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Mehr Konzept, weniger Preis

Um den Bau bezahlbarer Wohnungen anzukurbeln, gehen immer mehr Kommunen den Weg, ihr rares Bauland an Investoren mit den besten Ideen statt mit der dicksten Brieftasche zu vergeben. Damit ein solches Konzeptverfahren zum gewünschten Ergebnis führt, braucht es aber mehr als nur eine gute Idee und ein Grundstück.

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Die Lagarde-Kaserne in Bamberg wird im Rahmen eines Konzeptverfahrens geplant. Die Planungsbüros Pesch Partner Architekten und Morpho-Logic sind die Sieger des dialogorientierten planerischen Wettbewerbs. (Bild: Pesch)

Nicht nur die über 77.000 Unterstützer des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ haben den Glauben daran verloren, dass die Kräfte des freien Marktes die Probleme des Wohnungsmarktes zu lösen vermögen. Auch die sozialistischer Umtriebe unverdächtige Baulandkommission hat mit ihren im Sommer 2019 vorgelegten Empfehlungen zur Bodenpolitik der reinen Lehre der Marktwirtschaft zumindest die Gelbe Karte gezeigt. Konzept statt Höchstpreis lautet das Plädoyer der Expertenkommission: Qualitativ ausgerichtete Vergabeverfahren sollten stärker als Steuerungsinstrument eingesetzt werden.

Erste Schritte in Baden-Württemberg und Sachsen

Die Empfehlung der Kommission scheint gehört zu werden. Das in den 1990er Jahren in Tübingen zur Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte entwickelte und von Hamburg, München, Hannover, Münster und einigen anderen Städten adaptierte Verfahren findet immer mehr Anhänger, die so vor allem den Bau bezahlbaren Wohnraums ankurbeln wollen. Erst kürzlich haben die baden-württembergische Gemeinde Binzen sowie die Städte Augsburg und Wiesbaden angekündigt, kommunales Bauland nicht mehr ausschließlich zum Höchstpreis verkaufen zu wollen. Leipzig geht noch einen Schritt weiter: Ende November 2018 hatte die Stadt drei Grundstücke ausgeschrieben, die per Erbbaurecht zum Festpreis vergeben werden sollten – unter der Maßgabe, dass dort 100 Prozent Sozialwohnungen zu bauen sind.
Konzeptvergaben – vor allem im größeren Rahmen – sind aber keine Selbstläufer. Um die angestrebten wohnungspolitischen, ökologischen und städtebaulichen Ziele erreichen zu können,brauche es Personal, Know-how und Geld, meint Harald Lang, Leiter des Amtes Strategische Entwicklung und Konversionsmanagement im Bamberger Rathaus. „Ohne eine gesondert agierende Verwaltungseinheit kann ein derartiges Verfahren innerhalb bestehender Verwaltungsstrukturen nicht erfolgreich durchgeführt werden.“ Zu speziell sei die Aufgabe und zu aufwendig die Steuerung. Außerdem müsse die Kommune schon im Vorfeld grundlegende Entscheidungen fällen und Vorarbeiten leisten. Städtebauliche und inhaltliche Vorgaben und die Spielregeln des Verfahrens seien zu definieren. Der Einsatz lohne aber. Das Instrument der Konzeptvergabe sei der beste Weg, bei städtischen Grundstücksvergaben zeitnah Investor, Planer, Qualität und Einnahmen mit hoher beidseitiger Planungs- und Bausicherheit zu gewinnen, meint Lang.

Konversion in Bamberg

Als das Pentagon 2012 ankündigte, alle 2.500 US-Soldaten aus Bamberg abzuziehen und den Standort zu schließen, reagierte die Stadt und gründete Anfang 2013 eine strategische Verwaltungseinheit zur Durchführung städtischer Großprojekte – das Amt für Strategische Entwicklung und Konversionsmanagement. Hier laufen alle Fäden rund um das Thema zusammen: Konversionsmanagement, Regionalentwicklung, Statistik und Bevölkerungsmanagement sowie Wohnen.
Mit umfassender Bürgerbeteiligung wurden in einem Zeitraum von rund zwei Jahren ein städtebauliches Entwicklungskonzept, Rahmenpläne für die einzelnen der insgesamt 450 Hektar umfassenden Konversionsflächen und ein Qualitätshandbuch mit Spielregeln und Vorgaben zu den Themenbereichen Städtebau und Architektur, Freiraum und Urbanität, Energie und Mobilität und Sozialgerechtigkeit entwickelt und beschlossen. „Durch die Flüchtlingskrise 2015 hingen wir dann zwei Jahre in der Warteschleife“, erklärt Lang. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) hatte den Verkauf sämtlicher Liegenschaft auf Eis gelegt.
Ende 2017 konnte dann das erste Konzeptverfahren für eine Teilfläche der ehemaligen Lagarde-Kaserne starten. Das Ziel ist, einen „zukunftsorientierten Stadtteil, in dem sich Kultur und Kreativität, innovative Unternehmen und vielfältige Wohnformen begegnen,“ zu entwickeln. „Unser Verfahren hat drei Stufen“, erklärt Lang. In der ersten bestimmt eine kleine Jury der Stadt das Teilnehmerfeld an dem eigentlichen Konzeptverfahren. Referenzfreie Bewerbungen haben bei dieser Präqualifikation keine Chance. „Und auch reine Projektentwickler, die im Hirn mit dem Geld anderer Investoren arbeiten, scheiden von vornherein aus“, beschreibt Lang die Spielregeln.
In der zweiten Stufe müssen die zugelassenen Investoren, Bauträger, Baugruppen oder Wohnungsbaugesellschaften in einem anonymisierten Verfahren ihre Planungsleistungen entsprechend der Vorgaben des Qualitätshandbuches, ein Modell und ihr Einverständnis zum vorgegebenen Mindestkaufpreis einreichen. Es besteht auch die Möglichkeit, bei einem Notar ein Angebot zur Erhöhung des Kaufpreises zu hinterlegen. Eine mit Fachplanern, Architekten, Mitgliedern des Gestaltungsbeirates der Stadt und des Stadtrates besetzte Jury wählt aus den Einreichungen zwei bis vier Teilnehmer für die finale Stufe des Verfahrens aus. „Für die Entscheidung zählt einzig die Qualität des Konzeptes“, erklärt Lang. Höhere Kaufpreisangebote spielen bei der Wahl der Finalisten noch keine Rolle.
In der dritten Verfahrensstufe wird die Anonymität aufgehoben und die verbliebenen Teilnehmer haben die Gelegenheit, bei den von der Jury aufgegebenen „Hausaufgaben“ nachzubessern. Jetzt fließen auch mögliche Kaufpreisangebote mit in die Bewertung ein. Das Finale bestreiten die verbliebenen Investoren vor dem Finanz- und Konversionssenat im Bamberger Rathaus. Sie stellen sich und ihre Planung mündlich vor, und die Senatsmitglieder küren schlussendlich den Sieger.

Erfahrungen sehr gemischt

Die erste Entscheidung für den Bereich Lagarde-Kaserne wurde bereits in einen Kauf- und einen städtebaulichen Vertrag gegossen. Der Sieger des zweiten Verfahrens für den Bereich „Lagarde 8“ steht seit Mitte November fest, und das nächste Auswahlverfahren für den Bereich „Lagarde 4“ ist gerade angelaufen. „Unsere Erwartungen an Teilnehmerzahl, Qualität und Engagement wurden übertroffen“, erklärt Lang. Für die ersten beiden Verfahren gab es 40 Interessenten, von denen 22 Planunterlagen einreichten.
Im Leipziger Liegenschaftsamt fällt die Zwischenbilanz zu den aktuell laufenden Konzeptverfahren eher durchwachsen aus. Ende 2018 hatte die Stadt die ersten drei kommunalen Grundstücke für die Bestellung eines Erbbaurechtes zum Verkehrswert ausgeschrieben. Die Konzeptvorgabe lautet 100 Prozent mietpreis- und belegungsgebundener Mietwohnungsbau. Bonuspunkte können die Teilnehmer unter anderem für die Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsbindung über 15 Jahre hinaus oder die Schaffung von Wohnraum für ALG-II-Empfänger sammeln.
„Die Resonanz auf die Ausschreibung hätte durchaus größer sein können“, erklärt Matthias Kaufmann, Leiter des Leipziger Liegenschaftsamtes, diplomatisch. Auch hätte die Qualität der eingereichten Konzepte meist nicht den Erwartungen entsprochen. Ob Vorbehalte gegenüber dem Erbbaurecht die Ursache für das geringe Interesse sind oder die Konzeptvorgabe 100 Prozent Mietpreis- und Belegungsbindung eine zu hohe Hürde für potenzielle Investoren ist oder der Leipziger Grundstücksmarkt einfach lukrativere Alternativen bietet, darüber kann Kaufmann nur spekulieren.

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 1/2-2020 (Autor: Jörn Pestlin).

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10.07.2020