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Interview: Stabil durch die Krise

Der LaSalle-Fonds E-REGI feiert seinen zehnten Geburtstag - wir sprachen mit Uwe Rempis über die Performance des Fonds vor und während der Krise und die strategische Ausrichtung für die Zukunft.

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Uwe Rempis, Geschäftsführer der KVG und Fondsmanager bei LaSalle IM (Bild: LaSalle)

Herr Rempis, im Juni 2011 hat LaSalle IM mit dem LaSalle E-REGI seinen ersten offenen Spezialfonds aufgelegt. Wie hat sich der Fonds entwickelt?

Ziel war der Aufbau eines breit diversifizierten pan-europäischen Core-Portfolios. Dabei haben wir anfangs eher kleinere Tickets über 20 oder 30 Millionen Euro erworben. Das kleinste war eine Immobilie in Hamburg für weniger als 13 Millionen Euro, die allerdings heute ihren Wert mehr als verdoppelt hat und uns deshalb besonders viel Freude bereitet.

Mit zunehmender Laufzeit ist das Fondsvolumen gestiegen und Sie konnten größere Transaktionen tätigen. Wie hat sich die Gewichtung im Fonds entwickelt?

Das stimmt, zwischen 2013 und 2017 haben wir uns hochgearbeitet und Büroinvestments in Deutschland als Rückgrat des Fonds ausgebaut. Zielallokation waren 40 bis 60 Prozent. Großbritannien hatten wir ursprünglich auf 30 bis 50 Prozent angepeilt, was wir infolge des Brexit jedoch angepasst haben auf maximal 20 Prozent.

Wie hoch ist der UK-Anteil aktuell?

Momentan liegt er bei circa sechs Prozent. Wir würden dort zwar durchaus auch wieder eine Immobilie kaufen. Allerdings nur, wenn sich eine Opportunität ergibt und nicht als strategischen Zielmarkt.

Wer investiert in Ihren Fonds?

90 Prozent der Fondsinvestoren sind Pensionskassen und für sie spielt die jährliche Ausschüttung eine wichtige Rolle. Wir können seit Fondsauflage eine Gesamtrendite von 6,6 Prozent vorweisen und haben das Fondsvolumen mittlerweile auf 1,2 Milliarden Euro erhöht. Im E-REGI sind 27 Investoren mit 772 Millionen Euro Kapitalzusagen investiert.

Wie sah die Performance im Corona-Jahr 2020 aus?

Die Gesamtrendite lag bei knapp 7 Prozent und die Vermietungsquote bei 97 Prozent. Wir sind früh auf kritische Mieter zugegangen und haben über Mietnachlässe und Stundungen verhandelt. Die breite Mieterbasis, Nutzungsmischung und geografische Streuung des Fonds haben sich in dieser Phase extrem bewährt.

Die Investmentstrategie des Fonds basiert auf drei Säulen: Manage-to-Core, sogenannte Core higher Yield-Investments und klassische Prime Core-Immobilien. Nach welchen Strategien kaufen Sie aktuell ein?

Nach dem Manage-to-Core-Ansatz haben wir zum Beispiel 2017 eine Single-Tenant Immobilie in Paris mit kurzem Restmietvertrag erworben. Nach Abschluss des neuen Vertrages Anfang 2020 hat sich der Wert des Assets fast verdoppelt und es ist heute die größte Immobilie im Fonds. Allerdings haben wir seit eineinhalb Jahren keine Manage-to-Core-Immobilien mehr erworben. Zur Risikosteuerung haben wir uns aktuell auf Immobilien in guten Lagen, mit langfristigen Verträgen und stabiler Rendite konzentriert.

Wie passen Sie die Fondsstrategie an die aktuelle Situation an?

Die Assetklasse Büro hat aktuell einen Anteil von 60 Prozent im Portfolio. Vor dem Hintergrund von Remote Working und weiterer Flexibilisierung der Büroarbeit werden wir hier runterfahren auf 40 bis 50 Prozent. Allerdings starten wir kein Verkaufsprogramm, sondern werden mit Bedacht umschichten, wenn sich bei einzelnen Objekten Chancen ergeben.

Im Hotelsegment gilt wahrscheinlich ‚Augen zu und durch‘. Verkaufen dürfte derzeit kaum möglich sein, oder?

Der LaSalle E-REGI in Zahlen

  • 1,2 Milliarden Gross Asset Value
  • 27 Objekte in 8 Ländern
  • Office, Logistik, Residential, Hotel und Retail
  • 6,6 % Rendite p.a. seit Auflage 2011
  • 31,5 % Leverage
  • 27 Investoren
(Stand: 04/2021)

Unser Hotelanteil im Portfolio beträgt circa acht Prozent und erweist sich als erfreulich robust. Alle Objekte sind an sehr solvente Mieter langfristig vermietet, die auch in der Corona-Hochphase die Mieten sehr stabil gezahlt haben. Insofern verspüren wir auch keinerlei Druck uns von Hotel Assets zu trennen.

Wie steht es um den Anlagedruck? Gerade das Kapital der Pensionskassen verlangt nach immer neuen Investments.

Unser Fonds steht nur deutschen Investoren offen, deshalb ist unser Equity-Druck nicht so groß wie bei größeren globalen Fonds. Wir können also glücklicherweise etwas geduldiger agieren.

Sie möchten in Zukunft mehr Wohn- oder auch Logistikimmobilien erwerben. Die Konkurrenz dürfte riesig sein. Sind sie denn schon fündig geworden?

Wir haben tatsächlich Anfang des Jahres in Berlin das Forward-Funding für ein Projekt mit 230 Wohneinheiten erwerben können. Wir schauen im Residential-Segment aber auch speziell nach London, wo es eine große Unterversorgung mit Wohnraum gibt und die Anfangsrenditen fast schon historisch hoch sind im Vergleich zu Kontinentaleuropa.

Das Gespräch führte Markus Gerharz.

18.06.2021