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Megatrend“ Digitalisierung – worüber reden wir eigentlich?

Megatrend- und Zukunftsforschung sind das moderne Orakel von Delphi. Ein Beobachter der vielen empirischen Erhebungen und Aufsätze zur digitalen Transformation der Immobilienwirtschaft stellt fest: Es gibt so viele Meinungen und Auslegungen wie es Studien und Aufsätze gibt.

(Bild: Pashalgnatov/istockphoto)
(Bild: Pashalgnatov/istockphoto)

Wer kennt schon die Zukunft? Schlagzeilen wie „Unternehmen erhöhen ihre Budgets zur Digitalisierung“, „Unternehmen beteiligen sich an Proptechs“, „Management stellt sich dem Digitalisierungstrend“ und viele mehr zeigen, dass es kein logisch strukturiertes, methodisches Vorgehen beim digitalen Wandel gibt. Ebenso werden die Fachbegriffe teilweise sehr unterschiedlich mit Inhalten gefüllt, was starke Assoziationen mit dem Sprachenwirrwarr beim Turmbau zu Babel erweckt.

Vor diesem Hintergrund soll diese Ausführung ein Versuch sein, sich dem Thema nüchtern aus der wissenschaftlichen Perspektive zu nähern, indem die Entwicklung in ihrer Logik nachgezeichnet wird. Die technische Entwicklung, basierend auf den physikalischen Gesetzen, bildet die stabilere Grundlage für eine Vorausschau als unsichere
Spekulationen über kulturelle und gesellschaftliche Entwicklungen. Zuerst die Technik, dann die Anwendung und nicht umgekehrt!

Digitales beziehungsweise duales System – ein alter Hut
Digitalisierung, Automatisierung oder künstliche Intelligenz sind die am meisten gegoogelten Buzzwords und sind unscharf in den deutschen Sprachgebrauch eingegangen. Digitalisierung als Grundlage für Automatisierung und künstliche Intelligenz ist im engeren Sinn die Übersetzung des Analogen in das Digitale, das heißt: Daten werden in einen Binär-Code umgewandelt. Grundlage ist das Dualsystem, auch Zweier- oder Binärsystem genannt, welches das bekannte Zehner-System (Zahlen von 0 bis 9) in das dyadische System von 0 und 1 übersetzt (Dyadik). Gerne und oft wird dieses Dualsystem dem deutschen Mathematiker Gottfried Wilhelm Leibniz zugeschrieben, der dieses 1703 in einem Artikel „Explication de l´Arithmétique Binaire“ vollständig dokumentiert hat. Aber die historischen Ursprünge des Dualsystems gehen auf den altindischen Mathematiker Pingala (circa dritten Jahrhundert vor Christus) zurück, allerdings ohne Null; im Übrigen kennt auch die christliche Zeitrechnung keine Null. In der vedischen Mathematik ist das Dualsystem Grundlage der Arithmetik.

Erst im vergangenen Jahrhundert wurde 1937 in den Bell Labs der erste relaisgestützte Rechner auf Basis des Dualsystems entwickelt. Im selben Jahr konstruierte Konrad Zuse eine Rechenmaschine mit dem Dualsystem. Den weltweit ersten mit Halbleitern gebauten binären Digitalrechner stellten die Bell Labs erst 20 Jahre später, im Jahr 1955, vor.

Automatisierung – der nächste Schritt
Automatisierung ist der nächste Entwicklungsschritt, in dem datenbasierte Prozesse in einem System von festgelegten Arbeitsschritten „automatisch“, also von selbst, abgearbeitet werden. Es gibt Prozesse, die in dieser Weise voll automatisiert oder in nur bestimmten Sequenzen teilautomatisiert ablaufen. Die genauere Bezeichnung ist Robotic Process Automation (kurz: RPA). In der Praxis laufen Digitalisierung und Automation Hand in Hand, das heißt: Wenn Prozesse digitalisiert werden, erfolgt sogleich, in der Regel parallel, auch die Automatisierung dieser Prozesse. Diese sehr technologische Sicht der Prozessautomation wird erweitert durch die digitale Transformation, die allgemein eine globale gesellschaftliche und ökonomische Dimension hat. Dabei geht es im Kern um die Lösung von Problemen
mit den jeweils gegebenen technologischen Möglichkeiten. Hierbei werden Prozesse nicht „kopflos“ digitalisiert und
automatisiert, also eins zu eins digital abgebildet, sondern neu betrachtet und bewertet. Ziel ist es, Prozesse zu verschlanken, effizienter und transparenter zu gestalten. Dabei richtet sich der Blick nicht von innerbetrieblichen Prozessen auf den Markt, sondern immer vom Markt, vom Kunden, vom Geschäft her auf den Betrieb, also auf die Prozesse.

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Von der Algorithmierung …
Ein Algorithmus ist eine problemorientierte Handlungsanweisung in logisch aufgebauten Schritten wie Gebrauchsanweisungen, die Zehn Gebote, Bauanleitungen, Spielregeln, Hashfunktionen. Die Algorithmierung
ist die mit großer Geschwindigkeit ablaufende Durchdringung der physischen, also der analogen Welt, mit kleinsten und immer stärker vernetzten Rechnern. Mit Sensoren ausgestattete Rechner und komplexe Algorithmen sind bereits Teil unseres wirklichen Lebens geworden. Ob in der Maschinen-Medizin, ob in der Navigation, ob smarte Haushaltsgeräte, ob Google-Maschinen, ob Portale, ob beim Satzbau und Rechtschreibeprüfung bei Office Word, ob beim Schachspiel, die Liste könnte beliebig fortgesetzt werden. Algorithmen sind aus dem modernen Leben nicht mehr wegzudenken: Sie bringen uns Komfort, sie entlasten uns und bringen uns Sicherheit.

… zur Künstlichen Intelligenz (KI)
KI ist die nach unserem heutigen Wissenstand definierte Endstufe dieser technischen Entwicklung. Künstliche Intelligenz liegt dann vor, wenn die Rechner ihre eigenen Algorithmen schreiben. Das heißt: Artifizielle neuronale – unserem Gehirn nachgebildete – Netze erlauben den Rechnern, die erfassten Informationen autonom zu analysieren, zu bewerten und in optimale Handlungen umzusetzen. Die Forschung ist hierbei erst am Anfang, wie zum Beispiel die mehr oder weniger gelungenen Versuche des autonomen Fahrens zeigen. Viel weiter sind Google, Facebook & Co, die ihre Rechner darauf ausrichten, aus den unglaublich großen Datenmengen ihrer Nutzer verborgene Muster zu identifizieren (Deep Learning). Die Rechner wissen heute schon, was Nutzer morgen kaufen werden. Am weitesten entwickelt ist die Künstliche Intelligenz bei den sogenannten Strategiespielen wie etwa Schach, deren Leistung fast schon übermenschlich ist.

Heute bereits gibt es kritische Stimmen zu KI, weil auf dieser technischen Entwicklungsstufe der Mensch mehr und mehr in den Hintergrund tritt. Bereits 1948 warnte Alan Turing in seinem Aufsatz „Intelligent Machinery“ davor, Maschinen zu schaffen und zu erlauben, das Land zu durchstreifen, um sie noch intelligenter werden zu lassen. Nach dem Gesetz von Gordon Moore (Moore´s Law) ist mit einer voll einsatzfähigen, dem Menschen nachgebildeten, künstlichen Intelligenz erst ab 2050 zu rechnen.

In diesem technischen Mainstream, der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die nächsten Jahrzehnte bestimmend für die gesellschaftliche, ökonomische, ökologische und kulturelle Entwicklung der Menschheit sein wird, stellt sich nun die Frage nach den Implikationen für die Wirtschaft in den nächsten Jahren, hier insbesondere die Immobilienwirtschaft.

Die digitale Transformation vollzieht sich in drei Grundstufen:

Erste Stufe
Die Daten eines Unternehmens werden selbst zu einem Asset, also einem Vermögensgegenstand, und damit (selbst) Teil der Wertschöpfungskette. Unternehmen müssen ein qualifiziertes Datenmanagement einführen, denn der Benefit der digitalen Transformation ist nur so groß wie die Datenqualität! Das ist vergleichbar mit einem Sportler, der über Techniken nachdenkt, aber nicht über seinen Körper beziehungsweise seine körperliche Konstitution. Gerade die Datenqualität in den meisten Immobilienunternehmen ist immer noch der Schwachpunkt.

Die Immobilienwirtschaft verfügt zwar über ein großes Datenvolumen etwa über ihre Mieter, über Märkte, über Standorte oder über ihre Objekte, ohne aber zu wissen, wie sie richtig mit diesen Daten umgehen beziehungsweise was sie damit anfangen soll. Fragen hierbei sind: Welche Daten sind verfügbar, was sagen die Daten aus, wie können die Daten vernetzt werden und wie können sie Teil der Wertschöpfung werden? Das ist die Grundlage jeder digitalen Transformation! Es ist verwunderlich, dass viele Unternehmen von digitaler Transformation reden, ohne zu wissen, mit welchen Daten sie diese durchführen wollen. Daten sind der „Treibsatz der Digitalisierung“.

Gemeinsames Forschen zur digitalen Transformation

Derzeit arbeiten die Studienrichtung Immobilienwirtschaft und die Studienrichtung Wirtschaftsinformatik – Data Science an der Dualen
Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart gemeinsam in einem Forschungslabor an dem Projekt „Digitale Transformation der Immobilienwirtschaft“. Folgende Fragen, Problemstellungen und Arbeitsaufträge stehen im Vordergrund: Datenbankarchitektur, Standort- und Marktanalyse einschließlich grafischer Oberflächen; Erarbeitung von Algorithmen für die Risiko-, Cash-Flow- und Renditeanalyse; Datenumlaufmodell im Rahmen des Immobilienlebenszyklus.

Zweite Stufe
Wenn die Datenbasis vorhanden ist, werden in der zweiten Stufe die Prozesse optimiert, was die Aufgabe des Lean Managements ist. Prozesse sind dabei sichtbar zu machen, zu analysieren und zu komprimieren. Diese neue Form des Taylorismus zielt darauf ab, ineffiziente Arbeitsschritte zu reduzieren beziehungsweise zu eliminieren, redundante Prozessschritte einzusparen und gleichzeitig die Geschwindigkeit und die Qualität der Prozessabläufe zu optimieren. Am einfachen Beispiel des „guten alten Stromablesers“ lässt sich das sehr plastisch verdeutlichen: Er hat physisch einmal pro Jahr die Zählerstände im Keller abgelesen und schriftlich festgehalten, was heute durch einen Sensor erfolgt, welcher die Werte in Sekundenschnelle (Informationsverarbeitung in Echtzeit) automatisch ermittelt und weiterleitet, ohne dass ein Mensch involviert ist. In dem Sinne lassen sich Prozessabläufe beispielsweise im Facility-Management, im Asset- und Portfolio-Management, im Transaktionsmanagement, im Property-Management und im Customer-Relationship-Management mithilfe digitaler Tools überwachen, analysieren und modellieren, um letztlich eine Verschwendung von Ressourcen, Ausfallzeiten und Doppelarbeiten zu beseitigen (Smart Data im Immobilienlebenszyklus).

Dritte Stufe
Nur mit einer Datenqualität und Prozessoptimierung schaffen Unternehmen die Voraussetzungen für innovative Veränderungen und nachhaltigen Unternehmenserfolg. In der dritten Stufe werden neue Geschäftsfelder und Innovationen geschaffen. Als Beispiele lassen sich die heutigen 3D-Grundrisse, das Smart Home oder die 360°-Rundgänge nennen. Der potenzielle Käufer/Endnutzer kann schon seinen Rundgang vor dem eigentlichen Hausbau machen und das Bauen aktiv mitgestalten, womit Käufer, Verkäufer, Auftraggeber und -nehmer in einer engen Kommunikation miteinander stehen, die vor Jahren so undenkbar gewesen wären. Weitere Beispiele sind die Bereitstellung von Crowdfunding-/Crowdinvestment-Plattformen, Matchingdienstleistungen, der Verkauf von Bewertungstools auf der Basis spezieller Daten-, Evaluierungs- und Analysetools oder die Einrichtung eines Rendite-Risiko-Cockpits für den non-captiven Asset-Manager, der schneller und besser seine Dienstleistung für den Bestandshalter erbringen kann. Die Vernetzung von Vermieter und Mieter oder Verkäufer und Käufer (Matching) bedeutet auch eine Vernetzung der E-Archive, E-Mieterakte, der E-Bilanzen und auch der E-Zahlungssysteme.

Entscheidend hierbei ist die Schaffung einer gelebten Innovationskultur in den Unternehmen als zentrale Managementaufgabe, durch die alle Mitarbeiter mitgenommen werden. Derzeit ist der Digitalisierungsindex der Immobilienbranche leicht unter dem Durchschnitt, was sich mit der generellen Schwerfälligkeit des Immobilienmarktes erklären lässt.

Autor : Professor Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS ist wissenschaftlicher Leiter und geschäftsführender

Gesellschafter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft, Studiendekan des Studienzentrums Finanzwirtschaft sowie Studiengangsleiter BWL-Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart/State University.

15.07.2020