer zu beurteilen. Laut Gesetzesbegründung soll das Kündigungsrecht des Vermieters bestehen bleiben, wenn die Nichtzahlung auf anderen Gründen beruht; zum Beispiel, weil der Mieter zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die Corona-Pandemie hat. Damit ist auch klargestellt, dass die Kündigungsbeschränkung dann nicht gilt, wenn der Mieter vorher schon in wirtschaftlichen Schwierigkeiten war.

Wie muss der Mieter seine Forderung begründen?

Nach der neuen Regelung muss der Mieter den Zusammenhang zwischen den Auswirkungen der Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft machen. Das heißt, er muss Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Pandemie beruht.

  • Der Mieter kann eine Versicherung an Eides statt vorlegen, in der dieser Zusammenhang dargestellt wird. Dies wird bei einem inhabergeführten Unternehmen, ebenso wie kleineren Dienstleistern ein probates und einfaches Mittel sein. Die Versicherung an Eides statt sollte den konkreten Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtzahlung genau darlegen. Ebenso sollte dargelegt werden, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat, um die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie abzufedern. So sollte der Mieter Auskunft darüber geben, ob er sich um staatliche Hilfen bemüht hat und dennoch etwaige Mietrückstände nicht verhindern kann.
 
  • Handelt es sich bei dem Mieter um eine größere Handelskette oder, wie bei dem eingangs erwähnten Sportartikelhersteller, um einen weltweit agierenden Konzern, wird die Versicherung an Eides statt kein praxistaugliches Mittel darstellen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall Unterlagen über die tatsächlichen Auswirkungen der Pandemie auf den Mieter verlangen. Derartige Belege können in etwa Finanzkennzahlen des jeweiligen Unternehmens sein. Hierbei muss man genau unterscheiden, wer Vertragspartei des Mietvertrages ist. Ist der Mieter eine Konzerngesellschaft, die in etwa sämtliche Mietverträge des Konzerns bündelt, wird es nicht ausreichen, allein die wirtschaftliche Lage der einzelnen Konzerngesellschaft zu betrachten. Vielmehr wird es auf die finanzielle Lage des Gesamtkonzerns ankommen.
 

Laut Gesetzesbegründung soll es für den Kündigungsausschluss genügen, wenn der Betrieb im jeweiligen Mietobjekt im Rahmen der Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde. Dies beträfe in etwa Ladengeschäfte ebenso wie die Gastronomieräumlichkeiten und Hotels.

Konzerne haben steigende Umsätze in anderen Sparten

Der Gesetzgeber hatte dabei offenbar vorrangig den inhabergeführten Einzelhändler vor Augen. Denn der Gedanke, dass eine Kündigung des Vermieters möglich bleibt, wenn die Nichtleistung auf Zahlungsunwilligkeit beruht, greift auch hier. Die Bundesjustizministerin erklärte in diesem Zusammenhang am vergangenen Wochenende, die Regelung gelte nur für Unternehmen, welche tatsächlich infolge der Krise in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Der Zusammenhang zwischen behördlicher Ladenschließung und Zahlungsschwierigkeiten ist bei kleinen Unternehmen offenkundig. In vielen anderen Fällen sind Situationen denkbar, in denen eine behördliche Schließung des Betriebs sich nicht unmittelbar auf die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens auswirkt.

Ungeklärt ist etwa, ob es ausreicht, wenn es in der konkreten Filiale oder in einer bestimmten Unternehmensparte zu einem erheblichen Umsatzeinbruch gekommen ist. Richtigerweise wird man nach Sinn und Zweck der Regelung auf den Gesamtkonzern abstellen müssen. Der oben erwähnte Sportartikelhersteller verzeichnet nach eigenen Angaben wieder steigende Umsätze in China und durch das Onlinegeschäft. Bei Handelskonzernen mit mehreren Sparten lassen sich Umsatzeinbußen im Absatz von Kleidung etwa durch gestiegenen Umsatz im Lebensmittelhandel ausgleichen.

Umsatzeinbußen können eventuell aufgefangen werden

Handelt es sich bei dem Mieter hingegen um einen Franchisenehmer, so wird es auf die konkrete Finanzlage des wirtschaftlich selbstständigen Franchisenehmers ankommen. Jedoch kann der Vermieter dabei hinterfragen, ob der Franchisenehmer Unterstützungen vom Franchisegeber erhalten hat oder diese jedenfalls eingefordert hat. Restaurantbetriebe können etwaige Umsatzeinbußen durch Liefergeschäft oder den Außerhausverkauf auffangen.

Dem Vermieter ist zu raten, sich entsprechende Zusammenhänge genau vom Mieter erläutern zu lassen und zu hinterfragen. Ist der Mieter nicht bereit, dem Vermieter detailliert Auskunft zu geben, sollte der Vermieter auf die Zahlung der Miete und unter Umständen auch unter Androhung einer Kündigung bestehen. Der Vermieter könnte auch an die Ausübung seines Vermieterpfandrechts denken. In aller Regel werden die Parteien jedoch auch über die Pandemie hinweg an dem Mietverhältnis festhalten wollen.

Autoren: Dr. Max Hirschberger LL.M. und Dr. Christoph Allmendinger LL.M. (LSE) sind Rechtsanwälte bei der Kanzlei SZA Schilling, Zutt & Anschütz Rechtsanwaltsgesellschaft mbH in Frankfurt am Main.

31.03.2020