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Irebs-Studie: LTVs gehen zurück, weniger Neugeschäft für Banken

Laut der Irebs-Studie „German Debt Project 2017“ sorgt die gute Verfügbarkeit von Eigenkapital bei steigenden Preisen zu sinkenden Fremdkapitalquoten (LTVs).

Die Studie „German Debt Project“ der International Real Estate Business School (Irebs) präsentiert detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Die befragten Institute sind bei deutlich fallenden Margen weiterhin darauf bedacht, den Finanzierungsbestand zum Erhalt der Ertragskraft hoch zu halten. Das Neugeschäft lag 2016 mit plus zehn Prozent nur halb so hoch wie im Vorjahr; im laufenden Jahr 2017 sollte sich die Neugeschäftsdynamik auf ein mittleres einstelliges Wachstum weiter verringern. „Eine kreditgetriebene Immobilienblase können wir auf dieser Datengrundlage nicht erkennen“ stellt Dr. Rabe vom ZIA, der die Studie unterstützt, fest.

Vorsicht vor Handelsimmobilien
Auffällig bei der Risikoeinschätzung der Institute ist die größere Vorsicht bei der Finanzierung von Handelsimmobilien und die optimistischere Einschätzung hinsichtlich Logistik- und Hotelimmobilien, sowie die noch positivere Einschätzung von Projektentwicklungsfinanzierungen. Der Anteil der sonstigen Gewerbeimmobilienfinanzierungen (19,9 Prozent vom Neugeschäft vs. 19,5 Prozent im Vorjahr) bleibt auf einem hohen Niveau und übertraf erstmalig in den fünf Jahren der Analyse den Anteil der Finanzierungen von Handelsimmobilien. Finanzierungen von Projektentwicklungen (26 Prozent vom Neugeschäft, Vorjahr 23 Prozent) nahmen spürbar zu.

Um dem starken Wettbewerbsdruck in den A-Städten zu entfliehen, bietet sich auf den ersten Blick für das Inland die weitere Ausdehnung in die Fläche und/oder mehr Auslandsgeschäft an. Der Portfolioanteil der Nicht-A-Städte am Neugeschäft hat 2016 aber nahezu stagniert. Die Losgrößen werden für die größeren Institute schnell zu klein; dies bleibt somit primär das Spielfeld der Sparkassen und Volksbanken.

Ausweg Ausland?
Somit priorisierten einige Institute der Gang ins Ausland, aber hier kam der Brexit in die Quere. Insgesamt sind die Zusagen im Auslandsgeschäft laut VDP 2016 nur um ein Prozent gestiegen, während das Inlandsgeschäft beim Neugeschäft um rund zehn Prozent zulegte.

Somit blieben die Margen unter Druck. Bei den Netto-Margen bewegen wir uns 2017 im Durchschnitt auf die psychologische Marke von 100 Basispunkten zu: Während es 2013 noch 134 waren, lag das Margenniveau 2016 noch bei 108 und sollte 2017 wohl weitere fünf bis zehn Basispunkte abgeben.

Lagen die durchschnittlichen LTVs 2015 noch bei rund 68 Prozent, erwarteten die Befragten in der Vorjahresstudie für 2016 einen Anstieg um zwei Prozentpunkte auf rund 70 Prozent. Stattdessen sind aufgrund der „Eigenkapitalschwemme“ und steigenden Preisen die Ausläufe um zwei Prozentpunkte gefallen. Die Erwartung für 2017 ist eine Stabilisierung, allenfalls eine leichte Erhöhung von diesem Niveau aus. „Dennoch sollte nicht verkannt werden, dass dies eine Durchschnittsbetrachtung ist. Während das risikoarme Geschäft mit weniger Fremdkapital finanziert wird, werden für herausfordernde Objekte oder Projektentwicklungen auch höhere Ausläufe gefragt, um bei diesen Investoren das Eigenkapital im Trockenen zu halten“, relativiert Co-Autor Markus Hesse. Dennoch sind die sinkenden Ausläufe eine positive Botschaft.

Fazit

  1. Die hohen Preissteigerungen bei Core-Objekten werden stärker durch Eigenkapital getragen. Somit bleiben die etwaigen Preisrisiken mit größerem Puffer für das Fremdkapital bei den Eigenkapitalinvestoren. Der Anlagedruck der Eigenkapitalgeber ist so hoch, dass selbst bei steigendem Wettbewerb die Fremdkapitalausläufe zumindest im Durchschnitt gefallen sind.
  2. Das Neugeschäft bleibt hart umkämpft. Es zeichnet sich wenig Entlastung ab, da die Institute bei sinkenden Margen bestrebt sind, mit ausreichend Neugeschäft, die Bestände und somit die Erträge hoch zu halten.
  3. Die in den Gewinn- und Verlustrechnungen der Banken ausgewiesenen Erträge befinden sich trotz Margenrutsch im Vergleich zu anderen Bankgeschäften immer noch auf hohen Niveaus. Daher wird der Wettbewerbsdruck nicht nachlassen. „Gleichzeitig werden die Herausforderungen aus Regulatorik und Digitalisierung höher. Alternative Finanzierungen stehen zumindest in den Startblöcken“, sagt Achim Reif vom VDP. Aufgrund dieser Herausforderungen und mit Blick auf den intensiven Wettbewerb ist es nicht verwunderlich, dass es Fusionen bei den klassischen Immobilienfinanzierern gab und wohl auch noch weitere geben wird.

Wo liegen denn nun die eigentlichen Risiken? „Die größten Risiken liegen aktuell in dem besonderen Makroumfeld, das für die Immobilienwirtschaft sehr stimulierend wirkt, aber latent instabil ist. Außerdem ist die Fokussierung vieler Investoren auf Immobilienmarktnischen mit spezifischen Risiken behaftet,“ resümiert Co-Autor Professor Dr. Tobias Just.

Zur Studie German Debt Project
Die Studie German Debt Project wurde vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics initiiert und von Beginn an vom Verband deutscher Pfandbriefbanken unterstützt. An der Befragung nahmen 25 deutsche Finanzierungsinstitute teil. Das im Rahmen der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 202 Milliarden Euro und deckt damit weiterhin knapp die Hälfte des Marktes der gewerblichen Immobilienfinanzierung ab.

28.06.2017