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Mehr als Energie und Emissionen

Die drei Dimensionen von ESG sollen ein umfassendes und ausgewogenes Bild der Nachhaltigkeit zeichnen – denn „nachhaltig“ bedeutet mehr als ein alleiniger Bezug auf unsere Umwelt, die Reduzierung von Emissionen oder einen rücksichtsvollen Umgang mit den natürlichen Ressourcen.

Mit dem Produkt Immobilie können Investoren sozial nachhaltig agieren, etwa indem sie Platz für Kindergärten schaffen (Bild: Rashid Sadykov/unsplash.com)
Mit dem Produkt Immobilie können Investoren sozial nachhaltig agieren, etwa indem sie Platz für Kindergärten schaffen (Bild: Rashid Sadykov/unsplash.com)

Die Abkürzung „ESG“ für Umwelt (Environment), soziale Aspekte (Social) und verantwortungsvolle Unternehmensführung (Governance) ist im Bereich der nachhaltigen Geldanlagen mittlerweile die populärste Definition von Nachhaltigkeit. Die ökologische Dimension der Nachhaltigkeit findet inzwischen in vielen Unternehmens- und Anlagestrategien Berücksichtigung. Mit der Vergabe von Green-Building-Zertifikaten wie DGNB, LEED und BREEAM ist es in den vergangenen Jahren gelungen, die Nachhaltigkeit von Gebäuden messbar und bewertbar zu machen.

Angaben zu relevanten Verbrauchsdaten zu Strom, Wärme, Wasser und auch die Feststellung der gebäudespezifischen Emissionen ist immer öfter Bestandteil von Reportings. Berichtstandards und Benchmarks auf Unternehmens-, Portfolio- und Objektebene ermöglichen eine branchenweite Vergleichbarkeit.

Mit der Operationalisierung des EU-„Aktionsplans zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums“ werden nun einheitliche Standards und messbare Kennzahlen für eine ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeit von Unternehmen der Investmentbranche verpflichtend. Ein wichtiger Schritt, denn die Immobilienwirtschaft hat eine immense Bedeutung für den Klimaschutz. Das ergibt sich schon allein aus der Schätzung, wonach der Gebäudesektor in Deutschland für ganze 35 Prozent des Energieverbrauchs und 30 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich ist.

Soziale Aspekte stärker in den Fokus nehmen
Derzeit noch häufig nachranging behandelt, aber nicht weniger wichtig, ist die Operationalisierung und Integration von sozialen Kriterien in die Geschäftstätigkeiten der Investmentbranche. Die gängigen Green-Label-Zertifizierungen sind eben vorrangig „grün“ (selbst wenn sie in der Regel auch soziale Kriterien beinhalten). Die EU-Taxonomie beinhaltet (bislang) ausschließlich ökologische Ziele, die soziale Themen lediglich berühren. Damit eine Tätigkeit nach der Taxonomie als nachhaltig gilt, müssen zwar soziale Mindestanforderungen erfüllt sein. Diese beziehen sich jedoch vor allem auf international anerkannte Referenzdokumente, wie die Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation oder die UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte.

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Ende 2021 wird die EU-Kommission einen Bericht dazu vorlegen, unter welchen Voraussetzungen die Taxonomie auf andere, darunter auch soziale Nachhaltigkeitsziele ausgedehnt werden kann. Diese sozialen Kriterien beziehen sich, ähnlich wie die Komponenten der Dimension Governance (darunter fallen etwa Risikomanagement, Compliance, Korruption), vorrangig auf das Unternehmen selbst und weniger auf Produkte (wie Immobilien). Wie also lassen sich soziale Aspekte (und vor allem welche?) auf Objekt- und Portfolioebene in Investitionsstrategien verankern?

Bei gewerblichen Immobilien ist die Berücksichtigung nachhaltiger Aspekte vor allem nachfragegetrieben. In den Top 7 hat sich der Anteil zertifizierter Bürogebäudefläche in den vergangenen Jahren deutlich auf 8,6 Millionen Quadratmeter (fast zehn Prozent des Bestands) erhöht. Die internationale Mieterklientel und Unternehmen mit sozialer Ausrichtung und/oder überwiegend junger Arbeitnehmerschaft suchen nicht nur grüne, sondern auch gesunde Arbeitswelten. Neue Zertifikate wie der WELL Building Standard liefern Leitfäden für sozial nachhaltige Gebäudekonzepte mit Kriterien zu Luft, Licht, Komfort oder Leistungsfähigkeit. 

Im Wohnsegment ist die Berücksichtigung von sozialen Kriterien bei nachhaltigen Investments schon allein aufgrund der zunehmenden Regulierungsintensität auf den Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse, Mietendeckel, Quotenregelungen für geförderten Wohnungsbau) und der steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum erforderlich. Covid-19 hat diese Entwicklung verstärkt und uns außerdem gelehrt, wie schnell sich die wirtschaftlichen und finanziellen Umstände unserer Gesellschaft und des Einzelnen ändern können.

Schon vor der Krise musste der Versorgungsgrad mit bezahlbarem Wohnraum, das heißt mit Mieten, die 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten, in fast allen Großstädten als kritisch bezeichnet werden. 60 bis 80 Prozent dieser Niedriglohnhaushalte müssen ihre Mietbelastungsquote deutlich erhöhen, um auf diesen Märkten bei der Wohnungssuche zum Zuge zu kommen. Die Angebotsmieten verlagern sich seit Jahren zum oberen Preissegment und durch das Auslaufen der Mietpreisbindungen reduziert sich der geförderte Mietwohnungsbestand jedes Jahr weiter.

Das Quantum ESG Scoring Modell ermöglicht die Analyse sozialer und ökologischer Nachhaltigkeitskrite-rien. Nachhaltige Wohninvestments müssen einen sozialen Mindeststan-dard erfüllen (Bild: Quantum)
Das Quantum ESG Scoring Modell ermöglicht die Analyse sozialer und ökologischer Nachhaltigkeitskrite-rien. Nachhaltige Wohninvestments müssen einen sozialen Mindeststan-dard erfüllen (Bild: Quantum)

Es geht vor allem darum, Wohnraum in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen eine besonders hohe Versorgungslücke zu konstatieren ist, zu schaffen und bereitzustellen. Diese sind in der Regel auch jene, die in den vergangenen Jahren deutliche Mietpreissteigerungen zu verzeichnen hatten. Geförderte und/oder mietpreisgedämpfte Wohnungseinheiten machen Wohninvestments offensichtlich sozial nachhaltiger.

Durch ein soziales Mietermanagement, wie zum Beispiel eine freiwillige Kappungsgrenze oder ein Verzicht auf die vollständige Ausschöpfung der rechtlich zulässigen Steigerungspotenziale, können Wohninvestments auch abseits der Regulatorik sozial nachhaltig gestaltet werden. Auch eine Mieterauswahl nach sozialen Kriterien (beispielsweise eine Bevorzugung Alleinerziehender oder die Berücksichtigung eines adäquaten Verhältnisses von Personen und Mietfläche) und der Schutz von Bestandsmietern können soziale Nachhaltigkeitskriterien sein.

Auch qualitativ passt der Wohnungsbestand nicht mehr zu der sich verändernden Nachfrage. In 77 untersuchten Großstädten gibt es inzwischen 6,7 Millionen Einpersonen-Haushalte, aber nur rund 2,5 Millionen Kleinstwohnungen. Wir brauchen außerdem immer mehr altengerechte und barrierefreie Wohnungen – schon 2030 wird jeder vierte Deutsche älter als 65 Jahre sein und die Zahl der über 80-Jährigen wird sich bis dahin verdoppeln. Gleichzeitig erhält nur jeder zehnte Student einen Wohnheimplatz über das Studentenwerk und Familien suchen stabile Nachbarschaften in Städten, die mit sozialer Ungleichheit, Segregation und Gentrifizierung zu kämpfen haben.

Sozial nachhaltige Wohninvestments sollten also auch einen Mix aus barrierearmen Wohneinheiten und Wohnungen für verschiedenste Bedürfnisse – von Studenten oder Auszubildenden und Alleinstehenden über Wohngemeinschaften bis hin zu Familien – bereitstellen. Darüber hinaus sind auch soziale Nutzungsformen im Objekt oder in der direkten Umgebung ein wichtiges Kriterium. Das können Kindergärten, Senioren- oder Pflegeeinrichtungen, Kulturzentren und Angebote für Jugendliche sein, aber auch Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung, wie Spielplätze, Gemeinschaftsräume, Außenanlagen oder Dachterrassen.

Die Immobilienwirtschaft steht in der Pflicht, durch die Bereitstellung von ökologisch und sozial nachhaltigem Wohnraum einen Beitrag zu einer zukunftsfähigen und gerechteren Welt zu leisten. Das strahlt nicht zuletzt auch auf die Investmentbranche aus. Der ESG-Rahmen spielt bei Anlageentscheidungen eine immer größere Rolle und sollte entsprechend umfassend berücksichtigt werden.

Die beschriebenen Kriterien lassen sich natürlich nicht auf jedes Investment und nicht auf jede Anlagestrategie anwenden (und müssen es auch nicht). Sie können jedoch, ganz im Sinne einer Taxonomie, die Grundlage für ein systematisches Verfahren zur Klassifizierung sozial nachhaltiger Investments bilden.

Autoren: Lisa-Maria Homagk ist Mitarbeiterin und Dr. André Scharmanski Head of Research der Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH.

02.10.2020