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JLL: DIFI bleibt im negativen Bereich

Bis auf den Einzelhandel Seitwärtsbewegungen bei allen Assetklassen – Verschlechterung der Finanzierungserwartungen.

Mit Ausnahme des Einzelhandels (minus 1,8 Punkte auf den Stand von minus 51,9 Punkten) wird die Finanzierungssituation der Assetklassen über das vergangene Halbjahr hinweg durchweg positiv eingeschätzt: Büro (+14,2 Punkte) und Hotel (+16,6 Punkte) legen in den Expertenmeinungen deutlich zu, auch Logistik (+7,1 Punkte) und Wohnen (+3,8 Punkte) können leichte Zuwächse verzeichnen.

Bezüglich der Finanzierungserwartungen für die kommenden sechs Monate hat sich das Umfrageergebnis der Assetklasse Einzelhandel ebenfalls erneut verschlechtert: Mit minus 62,5 Punkten ist ein neuer Tiefstand erreicht. „Kein einziges teilnehmendes Institut erwartet derzeit noch eine Verbesserung für die Finanzierung des stationären Einzelhandels, zwei Drittel prognostizieren weitere Verschlechterungen“, fasst Anke Herz zusammen. Auch die anderen Nutzungsarten bewerten die Befragten in der zweiten Jahreshälfte eher pessimistisch. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Teilsalden für die Erwartungen um weitere 1,1 Punkte (Logistik) bis hin zu 8,6 Punkten (Büro) gesunken. „Unserer Einschätzung nach sind diese Daten noch nicht besorgniserregend. Inwieweit und ob der konjunkturelle Abwärtstrend noch stärker Einfluss auf die Immobilienfinanzierung der einzelnen Assetklassen nehmen wird, werden die kommenden Monate zeigen“, so Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW.

Refinanzierung: Pfandbriefe und Immobilienaktien mit Sprung nach oben
Mit einem Stand von 15,7 Punkten nähert sich das als sicher geltende, allerdings niedrig verzinste Refinanzierungsinstrument „Pfandbrief“ dem hohen Niveau von 2016 an. Maßgeblich für den Anstieg sind die positiven Erwartungen an die zukünftige Entwicklung, die mit 24,0 Punkten einen Höchststand erreichen. Die Lageeinschätzung ist im Vergleich zum Vorquartal hingegen eingetrübt (minus 16 Punkte gegenüber dem Vorquartal).

Deutlich in der Einschätzung zugelegt haben auch Immobilienaktien, obgleich noch im negativen Bereich notierend. „Immobilienaktien profitieren sowohl vom Abflachen der Diskussion um Enteignungen von Wohnungskonzernen, als auch von den weiterhin niedrigen Zinsen und der frühestens 2021 zu erwartenden Leitzinserhöhung“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Angesichts der aktuellen Debatten um Mietendeckel könnte das aber nur ein kurzes Strohfeuer gewesen sein. Es steht zu befürchten, dass Immobilienaktien erneut unter Druck geraten werden.“

Mezzanine-Kapital als alternatives Finanzierungsinstrument
„Die Kombination aus steigenden Immobilienpreisen und niedriger Risikotoleranz traditioneller Banken macht es Immobilienunternehmen schwer, Neuerwerbungen zu finanzieren. Vor diesem Hintergrund wurden Finanzierungsexperten/-innen in einer Sonderfrage zu ihrer Einschätzung der aktuellen und künftigen Relevanz von Mezzanine-Kapital für die Finanzierungsstruktur sowie den Finanzierungskosten befragt“, so Anke Herz. Für 52 Prozent spielt Mezzanine-Kapital bei der Finanzierungsstruktur bereits eine Rolle. 70 Prozent der Umfrageteilnehmer/-innen erwarten zudem, dass die Relevanz von Mezzanine-Kapital künftig zunehmen wird. „Dabei messen
diesem alternativen Finanzierungsinstrument im Wesentlichen die Parteien zukünftig eine wichtigere Rolle bei, die es bereits jetzt als relevant erachten“, so Anke Herz.

12.09.2019