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Lahmender Markt für Handelsimmobilien

Im ersten Halbjahr wechselten weniger Einzelhandelsimmobilien die Eigentümer als in den vergangenen Jahren üblich. Es fehlt an Tempo im Verkaufsprozess, an Portfoliodeals und an ausländischen Investoren. Die wichtigsten Fakten.

Patrizia Portfolio-Objekt Schwabach
Fachmarktzentrum gehörten 2018 aufgrund des Renditeniveaus um fünf Prozent bislang zu den beliebtesten Handelsimmobilien-Typoen bei Investoren (Foto: Patrizia/Thomas Loeb)

Im Gegensatz zu den starken Transaktionsergebnissen am gesamten deutschen Investmentmarkt blieb es im Segment Einzelhandelsimmobilien vergleichsweise ruhig. So ist nach Angaben von Colliers International das Transaktionsvolumen mit 3,5 Milliarden Euro zur Jahresmitte 2018 um 38 Prozent hinter dem Vorjahreswert und um ein Drittel hinter dem fünfjährigen Durchschnittswert zurückgeblieben. Allerdings nahm das Transaktionsgeschehen in den letzten drei Monaten spürbar an Fahrt auf und erzielte mit 2,3 Milliarden Euro nahezu das doppelte Ergebnis des Vorquartals.

14 Prozent Marktanteil bedeuten hinter Büroimmobilien (45 Prozent) knapp vor Industrie- und Logistikimmobilien mit 13 Prozent den zweiten Rang im Investmentranking nach Nutzungsarten. Die wichtigsten Ergebnisse im ersten Halbjahr auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien:

  1. Große Deals sind zurück
    Nachdem im ersten Quartal kein Deal über 100 Millionen Euro Bereich registriert wurde, waren es in den vergangenen drei Monaten immerhin fünf. Dabei wurden Deals zum Teil erst zu Beginn des zweiten Quartals bestätigt, die bereits Ende März abgeschlossen wurden, wie etwa der Kauf von 15 Highstreet-Immobilien durch die DIC Asset AG. Weitere Großdeals im Bereich von 300 Millionen Euro waren das Boulevard-Portfolio mit 18 Geschäftshäusern, das von BMO Real Estate Partners an ein deutsches Versorgungswerk überging, sowie ein 27 Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren umfassendes Paket, das durch die Übernahme von Brack Capital zu 70 Prozent an die Adler Real Estate fiel.
  2. Deals brauchen viel Zeit
    Andere Deals, die im zweiten Quartal zum Abschluss kamen, waren schon länger in Vorbereitung und stehen exemplarisch für derzeit äußerst langwierige Verkaufsprozesse, die ein hohes Transaktionsvolumen aktuell ausbremsen.
  3. Das Käuferinteresse ist da
    Die Nachfrage nach Handelsimmobilien durch potenzielle Käufer ist nach wie vor groß. Neben der allgemein hohen Objektqualität führt Colliers das auch auf die gegenüber externen Krisen anhaltend starke Binnenkonjunktur des Landes zurück.
  4. Portfolioanteil wieder bei 40 Prozent
    Der Anteil von Portfoliodeals stieg bis zur Jahresmitte wieder auf 40 Prozent und betrug rund 1,4 Milliarden Euro. Legt man das absolute Transaktionsvolumen zugrunde, so steht gegenüber dem Vorjahresergebnis allerdings ein Minus von 60 Prozent, während Einzeldeals mit rund 2,1 Milliarden fast exakt auf dem Vorjahreswert landeten. Das Ausbleiben großvolumiger Portfoliodeals erklärt somit vollumfänglich die Differenz zum äußerst starken Vorjahresergebnis.
  5. Fachmärkte bleiben angesagt
    Das beliebteste Einzelhandelsformat bei Investoren sind Fachmarktzentren. Sie vereinen knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2018 auf sich. Vor allem bei den Portfolios wurden mehr als zwei Drittel der Anlagegelder in diesen Immobilientyp investiert. Anders als noch vor einem Jahr sind die Einzelportfolios recht klein und umfassen häufig weniger als zehn Objekte, was letztlich das geringe Volumen erklärt. An Position zwei und drei liegen Geschäftshäuser mit einem Marktanteil von rund 30 Prozent (1,0 Milliarden Euro) und Einkaufszentren mit 22 Prozent (790 Millionen Euro).
  6. Zu wenige ausländische Investoren
    Ausländische Investoren trugen mit nur einem Fünftel zum Verkaufsvolumen bei – im ersten Halbjahr 2017 waren es noch 36 Prozent. Lediglich 732 Millionen Euro konnte Colliers internationalen Geldquellen zuordnen, darunter der Schweiz mit 190 Millionen Euro (fünf Prozent Marktanteil), den USA mit 79 Millionen Euro und Frankreich (60 Millionen Euro) und einem Marktanteil von jeweils rund zwei Prozent. „Internationale Investoren scheuen zum einen strukturierte Kaufprozesse mit ungewissem Ausgang sowie kleinvolumige Investments außerhalb der sieben größten Investmentzentren, die höhere Transaktionskosten zu den ohnehin sehr hohen Kaufpreisen bedeuten", erklärt dazu Thomas Dänzel, Head of Retail Investment Germany bei Colliers International. „Eine im Einzelhandelssegment besonders stark ausgeprägte Angebotsknappheit in den TOP 7 steht so dem Zufluss ausländischen Kapitals entgegen“, begründet Dänzel. Heimische Investoren dominieren weiter das Marktgeschehen mit 2,8 Milliarden Euro oder fast 80 Prozent Anlagevolumen.
  7. Offene Fonds dominieren
    Einige Veränderungen gab es bei der Analyse der Käufer- und Verkäuferbranchen: Offene Immobilien- und Spezialfonds stehen mit 23 Prozent (796 Millionen Euro) nicht mehr nur bei den Käufer-, sondern auch bei den Verkäufergruppen mit 21 Prozent (723 Millionen Euro) ganz oben auf der Liste. Ersteres erklärt sich durch den hohen Liquiditätsdruck, der auf den Fonds im anhaltenden Niedrigzinsumfeld lastet, letzteres durch die erreichte Hochphase im Zyklus, die zahlreiche Investoren nutzen, um Portfoliobereinigungen vorzunehmen. Rang zwei belegen Vermögensverwalter und Assetmanager – auch das sowohl auf der Investoren- (18 Prozent) wie auch auf der Verkäuferseite (19 Prozent). Bei den Verkäufern treten erstmals auch private Investoren mit 18 Prozent stärker in Erscheinung als in den Vorquartalen.
  8. Kaufpreise hoch - Rendite schrumpft
    Die Renditen haben sich in den vergangenen Monaten überwiegend auf dem erreichten niedrigen Niveau konsolidiert. „Das hängt natürlich auch mit der rückläufigen Zahl von realisierten Abschlüssen zusammen. Prinzipiell gehen Käufer gerade bei großvolumigen Objekten in begehrten Lagen oder Portfolios weitere Preissteigerungen mit“, sagt Dänzel. Spitzenrenditen im Highstreet-Segment der TOP 7 liegen aktuell zwischen 2,80 Prozent (München, Frankfurt) und 3,30 Prozent (Düsseldorf, Köln). Vor allem die überall vorherrschende Produktknappheit hat zu einem Angleichen der Preise geführt. Die Renditedifferenz ist von 140 Basispunkten im Juni 2017 binnen Jahresfrist auf 50 Basispunkte zusammengeschrumpft. Moderne, stark frequentierte Einkaufszentren in den sieben Top-Städten liegen im Schnitt bei 4,50 Prozent Spitzenrendite. Fachmärkte bleiben angesichts einer Rendite von zum Teil deutlich über fünf Prozent im Fokus von Anlegern, die nach einer auskömmlichen Verzinsung mit langfristig solidem Cash-Flow suchen

Der weitere Ausblick
Eine Prognose des Transaktionsvolumens für das Gesamtjahr 2018 abzugeben wird zunehmend schwieriger. „Die schwer einzuschätzende Dauer von Vertragshandlungen – gerade bei marktprägenden Großdeals – sind ein wesentlicher Grund dafür, ein anderer die Angebotsverknappung, die im Einzelhandelsbereich noch stärker als im Bürosegment ausgeprägt ist“, so Colliers-Experte Dänzel. Er rechnet in der zweiten Jahreshälfte mit weiteren Großdeals – die Verhandlungen über das Zusammengehen von Karstadt und Kaufhof bergen allein Potenzial für einen in diesem Jahr noch nicht realisierten Megadeal auf dem Immobilienmarkt. Allerdings wird es auch unter diesen Bedingungen schwierig, ein Investmentvolumen jenseits der Zehn-Milliarden-Marke zu erzielen, wie von Colliers International noch zu Jahresbeginn angenommen.

10.07.2018