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Logistikinvestmentmarkt: Spitzenrendite auf Rekordtief

Das Transaktionsvolumen sinkt, bleibt aber auf hohem Niveau.

Die hohe Nachfrage und das zu geringe Angebot auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt drücken weiter auf die Rendite: Mit aktuell 3,75 Prozent hat die Spitzenrendite ein neues Rekordtief erreicht. Sie ist im vierten Quartal 2019 um fünf Basispunkte gesunken. In den vergangenen zwölf Monaten ging es damit um insgesamt 35 Basispunkte bergab. „Bis Jahresende dürfte die Spitzenrendite weiter auf 3,65 Prozent fallen“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Mehr Großtransaktionen, aber geringeres Volumen
Mit 6,8 Milliarden Euro sinkt das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt 2019 zum zweiten Mal in Folge. 2018 wurden mit rund 7,5 Milliarden Euro noch neun Prozent mehr investiert. Dennoch kann sich das Ergebnis durchaus sehen lassen: Es sind satte 93 Prozent mehr als im Schnitt der vergangenen zehn Jahre.

Stand: Januar 2020 (Quelle: JLL)
Stand: Januar 2020 (Quelle: JLL)

„Dass das Ergebnis nicht ganz an das Vorjahresresultat heranreicht, liegt hauptsächlich daran, dass die großen Transaktionen im Schnitt nicht ganz so groß waren wie noch vor Jahresfrist“, erklärt Scheunemann. 2019 gab es mit 13 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich zwar zwei mehr als im Jahr 2018, allerdings kommen sie zusammen gerade einmal auf 2,7 Milliarden Euro, eine Milliarde weniger als die Summe der Großtransaktionen im Vorjahr. 2019 stellten die fünf größten Deals 24 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, im Vorjahr kamen sie auf 33 Prozent. „Nicht nur große Einzeltransaktionen, auch große Portfolien oder Plattform-Deals fehlten im vergangenen Jahr. Einige dieser Transaktionen haben sich über den Jahreswechsel geschoben und werden in 2020 abgeschlossen, andere befinden sich derzeit noch im Aufbau“, ergänzt Diana Schumann, Team Leader Industrial Investment bei JLL in Düsseldorf.

Größte Transaktion des vergangenen Jahres war der Verkauf des paneuropäischen Maximus-Portfolios von Apollo Global Management an den Staatsfonds von Singapur (GIC). Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Das Portfolio umfasst rund eine Million Quadratmeter. 14 der insgesamt 28 Immobilien mit zusammen über 500.000 Quadratmetern Logistikfläche liegen in Deutschland. Auf Platz 2 liegt der Kauf von drei deutschen Big-Box-Lagern mit 340.000 Quadratmeter durch ein Joint Venture von Green Oak und Apeiron für rund 355 Millionen Euro. Verkäufer war ein Multi Family Office aus Dubai. Platz 3 belegt der Verkauf des Frasers Logistikportfolios: Frasers Property, eine Immobilien-AG aus Singapur, hat neun deutsche sowie drei australische Logistikimmobilien für 320 Millionen Euro an ihre Tochter, den Real Estate Investment Trust (Reit) Frasers Logistics & Industrial Trust, weitergereicht.

Unternehmen stellen die größte Verkäufergruppe
Asset- und Fondsmanager sind nach wie vor die größte Käufergruppe auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt. 54 Prozent der Transaktionen gingen 2019 auf ihr Konto. Real Estate Investment Trust (Reits) und Spezialfonds folgen mit einem Anteil von jeweils sieben Prozent in weitem Abstand auf Platz zwei.

„Auf der Verkäuferseite stellen Unternehmen inzwischen die größte Gruppe: 23 Prozent der Transaktionen entfallen auf sie“, sagt Dominic Thoma, Team Leader Industrial Investment bei JLL in München. Im Jahr 2018 waren es nur 17 Prozent. Entwickler hingegen folgen mit 21 Prozent zwar auf Platz 2. Im Vorjahr gingen aber noch 32 Prozent der Transaktionen auf ihr Konto. Thoma: „Unternehmen können im Rahmen von langfristigen Sale- & Lease-Back-Verkäufen das Betriebsergebnisse verbessern.“ Immer mehr hätten Gefallen daran gefunden, ihre Immobilien selbst zu entwickeln und direkt zu verkaufen, um an der Marge zu verdienen. „Außerdem bietet die aktuelle Marktlage attraktive Gelegenheiten, um ältere, nicht mehr betriebsnotwendige Gebäude, und innerstädtische Areale als Entwicklungsflächen mit teils kurz- oder mittelfristigen Mietverträgen zu verkaufen“, erklärt Thoma. Entwicklern von Logistikimmobilien wiederum falle es immer schwerer, passende Grundstücke zu finden.

Anteil ausländischer Investoren bleibt nach wie vor hoch
Der Logistikinvestmentmarkt in Deutschland ist weiterhin relativ stark durch ausländisches Kapital geprägt. „Der Anteil ausländischer Investoren lag im vergangenen Jahr bei 54 Prozent, das sind 16 Prozentpunkte mehr als im Schnitt aller Asset-Klassen“, so Thoma. Allerdings sei der Anteil niedriger als in den vergangenen beiden Jahren: 2017 stellten ausländische Investoren noch 72 Prozent des Transaktionsvolumens, 2018 waren es 59 Prozent.

16.01.2020