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JLL Victor: Performancewachstum bleibt stabil trotz gedämpfter Wirtschaftsentwicklung

Der Victor Prime Office Indikator bestätigt im ersten Quartal 2019 mit einem Plus von 1,9 Prozent den Trend aus dem Vorquartal. Der aktuelle Indikatorstand liegt bei 195,7 Punkten und klettert damit weiter auf einen neuen Höchststand.

Der Victor Prime Office Indikator bestätigt im ersten Quartal 2019 mit einem Plus von 1,9 Prozent den Trend aus dem Vorquartal (Q4 2018: +2,1 Prozent). Der aktuelle Indikatorstand liegt bei 195,7 Punkten und klettert damit weiter auf einen neuen Höchststand. Ein Großteil der Performanceänderung resultiert, ähnlich dem vierten Quartal, aus dem nochmaligen Rückgang der Spitzenrendite in der Frankfurter Bankenlage. „Damit trotzt die Entwicklung der Preise für Bürospitzenimmobilien der schwächelnden Wirtschaftsentwicklung in Deutschland“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper erläutert: „2018 basierte die Performance des VICTOR im Wesentlichen auf Mietsteigerungen in der Breite, einem kontinuierlichen Ansteigen der Spitzen- und Durchschnittsmieten in den untersuchten Märkten. Im Gegensatz dazu war die Mietentwicklung während der ersten drei Monate 2019 lediglich in zwei Märkten positiv.“ Weiter zugelegt haben die nach Indikatorstand führenden Spitzenlagen in Berlin und Hamburg, während sich die Dynamik des Vorjahres in München, Frankfurt und Düsseldorf beruhigt hat. „Isoliert betrachtet müsste sich diese Beruhigung auf Grund kürzlich veröffentlichter Prognosen, beispielsweise der Absenkung des Wirtschaftswachstums in Deutschland für 2019 auf lediglich 0,5 Prozent oder der laut Ifo-Index nach einem Zwischenhoch aktuellen Verschlechterung der Stimmung in den deutschen Firmen, verstetigen. Was allerdings prinzipiell gegen eine Stagnation der Mietpreise spricht, sind die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten in den deutschen Bürohochburgen. Die zeigen sich unbeeindruckt: Hohe Nachfrage, aber wenig Auswahl, teilweise herrscht quasi Vollvermietung“, so Kemper, und der JLL Experte ergänzt: „Dies dürfte das Mietpreisniveau in den 1A-Bürolagen in 2019 weiter ansteigen lassen. Offensichtlich ist auch, dass die Toplagen weiterhin viel Kapital anziehen, nationales wie internationales. Zusammen mit den möglichen Impulsen aus dem Vermietungsmarkt sorgt das im laufenden Jahr in einzelnen Märkten für eine weitere Renditekompression. Immer vorausgesetzt, für die vielfältigen Unwägbarkeiten werden akzeptable Lösungen gefunden.“

Starke Renditekompression der Frankfurter Bankenlage als Wachstumstreiber
Wie bereits im Vorquartal (+3,3 Prozent) bleibt die Frankfurter Bankenlage mit einem satten Performanceanstieg von +4,6 Prozent Spitzenreiter. Der neue Indikatorstand beträgt 191,0 Punkte und liegt nur noch knapp unter dem Durchschnitt der fünf untersuchten Metropolen. Vor allem in den letzten beiden Quartalen hat Frankfurt einen deutlichen Zuwachs bei der Wertperformance erlebt. Die Frankfurter Bankenlage hat in den vergangenen Monaten durch Renditekompression eine rasante Preisentwicklung hingelegt. Die Spitzenrendite ist seit Herbst 2018 insgesamt um 30 Basispunkte gesunken. Angedeutet hatte sich das bereits Anfang 2018, konnte damals aber mangels gehandeltem Produkt noch nicht verlässlich nachvollzogen werden. Transaktionen von Anfang dieses Jahres wie etwa das Eurotheum oder das Marienforum haben nun das 31-fache bzw. sogar mehr als das 33-fache einer Jahresmiete erzielt. „Das Geld für Investments ist in ausreichender Menge vorhanden. Wenn auch das entsprechende Büroobjekt im Angebot ist, ist die Bereitschaft einiger Investoren groß, für Top-Immobilien Top-Preise zu zahlen. Das hat die Spitzenrendite im ersten Quartal 2019 in Frankfurt erstmals auf unter 3 Prozent gedrückt - und das Ende der Fahnenstange dürfte damit noch nicht erreicht sein“, so Kemper. Frankfurt folgt damit Berlin, wo die Spitzrendite bereits seit Ende 2017 bei 2,9 Prozent liegt.

Platz zwei in der Performance-Statistik geht an die Münchener Innenstadt, die einen Anstieg des Indikators um +2,1 Prozent auf 194,9 Punkte verzeichnet, ebenfalls basierend zum einen auf einer Anpassung der Spitzenrendite um 10 Basispunkte, zum anderen auf einem weiteren leichten Anstieg der Spitzenmiete. In den anderen Städten konnten im ersten Quartal 2019 keine signifikanten Änderungen beobachtet werden. Immerhin zugelegt haben noch die Hamburger Innenstadt mit einem Plus von 0,9 Prozent (neuer Indikatorstand 207,3 Punkte) sowie die Berliner Innenstadt (+0,5 Prozent, 211,2 Punkte). Schlusslicht ist die Düsseldorfer Bankenlage mit einem Performancerückgang von - 0,3 Prozent: In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt haben, nach deutlichen Anstiegen bei Spitzen- und Durchschnittsmieten im vergangenen Jahr, im ersten Quartal 2019 mehr Transaktionen im mittleren Spitzensegment stattgefunden mit der Folge, dass die Durchschnittsmiete in der 1A-Bürolage leicht zurückgegangen ist. Der neue Indikatorstand liegt bei 179,8 Punkten.

Unter dem Strich hat sich die laufende Jahresperformance in den 1A-Bürolagen mit +6,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q4 2018: +6,3 Prozent) nur minimal verändert, bewegt sich damit deutlich unter den Werten der Vergangenheit, die mit über 17Prozent ihren Höchststand im ersten Quartal 2017 erreicht hatten. Auch der Total Return notiert im ersten Quartal auf ähnlichem Niveau wie drei Monate zuvor (+9,6 Prozent gegenüber +9,5 Prozent in Q4 2018). Dieses Gesamtbild verändert sich lagebezogen: Nach Platz vier im letzten Quartal hat sich die Frankfurter Bankenlage mit +12,3 Prozent an die Spitze der Total Return Statistik gesetzt, gleichauf mit Düsseldorf. Dort profitiert die Bankenlage von der starken Entwicklung im gesamten Jahr 2018. Der aktuell leichte Performance-Rückgang hat am guten Standing nichts geändert. Dafür waren die Ergebnisse der Quartale zuvor zu stark. Frankfurt und Düsseldorf verbuchen also einen deutlich überdurchschnittlichen, zweistelligen Zuwachs. Für die 1A-Bürolagen in den anderen drei Städten ist ein jeweils merklich niedrigerer Total Return zu notieren: Die Berliner Innenstadt verzeichnet ein Plus von 9,2 Prozent, München und Hamburg kommen auf + 6,8 Prozent bzw. +6,5 Prozent.

Auch eine weitere Kennziffer weist auf eine positive Entwicklung hin. Der Risikoaufschlag (JLL-PRP, Prime Risk Premium), der kalkulatorische Aufschlag auf den risikofreien Zins, den ein Investor für sein Investment in eine Spitzenimmobilie erwartet, hat unter den bestehenden Rahmenbedingungen auch im ersten Quartal 2019 nur mäßig nachgegeben. Mit 239 Basispunkten notiert er lediglich 11 Basispunkte unter dem Niveau des dritten Quartals in 2017. Damit sind seit 15 Monaten trotz der Verteuerung der Kaufpreise, die sich auch im Victor Indikatorstand niederschlagen, keine großen Schwankungen zu beobachten. Ein sinkender risikoloser Zinssatz steht damit einer in gleichem Maße sinkenden internen Zinsfußerwartung der Investoren gegenüber.

Kemper abschließend: „Die Meinungen gehen bei der Frage, inwieweit der Markt sich inzwischen dem ‚Peak‘ angenähert hat, nach wie vor auseinander. Dies gilt auch für die Diskussion, ob die nun zuletzt beschleunigte Renditekompression in Frankfurt möglicherweise die Hinleitung zu einer allgemeinen Trendwende ist. Für diese These könnte sprechen, dass die Preise in der Frankfurter Spitzenlage während der letzten Boomphase im bundesweiten Vergleich am spätesten anzogen haben, erst kurz vor der Finanzkrise das niedrigere Renditeniveau der anderen vier Immobilienhochburgen erreicht wurde und es danach mit dem Indikatorstand in allen Städten bergab ging. Allerdings: die momentane Preisentwicklung ist stark getrieben durch anhaltenden Kapitaldruck gepaart mit signifikanter Produktknappheit im Spitzensegment und starken Impulsen aus den Vermietungsmärkten. Dies alles spricht eher für eine lange Hochpreis-Phase. Bis dato haben alle geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken keinen essentiell negativen Einfluss auf das Investitionsverhalten in Deutschland. Und auch derzeit sieht es nicht danach aus,
dass sich 2019 daran etwas ändern wird und eine nachhaltige Eintrübung der Investmentmärkte in Deutschland zu erwarten ist. Schwächere Weltkonjunktur, Halbierung der Wachstumsprognose in Deutschland, globale Handelsdispute, Unklarheiten beim Brexit mit dem worst case eines ungeordneten Ausstiegs: diese stetigen Begleiter lassen die Unternehmen allerdings vorsichtiger agieren.“

03.05.2019