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Irebs Studie „German Debt Project 2018": Rational mehr Risiko zu teilweise Mikromargen

Die Studie „German Debt Project“ der International Real Estate Business School (Irebs) zeigt zum sechsten Mal detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Die wichtigsten Ergebnisse gibt es hier.

In den vergangenen Jahren war die zentrale Frage der Studie „German Debt Project", ob das Neugeschäftsvolumen wiederum prozentual zweistellig gestiegen ist oder nicht. Selbst in Zeiten dieses „wachsenden Kuchens“ hatte sich die Wettbewerbsdynamik der Banken untereinander stetig erhöht.

Im Jahr 2017 ist das analysierte Bankenportfolio beim Neugeschäft um sieben Prozent gesunken und wird laut der Erwartungen auch im laufenden Jahr zurückgehen. Zieht man die unterrepräsentierten Sparkassen und Volksbanken sowie einige Sondereffekte innerhalb dieses Portfolios in Betracht, ist das Neugeschäft 2017 geschätzt um drei bis vier Prozent gesunken.

Die einzelnen Wachstumsziele der Befragten für 2018 sind noch unterschiedlicher als in den Vorjahren, sodass sich einige Banken weiterhin auf Wachstumskurs in Deutschland sehen. Andere Institute liegen im ersten Halbjahr allerdings deutlich unter Plan. Der Wettbewerbsdruck ist folglich weiterhin hoch.

Core bleibt besonders umkämpft
Noch stärker als in den Vorjahren muss differenziert werden. Die Gespräche mit den teilnehmenden Banken drehten sich in erster Linie um die risikoarmen Core-Segmente sowie die komplexen Finanzierungen bei opportunistischen Investitionen sowie Projektentwicklungen. Am stärksten umkämpft bleibt das Core-Segment insbesondere bei großen Finanzierungsvolumen.

In den Studien-Interviews sprachen einige Befragte von „Mikromargen“, die sich renditeseitig (RoE) nur noch bei großen Finanzierungsvolumen rechnen können. In diesem Geschäft sorgt der weiterhin hohe Anlagedruck bei eigenkapitalstarken Investoren für sinkende Ausläufe. Darüber hinaus dämpft der hohe Preisauftrieb bei Core-Assets die Höhe der Ausläufe.

Finanzierer gehen wie Investoren mehr Risiko
Um bei sinkendem Neugeschäft die Durchschnittsmarge zu erhöhen, streben zahlreiche Banken an, stärker risikobehaftete Assets mit höheren Margen zu finanzieren, weil dort der Margendruck nicht so ausgeprägt ist wie im Core-Bereich. Damit folgen die finanzierenden Institute dem Strategiewechsel vieler Investoren, die aufgrund stark rückläufiger Mietrenditen risikobehaftete Assets suchen (müssen). „Damit diese Strategie aufgehen kann, sind Investoren und Finanzierer auf eine stabile Mieternachfrage und zumindest nicht unerwartet schnell steigende Baukosten angewiesen. Beides ist aber per se unsicher.“, sagt Professor Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie.

Gleichzeitig werden ehemals als risikobehaftete Objekte wie ein risikoarmes Core-Objekt bepreist. Hauptautor der Studie und Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie Markus Hesse fasst dies wie folgt zusammen: „Investoren verfolgen das Ziel, ein Objekt zur Core-Immobilie zu managen, und Finanzierer versuchen diesen erwarteten Erfolg bereits vorab zu berücksichtigen. So wird Manage-to-Core gleichzeitig zum Priced-wie-Core. Ob damit aber alle Risiken angemessen berücksichtigt werden, bleibt offen.“

Margenunterschiede schrumpfen
Auch die Margenunterschiede zwischen den einzelnen Objektarten sind gesunken; Ausnahme dabei ist der Handel, welcher in den letzten zwei Jahren zunehmend von Finanzierern vorsichtig bewertet wird. Insgesamt führen diese Entwicklungen zu einem weiteren Rückgang der Bruttomargen. Während die Marge im Jahr 2013 noch bei 161 Basispunkten (bp) lag, erreichte das Niveau 2017 nur noch 125 bp und dürfte 2018 leicht weiter bis auf 121 bp fallen. Für Core-Objekte sind die Bruttomargen sogar auf 50-70 bp gefallen.

Gleichzeitig sind die LTVs 2017 deutlich auf 61 Prozent von 65 Prozent im Vorjahr gefallen (Erwartung für 2018: nahezu stabil). Das ist zunächst erfreulich, allerdings spiegelt sich hierbei zum Teil auch die Preisentwicklung der Immobilien seit 2013 wider. Indexiert auf das Preisniveau des Jahres 2013 liegen die LTVs für Gewerbe bei rund 80 Prozent und für institutionell investierbares Wohnen sogar darüber. Die LTVs sind insbesondere für Core-Objekte gesunken, für opportunistische Investitionen oder komplexere Projektentwicklungen blieben die LTVs nahezu unverändert.

Bei der Beurteilung der Preisrisiken gehen die Meinungen immer mehr auseinander. Ein Teil der Banken verweist darauf, dass der Kapitaldienst (Zins und Tilgung) auch bei höheren Zinsen immer noch leistbar bleibt – zumindest innerhalb plausibler Zinsszenarien. Die Analysen der Studie zeigen, dass diese Argumentation nachvollziehbar ist. Allerdings zeigen sie auch, dass relativ kleine Änderungen auf der Nachfrageseite der Nutzer erhebliche Lasten für Finanzierer haben könnten. Insofern könnte nicht die Zinswende das Hauptrisiko darstellen, sondern die Konjunkturwende.

Der zweite Teil der Institute bezieht sich jenseits der Betrachtung des Kapitaldienstes auf die regulatorischen Eigenkapitalrisiken bei potenziellen Preiskorrekturen. Simon Mallison von Real Capital Analytics bemerkt dazu, dass gerade bei Core-Office-Objekten die Mietrenditen in den letzten drei Jahren sehr stark gesunken sind. Die Banken halten die Augen vor den steigenden Risiken nicht verschlossen; sie gehen rational höhere Risiken ein und achten stark auf die Kapitaldienstfähigkeit; hier gibt es zumeist noch ausreichend Puffer – zumindest für die Szenarien mit anhaltend guter Nachfragesituation.

Die Regulatorik sorgt dafür, dass die Preisrisiken ebenfalls im Auge behalten werden sollten. Das ist eine Frage der Eigenkapitalunterlegung – dabei lässt sich allerdings Eigenkapital derzeit nur durch das Eingehen höherer Risiken aufbauen. Bei anhaltend hohem Wettbewerb bleiben die Banken aufmerksam, sie handeln in zunehmend schwierigem Fahrwasser mangels Alternativen rational.

28.06.2018