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Einkommen geht verloren, Bußgeld droht

Berliner Wohnungsvermieter und der Mietendeckel: Praktische Beispiele und juristische Einschätzungen.

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Der Mietendeckel in Berlin ist unsozial und rechtswidrig, so die Einschätzung der ZIA-Experten. (Bild: Jonas Denil/Unsplash)

Der Berliner Mietendeckel bringt gerade Kleinvermieter in Schwierigkeiten. Ein Beispiel: Ein Eigentümer besitzt sechs Wohnungen in unterschiedlichen Häusern in Kreuzberg und dem Prenzlauer Berg, um für das Alter vorzusorgen. Bisher verlangte er dafür im Schnitt 10,50 Euro Miete pro Quadratmeter – nun sind nur noch 7,19 Euro erlaubt. Das reißt ein großes Loch in sein Budget.

Fälle wie dieser illustrieren, warum Berliner Immobilienexperten den Mietendeckel als unsozial kritisieren. Denn auf der anderen Seite stehen Mieter, welche die ursprünglichen Vertragsmieten durchaus bezahlen könnten. Stefanie Frensch, Sprecherin der ZIA-Region Ost und Vorstand der Familienstiftung Becker & Kries, wies darauf hin, dass Besserverdienende überproportional profitieren.

In einfachen und mittleren Lagen beispielsweise in Köpenick oder Marzahn liegt die durchschnittliche Miete genauso hoch, wie es der Mietendeckel verlangt. Sie zahlen also das gleiche weiter wie bisher. Hunderte Euro sparen jedoch diejenigen, die in gehobenen Lagen wohnen. Frenschs Beispiel: eine 130-Quadratmeter-Wohnung in Schöneberg mit einer monatlichen Warmmiete von rund 1.800 Euro pro Monat. Eine solche Wohnung bekommt üblicherweise nur derjenige, der dafür nicht mehr als 30 Prozent seines verfügbaren Einkommens ausgeben muss, also im Monat deutlich mehr als 5.000 Euro verdient. Er spart durch den Mietendeckel über 500 Euro pro Monat.

Mieter reagieren nicht

Vermieter haben nicht nur das Problem, dass ihre Einkünfte sinken, sondern riskieren zudem Bußgeld, obwohl sie sich korrekt verhalten. Man habe den Mietern schon vor Monaten mitgeteilt, dass ihre Mieten sinken, berichtete Stefanie Frensch. „Aber zehn bis 15 Prozent reagieren nicht auf unsere Schreiben.“ Sie überweisen weiterhin die höhere Miete statt ihre Daueraufträge zu ändern. Eine schwierige Situation für den Vermieter, denn er macht sich bußgeldpflichtig, wenn er die früher gültige Miete entgegennimmt. Also muss er sie rücküberweisen – ein großer administrativer Aufwand.

Mietendeckel „unterminiert das Bundesgesetz“

Rund 340.000 Mietverhältnisse in Berlin sind vom Deckel betroffen. Für jedes davon gibt es momentan zwei gültige Mieten: die gedeckelte und die „Parallelmiete“, wie sie Dr. Christian Schede, Mitglied des ZIA-Regionalvorstands Ost und Managing Partner bei Greenberg Traurig, nannte. Den häufig verwendeten Begriff „Schattenmiete“ wies er heftig zurück. Es ist seiner Ansicht nach sogar zulässig, die frühere, auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vereinbarte Miete auch aktuell regulär zu erhöhen. „Der Vermieter darf sie momentan nur nicht entgegennehmen“, räumte er ein.

Schede betonte, dass das Berliner Gesetz und das Mietpreisrecht des BGB einander widersprechen. „Bis zum Frühsommer 2021 gibt es zwei parallele, kontradiktorische Gesetze.“ Der Berliner Mietendeckel bringt gerade Kleinvermieter in Schwierigkeiten. Ein Beispiel: Ein Eigentümer besitzt sechs Wohnungen in unterschiedlichen Häusern in Kreuzberg und dem Prenzlauer Berg, um für das Alter vorzusorgen. Bisher verlangte er dafür im Schnitt 10,50 Euro Miete pro Quadratmeter – nun sind nur noch 7,19 Euro erlaubt. Das reißt ein großes Loch in sein Budget.

Fälle wie dieser illustrieren, warum Berliner Immobilienexperten den Mietendeckel als unsozial kritisieren. Denn auf der anderen Seite stehen Mieter, welche die ursprünglichen Vertragsmieten durchaus bezahlen könnten. Stefanie Frensch, Sprecherin der ZIA-Region Ost und Vorstand der Familienstiftung Becker & Kries, wies darauf hin, dass Besserverdienende überproportional profitieren.

In einfachen und mittleren Lagen beispielsweise in Köpenick oder Marzahn liegt die durchschnittliche Miete genauso hoch, wie es der Mietendeckel verlangt. Sie zahlen also das gleiche weiter wie bisher. Hunderte Euro sparen jedoch diejenigen, die in gehobenen Lagen wohnen. Frenschs Beispiel: eine 130-Quadratmeter-Wohnung in Schöneberg mit einer monatlichen Warmmiete von rund 1.800 Euro pro Monat. Eine solche Wohnung bekommt üblicherweise nur derjenige, der dafür nicht mehr als 30 Prozent seines verfügbaren Einkommens ausgeben muss, also im Monat deutlich mehr als 5.000 Euro verdient. Er spart durch den Mietendeckel über 500 Euro pro Monat.

ZZZ: Mieter reagieren nicht

Vermieter haben nicht nur das Problem, dass ihre Einkünfte sinken, sondern riskieren zudem Bußgeld, obwohl sie sich korrekt verhalten. Man habe den Mietern schon vor Monaten mitgeteilt, dass ihre Mieten sinken, berichtete Stefanie Frensch. „Aber zehn bis 15 Prozent reagieren nicht auf unsere Schreiben.“ Sie überweisen weiterhin die höhere Miete statt ihre Daueraufträge zu ändern. Eine schwierige Situation für den Vermieter, denn er macht sich bußgeldpflichtig, wenn er die früher gültige Miete entgegennimmt. Also muss er sie rücküberweisen – ein großer administrativer Aufwand.

ZZZ: Mietendeckel „unterminiert das Bundesgesetz“

Rund 340.000 Mietverhältnisse in Berlin sind vom Deckel betroffen. Für jedes davon gibt es momentan zwei gültige Mieten: die gedeckelte und die „Parallelmiete“, wie sie Dr. Christian Schede, Mitglied des ZIA-Regionalvorstands Ost und Managing Partner bei Greenberg Traurig, nannte. Den häufig verwendeten Begriff „Schattenmiete“ wies er heftig zurück. Es ist seiner Ansicht nach sogar zulässig, die frühere, auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vereinbarte Miete auch aktuell regulär zu erhöhen. „Der Vermieter darf sie momentan nur nicht entgegennehmen“, räumte er ein.

Schede betonte, dass das Berliner Gesetz und das Mietpreisrecht des BGB einander widersprechen. „Bis zum Frühsommer 2021 gibt es zwei parallele, kontradiktorische Gesetze.“ Im Frühsommer wird das Urteil des Bundesverfassungsgerichts erwartet. Seiner Ansicht nach ist das Berliner Gesetz verfassungswidrig, denn das Land habe keine Gesetzgebungskompetenz.

Es gebe auch keine Lücke im Bundesgesetz, erläuterte Schede. Das BGB regele das Verhältnis von Vermieter und Mieter erschöpfend. Mit Blick auf das Thema konkurrierende Gesetzgebung von Bund und Ländern wies er darauf hin, dass der Bundestag die Mietpreisbremse zwei Monate vor dem Berliner Mietendeckel beschlossen habe. Der Deckel „unterminiert das Bundesgesetz“.

Autorin: Roswitha Loibl

20.11.2020