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Legosteine für Baufelder

Sie schien die Lösung für schnellen und preiswerten Wohnungsbau: die Typenbaugenehmigung. Doch modulares oder serielles Bauen bleibt in Deutschland die Ausnahme. Dafür gibt es zahlreiche Gründe.

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Typenbau im großen Stil hat die Berliner Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land in Marzahn-Hellersdorf umgesetzt. Seit Ende 2019 sind die 165 Wohnungen fertig. (Bild: Stadt und Land/Popp)

Als die Dornieden-Tochter Vista Reihenhaus Anfang des Jahres in Gelsenkirchen den Startschuss für den Bau von 91 preiswerten Reihenhäusern gab, ließ sich NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach einen Besuch auf der Baustelle nicht nehmen. Schließlich galt es, eine Premiere zu feiern: Zum ersten Mal wurde die überarbeitete Landesbauordnung umgesetzt und Häuser nach der neuen referenziellen Bauordnung genehmigt.
Statt jedes Haus einzeln genehmigen zu lassen, waren nun nur noch vier Genehmigungen für zwei Reihenhaustypen nötig: für die Mittel- und die Eckhäuser. Im Februar 2019 war die Typenbaugenehmigung auf der Bauministerkonferenz in Berlin beschlossen und in die Musterbauordnung aufgenommen worden. Bisher wurde sie aber erst in die Landesbauordnungen von Hamburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz integriert.
Firmenchef Martin Dornieden nennt die Vorteile: „Das ist gegenüber 91 Baugenehmigungen natürlich ein riesiger Unterschied. Das gesamte Verfahren lief dadurch erheblich schneller und kosteneffizienter. Beide Seiten, Stadt und wir, haben Zeit und Ressourcen sparen können.“ Mit dem Typenbau hat er bereits Erfahrung: Ende 2018 erhielt Dornieden für günstige, da standardisierte Wohnungstypen, die er mit seiner Tochter „Fairhome“ realisierte, den FIABCI-Sonderpreis für bezahlbares Wohnen.
Im Frühjahr 2018 hatten der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, das Bundesbauministerium, die Bundesarchitektenkammer und neun Anbieter von seriellen Immobilientypen die Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen unterzeichnet. Ditmar Joest war einer der ersten, die nach diesem Prinzip bauten. Er ist Geschäftsführer der KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus, einem Unternehmen mit rund 2.500 Wohnungen.
Im südhessischen Idstein errichtete die KWB gemeinsam mit der Frankfurter Lechner Group einen Neubau mit neun Wohnungen in reiner Modulbauweise. „Die Vorteile sehe ich in der Preisgarantie, der Planungssicherheit und der Zeitersparnis, vor allem auf der Baustelle.“ Gerade bei Nachverdichtungen würde dies zu enormen Entlastungen der Nachbarn führen, so Joest.

Beim GdW hätte man sich gewünscht, dass der Typenbau schneller an Fahrt gewinnt. Fabian Viehrig leitet den Bereich Bauen und Technik im Referat Energie, Bauen und Technik im GdW. „Ein knappes Jahr nach Unterzeichnung der Rahmenvereinbarung passierte bauseitig fast nichts“, erinnert sich der Diplom-Ingenieur. „Manche Architekten zerrissen das Thema modulares Bauen. Dabei wollten wir nicht das Planen und Bauen komplett neu erfinden, sondern ergänzen“, berichtet er. „Natürlich wurde der Bezug zum Plattenbau hergestellt. Von minderer Qualität war die Rede. Dabei war allen klar, dass niemand mehr Großprojekte, wie sie in den 1970er Jahren gebaut wurden, haben will.“
Den Bau der Modul-Wohnungen in Idstein hat Viehrig genau verfolgt. „Mittlerweile ist eine ganze Menge in der Pipeline, bundesweit etwa 1.000 Wohneinheiten“, sagt Viehrig. „Gerade dürfte das Projekt der SWG Nordhausen mit 40 Wohneinheiten in den finalen Ausbau gehen.“ Natürlich sei die Sache ausbaufähig. „Was wir brauchen, sind genehmigte Projekte, die man als Referenz heranziehen kann. Und wir brauchen Bauherren, die ihre Projekte als Typenbau genehmigen lassen, damit er bundesweit anerkannt und in jedem Bundesland im Rahmen der Typengenehmigung gebaut werden kann.“ Das Problem dabei ist: „Bauen ist Ländersache. Manche Länder und Kommunen sind anfangs skeptisch, wollen sich das Heft nicht aus der Hand nehmen lassen“, berichtet Viehrig.

Grundstücke und Entwürfe passen nicht zusammen

Auch Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer der BPD Immobilienentwicklung, sieht im Modul- oder Typenbau Vorteile: „Die Baubranche ächzt unter den Preissteigerungen der letzten Jahre. Allein in den vergangenen zwei Jahren sind die Baukosten im Mittel um 15 Prozent gestiegen“, berichtet er. Um diese Spirale zu durchbrechen, müsse es zu einer Steigerung der Effizienz kommen. Modulbau beziehungsweise der Bau mit Typenbaugenehmigungen sei ein probates Mittel. Wenn es denn funktionieren würde.
„Bisher ist es leider so, dass Grundstücke und die zur Verfügung stehenden Typenangebote nicht zusammenpassen. Wir brauchen Produkte, die sich wie Legosteine in das Baufeld einfügen“, sagt Lickteig. „Damit wir das erreichen, müssen wir vom Endprodukt ausgehen und über eigene Bebauungsplan-Verfahren die Baufenster so gestalten, dass man die Mehrfamilienhaustypen am Ende überall anwenden kann.“
„Selbst wenn ich mich für einen Modulbau entscheide, bleibt die Frage, in welchem Bundesland ich mit meiner Typenbaugenehmigung aufschlagen kann“, erklärt Lickteig. Bis auch das letzte Bundesland die Typenbaugenehmigung in seiner Landesbauordnung verankert hat, wird noch viel Zeit vergehen. Bis dahin wird Lickteig auf andere Weise sparen: „Wir werden versuchen, eine Haustypologie zu erstellen, die eine optimale Planung hat und wiederholt eingesetzt werden kann. Gleichzeitig versuchen wir, mit Material und Leistungsprozessen so effizient wie möglich umzugehen.“

Kapazitäten der Anbieter begrenzt

Mehr Probleme als Vorteile sieht derzeit auch Kathrin Möller, Vorstand der GAG. Das städtische Unternehmen besitzt rund 45.000 Wohnungen in Köln. „Die Schwierigkeit in der Anwendung liegt darin, dass die Regionen und Märkte und auch die Baugrundstücke nicht gleich sind. Insofern lassen sich die Typenprojekte selten eins-zu-eins übertragen. Abweichende Anforderungen zum Rahmenvertrag führen dann rasch zu nicht unerheblichen Mehrkosten. Außerdem hat sich gezeigt, dass die tatsächlichen Kapazitäten der anbietenden Firmen begrenzt sind.“
Trotzdem würde auch die GAG gerne Module einsetzen. „Wir haben für unsere Planungen einen Baustein entwickelt, der als Nachverdichtungselement in relativ ähnlichen Liegenschaften immer wieder zum Einsatz kommen könnte“, berichtet Möller. Im Kostenvergleich nach Ausschreibung habe jedoch das modulare beziehungsweise serielle Bauen bei den meisten Bauvorhaben gegenüber dem konventionellen Bauen in den verschiedenen Systemen – ob Stahl-, Holz- oder Betonbau – leider doch schlechter abgeschnitten. Selbst die erhoffte Zeitersparnis habe sich nicht ergeben.
Lediglich einmal sei die Modulbauweise bei den Kölnern zum Einsatz gekommen: „Wir haben eine temporäre Unterkunft zur Unterbringung von Flüchtlingen, die wir für eine begrenzte Zeit an die Stadt Köln vermietet haben, in Modulbauweise errichten lassen.“ Ersteller war die Firma Alho.

Typenhaus mit 165 Wohnungen fertiggestellt

KWB-Geschäftsführer Ditmar Joest setzt neben klassischer Ausschreibung weiter auch auf Typenbau. „Derzeit planen wir ein Projekt mit 72 Einheiten, wiederum mit Lechner als Partner.“ Ein riesiges Projekt für das kleine Unternehmen. „Die Typenbaugenehmigung ist nicht der Schlüssel zum Glück. Um wirklich Kosten sparen zu können, ist der Modulbau mit einem Marktanteil von fünf Prozent noch zu gering“, weiß auch Joest. „Aber das kann sich ja ändern, wenn mehr Unternehmen mitmachen.“
Wie in Berlin. Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf hat die landeseigene Stadt und Land Wohnbautengesellschaft Anfang des Jahres 165 Mietwohnungen in ihrem ersten Typenhaus fertiggestellt. Die Hälfte der Wohnungen wurde mit Fördermitteln des Landes Berlin errichtet, 57 Prozent sind barrierefrei. Entwickelt wurde das Konzept mit MARS-Architekten, realisiert von Arnold und Gladisch Architekten. Im April 2018 wurde der Grundstein gelegt, Ende 2019 waren die Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen fertig.

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 5-2020 (Autorin: Ines Rákóczy).

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10.07.2020