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JLL: Europäische Büronutzer-Märkte unbeirrt

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex steigt im dritten Quartal 2019 um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, im Jahresvergleich um 4,2 Prozent.

Wirtschafts-, handels-, sicherheits- und geopolitische Risiken bestimmen die Tagesaktualitäten. Europaweit hat sich die Konjunktur abgeschwächt. Rückläufige globale Handelsvolumina, Folge eskalierender protektionistischer Maßnahmen und einer sich abschwächenden globalen Nachfrage, haben die industrielle Produktion schrumpfen lassen. Demgegenüber hält sich der Dienstleistungssektor gut, die Beschäftigungsquote ist weiterhin hoch, Arbeitskräfte werden weiter eingestellt. Davon profitieren die Büromärkte.

Als exportorientierte Wirtschaftsnation leidet auch Deutschland unter den globalen Handelskonflikten. Die Wirtschaft ist wie erwartet im zweiten Quartal geschrumpft und auch der Start in das dritte Quartal fiel enttäuschend aus. Weiter Sorgen bereitet der bevorstehende Fristablauf des Brexit.

Die Zentralbanken und Regierungen haben Maßnahmen ergriffen, um der konjunkturellen Abschwächung gegenzusteuern. Weitere Senkung der Zinsen sowie Wiederaufnahme des Anleihekaufprogramms durch die EZB, die Regierungen erwägen Investitionsprogramme und Steuererleichterungen, sollten sich die Rahmenbedingungen verschlechtern und manifestieren.

Jährlicher Mietpreiszuwachs bleibt weiterhin deutlich
Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL weist im dritten Quartal 2019 ein leichtes Plus von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal aus. Acht der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum (gegenüber 11 im zweiten Quartal 2019), alle anderen 16 Märkte sind stabil geblieben. Mit 4,2 Prozent liegt der aktuelle jährliche Mietpreiszuwachs in Europa weiterhin deutlich über dem Fünf- beziehungsweise Zehnjahresschnitt (+3,2 Prozent beziehungsweise +2,8 Prozent). Von den auf der europäischen Immobilienuhr von JLL genannten 36 Märkten liegt der überwiegende Teil im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“.

In Anbetracht der starken Nachfrage und der neu auf den Markt kommenden Büroflächen könnte sich das europäische Büro-Mietpreiswachstum 2019 und 2020 bei einem Plus von 3,6 Prozent beziehungsweise 2,2 Prozent einpendeln.

Den Haag (+5 Prozent gegenüber dem Vorquartal) setzte sich im dritten Quartal an die Spitze beim Mietpreiswachstum (210 Euro/Quadratmeter/Jahr), von einer starken Nutzernachfrage profitierend. Auch eine zweite niederländische Stadt, Rotterdam, kam auf ein Plus (2,2 Prozent, 230 Euro/Quadratmeter/Monat), Amsterdam und Utrecht blieben, nach jahrelangen Mietpreissteigerungen in Folge, stabil.

Die Spitzenmietpreise in den deutschen Büromärkten haben in vier der Big 7 Städte auch in den Monaten Juli bis Ende September gegenüber dem Vorquartal noch einmal zulegt: die beiden größten Märkte, Berlin um 1,4 Prozent auf 432 Euro/Quadratmeter/Jahr und München um 1,3 Prozent auf jährlich 486 Euro/Quadratmeter. Auch in Köln (+ 4 Prozent) und Stuttgart (+ 2 Prozent) legten die Spitzenmieten zu, bewegen sich aber mit 312 Euro beziehungsweise 294 Euro/Quadratmeter /Jahr weit unter den Werten der Hauptstadt oder der bayerischen Metropole. Keine Veränderung über das Quartal gab es in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg. Bis Ende des Jahres und auch 2020 dürfte es zu weiter steigenden Mietpreisen kommen. In der Aggregation über alle sieben Hochburgen sollte sich dieses Wachstum allerdings auf dann rund zwei Prozent deutlich abschwächen.

Zu den Märkten mit einem Mietpreiszuwachs gehörten im dritten Quartal 2019 auch Barcelona (+0,9 Prozent) und Madrid (+0,7 Prozent), die von einer starken Nutzernachfrage profitierten.

In den beiden flächenmäßig größten Büromärkten London und Paris zeigten sich nach einem Mietpreisplus im zweiten Quartal Ende September stabile Spitzenwerte. Trotz der Unsicherheiten im Makro-Umfeld erweist sich der britische Büromarkt als robust. Mit 1.430 Euro/Quadratmeter/Jahr ist das West End der teuerste Bürostandort in Europa, in der City sind es 882 Euro.

Noch nie war ein drittes Quartal so umsatzstark
Summiert ergab sich für die ersten neun Monate europaweit ein Büroflächenumsatz von 10,3 Millionen Quadratmeter, damit kann ein Wachstum von 5 Prozent im Jahresvergleich notiert werden. Die drei Top-Performer Den Haag (eine Verfünffachung gegenüber den ersten drei Quartalen 2018), Brüssel (82 Prozent) und Lyon (36 Prozent) kamen im ersten Dreivierteljahr 2019 auf deutliche Zuwächse. Stark angestiegen waren die Umsatzvolumina auch in Madrid (+30 Prozent) und Stockholm (+29 Prozent). Merkliche Einbußen gab es dagegen in Edinburgh (-32 Prozent), Prag (-26 Prozent) und Amsterdam (-23 Prozent). Für das Gesamtjahr prognostiziert JLL ein Umsatzvolumen von circa 13,2 Millionen Quadratmeter, damit nur leicht unter dem Rekordwert von 2018 (circa drei Prozent), aber vier Prozent über dem Fünfjahres- und 18 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.

Nach einem bereits starken ersten Halbjahr 2019 sorgte die weiterhin robuste Nutzernachfrage in den 24 analysierten europäischen Märkten im dritten Quartal für einen Büroflächenumsatz von 3,5 Millionen Quadratmeter, auch das ein Plus von fünf Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2018, gleichzeitig das höchste jemals verzeichnete Volumen in den Monaten Juli bis Ende September. 13 Märkte beendeten das dritte Quartal mit einem Plus, angeführt von Den Haag mit einem um neunmal höheren Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr, Luxemburg mit mehr als einer Verdoppelung vor allem aufgrund der Anmietung von circa 40.000 Quadratmeter durch den Europäischen Gerichtshof sowie Berlin, dessen Plus im dritten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres bei 46 Prozent lag. Weitere zweistellige Umsatzzuwächse wiesen Madrid (+15 Prozent) und Brüssel (+12 Prozent) auf.

Einbußen mussten elf Städte hinnehmen, am höchsten waren sie neben Rotterdam (-70 Prozent) in Amsterdam (-56 Prozent), wo eine niedrige Leerstandsquote die Nutzeraktivitäten bremste und die flächensuchenden Unternehmen ihren Fokus auf die anderen Randstad-Städte legen lies mit bemerkenswerten Zuwächsen in Den Haag und Utrecht.

Wie schon im zweiten Quartal lagen die Umsatzvolumina in den analysierten mittel- und osteuropäischen Märkten auch im dritten Quartal deutlich höher (+20 Prozent im Jahresvergleich auf 850.000Quadratmeter) als in den westeuropäischen Märkten (+1 Prozent auf 2,6 Millionen Quadratmeter). Noch nie war ein drittes Quartal in Osteuropa so umsatzstark, angeführt von Budapest (+43 Prozent im Jahresvergleich), Warschau (+40 Prozent im Jahresvergleich) und Moskau (+25 Prozent). Für das Dreivierteljahr hat sich das prozentuale Verhältnis angeglichen: ein Plus von 4 Prozent in den osteuropäischen Märkten gegenüber einem Plus von fünf Prozent in Westeuropa.

Die Auswirkungen durch den Brexit mit seinem nach wie vor unklaren Ausgang sind auf dem Londoner Bürovermietungsmarkt bislang zumindest nicht erheblich. Ein Umsatzminus von sieben Prozent wurde sowohl für das dritte Quartal gegenüber dem Vorjahr als auch für das Dreivierteljahresergebnis (727.000 Quadratmeter) registriert. Auch für die kommenden drei Monate werden solide Nutzeraktivitäten erwartet.

In Paris stieg der Umsatz im dritten Quartal um 8 Prozent im Jahresvergleich, addiert für die ersten neun Monate schlägt allerdings ein Minus von zwölf Prozent (auf 1,6 Millionen Quadratmeter) gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2018 zu Buche. Möglich ist nach wie vor ein Gesamtumsatzvolumen in 2019 von 2,2 Millionen Quadratmeter, im Fünfjahresschnitt wäre das ein Minus von acht Prozent.

Die sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigen nach einem starken zweiten Quartal auch in den Monaten Juli bis Ende September wachsende Umsätze.

Insgesamt lag das Umsatzvolumen in den ersten drei Quartalen bei 3,05 Millionen Quadratmeter, entsprechend einem Anstieg von fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Aufgrund des signifikanten Angebotsmangels im aktuellen Zyklus gibt es noch Umzugs-Überhänge, die deshalb nicht realisiert werden konnten, weil es keine verfügbaren Flächen gegeben hat. Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich eine starke Schwankung. Stuttgart (+58 Prozent auf 257.000 Quadratmeter) und Berlin (+26 Prozent auf 759.000 Quadratmeter) zeigten in den ersten neun Monaten die höchsten Zuwächse, in Frankfurt (-15 Prozent auf 389.000 Quadratmeter) und München (-12 Prozent auf 605.000 Quadratmeter) blieben die Vorjahreswerte unerreicht. Mit dem starken dritten Quartal im Rücken wird für das Gesamtjahr 2019 ein gegenüber dem Vorjahr stabiles Umsatzvolumen in Höhe von fast vier Millionen Quadratmetern erwartet. Damit läge der der 2019 Umsatz rund fünf Prozent über dem Fünfjahresschnitt.

Bürofertigstellungen können Leerstand nicht kompensieren
Die Projektentwicklungs-Pipeline legt europaweit zu: die Büro-Fertigstellungen beliefen sich im dritten Quartal auf insgesamt 1,2 Millionen Quadratmeter. Dies entspricht einem Zuwachs von 36 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018. Um 63 Prozent ist der Fünfjahresschnitt der dritten Quartale übertroffen, lediglich 16 Prozent sind es beim Vergleich mit dem Zehnjahresschnitt. Auf Paris und London entfielen zusammen mehr als ein Drittel der europaweit neu auf den Markt gekommenen Flächen.

Für das Gesamtjahr 2019 könnten sich die Fertigstellungen auf rund 6,8 Millionen Quadratmeter belaufen. Fertigstellungen in einer Größenordnung von rund 8,4 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 6,6 Millionen Quadratmeter in 2020 und 2021 werden das knappe Angebot in vielen Büromärkten angesichts der bereits geringen Leerstände und der hohen Vorvermietungsquote der spekulativen Projektentwicklungs-Tätigkeit trotzdem wohl kaum aufwiegen können.

Um noch einmal 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal ist die Leerstandsquote für Büroflächen zurückgegangen: 5,7 Prozent sind das niedrigste Niveau seit dem dritten Quartal 2002. Europaweit notierten Ende September 17 der 24 Index-Städte einen Rückgang der Leerstandsquote, am stärksten in Den Haag (-210 Basispunkte auf 4,0 Prozent), Warschau (-140 Basispunkte auf 7,2 Prozent), Madrid (-60 Basispunkte auf 8,7 Prozent) und Lyon (-60 Basispunkte auf 4,1 Prozent). Die niedrigsten Leerstandsquoten haben nach wie vor Berlin (1,9 Prozent), Edinburgh (2,4 Prozent) sowie München (2,5 Prozent).

17.10.2019