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Die europäische Büroimmobilienuhr zeigt eine solide Performance

JLL beschreibt durch die Immobilienuhr die Büromarktentwicklung in Europa. Die Mietpreise legen demnach nur noch leicht, das Angebot aber deutlich zu.

Europäische Büroimmobilienuhr JLL Q1 2021

Der gewichtete europäische nominale Spitzen-Mietpreisindex von JLL legte im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent zu. Diese solide Performance unter den außergewöhnlichen Marktbedingungen der Pandemie wurde unter anderem ermöglicht durch den Mangel an verfügbarem Angebot von 1A-Flächen bei starker Nachfrage in diesem Segment. Allerdings: Der Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. Der Fünf- und Zehnjahresschnitt lag bei 3,7 bzw. 2,5 Prozent.

„Nur in einigen wenigen Städten dürfte 2021 ein niedriger einstelliger Rückgang der nominalen Spitzenmiete zu Buche schlagen. Mit dem weiter anhaltenden Fokus auf qualitativ hochwertige Flächen werden deutlichere Einbußen bei schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der sehr guten Lagen erwartet“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.

Mietzuwächse im Spitzensegment im ersten Quartal wurden in lediglich zwei der 24 Index-Städte verzeichnet: in Luxemburg (plus 2,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal) und Paris (plus 1,2 Prozent).

In keinem Markt war ein Rückgang der Spitzenmieten zu verzeichnen. In einigen europäischen Städten wurden allerdings Büroflächen von Untermietern zu Mietpreisen bezogen, die deutlich unter Marktniveau liegen.

Beim Blick auf die deutsche Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen Hamburg mit 6,9 Prozent und die schwäbische Metropole mit einem Plus von 4,1 Prozent die stärksten Steigerungen im zwölf-Monatsvergleich. Berlin kommt auf 2,7 Prozent. Im weiteren Jahresverlauf erwartet JLL nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben voraussichtlich stabil bei ihren aktuellen Werten.

Der Blick auf den Index für die effektive Netto-Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorquartal unverändert geblieben. Zum zweiten Mal in Folge zeigt sich damit für den Jahresvergleich ein Rückgang: 0,9 Prozent sind es im aktuellen Zeitraum (Q1 2021/Q1 2020). 14 Indexstädte weisen gegenüber dem ersten Quartal 2020 eine Verminderung der effektiven Netto-Spitzenmieten auf.

„Für 2021 wird in den meisten Städten eine deutliche Zunahme von Mietanreizen erwartet, da Vermieter versuchen werden, ihre Mieteinnahmen zu sichern, insbesondere bei Pipeline-Projekten für den Zeitraum 2021-2023“, so Hela Hinrichs.

Es wird wieder mehr angemietet

Nach einem verhaltenen Jahresbeginn im Januar waren in den europäischen Büromärkten im Februar und März Anzeichen einer verstärkten Aktivität zu beobachten - vor allem in London und in Deutschland kam es gegen Ende des ersten Quartals zu einem deutlichen Anstieg an Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und -abschlüssen. Mittlerweile arbeiten immer mehr Unternehmen an Rahmenbedingungen, wann und unter welchen Bedingungen die Mitarbeiter wieder ins Büro zurückkehren können. Da viele Arbeitnehmer wachsenden Wert auf Gesundheit, Wohlbefinden, Büroausstattung und Erreichbarkeit legen, ist die Nachfrage nach Objekten/Flächen, deren Eigenschaften diesem Bedürfnis nachkommen, am größten.

Die Vermietungsaktivitäten in den 24 Index-Märkten sind auch im ersten Quartal 2021 durch die Unsicherheit im Blick auf eine allgemeine Erholung des Marktes und strukturelle Auswirkungen auf die Büroflächen-Nachfrage belastet. In 13 Märkten gab es einen Rückgang, in elf einen Anstieg. Allerdings zeigen sich mit einem Umsatz von 2,1 Millionen Quadratmetern in den ersten drei Monaten 2021 deutlich weniger Einbußen (minus elf Prozent) als ein Jahr zuvor (minus 27 Prozent). Im Zehnjahresvergleich (der ersten Quartale) gilt es aber immer noch ein Minus von 20 Prozent zu notieren, wenngleich auch eine deutliche Verbesserung gegenüber den neun Monaten April bis Dezember 2020. In diesem Zeitraum war das Vermietungsvolumen gegenüber dem Zehnjahresschnitt um 40 Prozent zurückgegangen.

Büroflächen-Angebot steigt: Leerstandsquote und Fertigstellung legen in fast allen Märkten zu

Die Leerstandsquote in Europa ist im ersten Quartal 2021 um 40 Basispunkte angestiegen, mit 7,1 Prozent ist es der höchste Wert der letzten drei Jahre. Europaweit verzeichneten drei der 24 Indexstädte gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang der Leerstände: Budapest (minus 20 Basispunkte auf 8,9 Prozent), Luxemburg (minus zehn Bps auf 4,0 Prozent) und Hamburg (minus 10 Bps auf 2,9 Prozent).

In 19 Index-Städten stieg der Leerstand.

Die Leerstandsquoten in den deutschen Immobilienhochburgen haben bis auf zwei Städte zugelegt. Der über die Big 7 gemittelte Wert liegt mit 3,9 Prozent aber deutlich niedriger als der europäische Durchschnitt. Am stärksten hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 19 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Big 7-Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von acht Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent. Bis Jahresende wird es für die deutschen Big 7 einen moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt geben.

Auch für Europa insgesamt wird der Anstieg eher moderat ausfallen, bleibt es bei der „sieben“ vor dem Komma. JLL geht davon aus, dass 2021 7,7 Prozent erreicht werden, zurückzuführen auf ein großes Neubauvolumen und auf einen zunehmenden Anteil verfügbarer Untermietflächen. Unternehmen werden versuchen, ihre Liquidität durch solche Untervermietungen zu verbessern.

21.05.2021