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Investorenportrait: Ado Properties

Mit der Fokussierung auf Berlin lehrt Ado Properties, das luxemburgische Unternehmen mit israelischen Wurzeln, die Großen das Fürchten und kauft ein Mietshaus nach dem anderen. In den kommenden drei bis vier Jahren soll der Wohnungsbestand auf 30.000 anwachsen.

Nach seinem Umzug nach Berlin in 2005 war Rabin Savion im Jahr 2006 einer der Gründer der Ado Properties und ist seitdem der CEO des Unternehmens. (Foto: Ado Properties/Fotograf Pavel Sepi)
Nach seinem Umzug nach Berlin in 2005 war Rabin Savion im Jahr 2006 einer der Gründer der Ado Properties und ist seitdem der CEO des Unternehmens. (Foto: Ado Properties/Fotograf Pavel Sepi)

Was Rabin Savion und seine Mitstreiter vor elf Jahren begonnen haben, darf man getrost einen Blitzstart nennen. Damals saß der israelische Geschäftsmann mit Faible für Berlin mit ein paar Freunden zusammen und überlegte: Wie wäre es, ein Unternehmen zu gründen, das ausschließlich in Berliner Wohnimmobilien investiert? Wenig später war Ado Properties gegründet.
„Der Markt war damals überhaupt nicht entwickelt. Berlin hinkte meilenweit hinter anderen Großstädten her, war mit den Metropolen Europas in keiner Weise zu vergleichen“, beschreibt Florian Goldgruber, seit 2016 CFO des Unternehmens, die Lage damals. Die junge Truppe störte das nicht. In Israel fand Rabin Savion seine Geldgeber. Bis heute ist die Ado Group mit rund 38 Prozent größter Anteilseigner. Fast logisch, dass auch das erste Börsenlisting in Tel Aviv stattfand. Um sich später den internationalen Kapitalmärkten zu öffnen, griff man zu einem einfachen Konstrukt und gründete eine Luxemburger Holding, die in Frankfurt gelistet ist. „Hiermit haben wir Zugang zu allen wichtigen Kapitalmärkten“, erklärt Goldgruber.

Eines der Ado-Objekte: Ein Mietshaus in Berlin-Spandau mit 132 Wohnungen und einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 5,64 Euro pro Monat (Bild: Ado Properties)
Eines der Ado-Objekte: Ein Mietshaus in Berlin-Spandau mit 132 Wohnungen und einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 5,64 Euro pro Monat (Bild: Ado Properties)

Trotz israelischer und luxemburgischer Einflüsse und Beteiligungen – das Herz von Ado Properties schlägt in Berlin. Auf 300 Mitarbeiter ist die Truppe angewachsen, die den Markt von ihrem Büro „Am Karlsbad“ südlich des Landwehrkanals in der Nähe des Potsdamer Platzes Tag für Tag mit Argusaugen beobachtet.
„Wir haben alle Leute an diesem zentralen Standort vereint. Von hier erreichen wir jede Immobilie in Berlin innerhalb einer halben Stunde“, erklärt Goldgruber.
Flott muss man sein auf diesem heißen Markt. „Wir haben ein Einzelobjekt, das uns interessiert, in zwei Stunden analysiert, in 48 Stunden den technischen Review. Ist alles in Ordnung, könnten wir danach sofort kaufen. Wenn das doch nicht so schnell geht, liegt es meist an den Verkäufern“, sagt Goldgruber.

„Wenn Wachstumspotenzial da ist, kaufen wir“
Bei der Lage der Immobilien ist Ado flexibel. „Man schaut nicht mehr, welcher Bezirk gerade angesagt ist. Die Stadt ist voll vermietet. Einen Standort, der nicht in Frage kommt, gibt es für uns nicht“, sagt der CFO. Seien Spandau oder Marzahn vor wenigen Jahren noch No-Go-Areas für Investoren gewesen, hätten sie heute fast alle auf der Agenda. „Preis und Leistung müssen passen“, erklärt Goldgruber.
Auch wenn Renditen am Stadtrand deutlich höher als in zentralen Lagen ausfielen, seien sie nicht allein ausschlaggebend. „Wir kaufen Wachstum“, sagt er gerne und ist dafür auch bereit, tief in die Tasche zu greifen. „Wenn in einer zentralen Lage eine Immobilie den 30-fachen Satz kostet, aber Wachstumspotenzial da ist, nehmen wir sie.“
Ob schicker Altbau oder Plattenbau – Ado hat alles im Bestand. „Wir kaufen, was wir vermieten können“, sagt Goldgruber. Leerstand gibt es nur, wenn renoviert wird. „Wir unterziehen jede Wohnung bei einem Mieterwechsel einer Prüfung.“ Fällt sie durch, wird Hand angelegt. An Elektrik, Leitungen, Bädern, Küchen, Fenstern, Böden, Wänden, manchmal auch am Grundriss. „Wir schaffen das, was die Menschen suchen“, sagt Goldgruber. Auch in Berlin sind das eher Zweials Vier-Zimmer-Wohnungen. Deshalb werden aus einer großen auch schon mal zwei kleine Wohnungen gemacht.
Die Durchschnittsmiete liegt bei 6,17 Euro pro Quadratmeter, der Leerstand bei 2,7 Prozent. Die Erträge aus Vermietung stiegen allein in den ersten drei Monaten dieses Jahres um 24,3 Prozent auf 25,3 Millionen Euro, das EBITDA aus Vermietung um 25,1 Prozent auf 18 Millionen Euro.

Fakten zu Ado Properties S.A.

  • Gegründet 2006, Berlin
  • Portfolio: rund 19.000 Einheiten, davon 18.000 Wohneinheiten
  • Wert des Portfolios: rund 2,6 Milliarden Euro
  • Grösster Anteilseigner: Ado Group, Tel Aviv
  • Mitarbeiter Deutschland: rund 300

Das Geld für Kauf, Sanierung und Renovierungen – es fließt reichlich. Im Juli überraschte Ado mit der Mitteilung, erfolgreich eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von 400 Millionen Euro sowie einem Kupon von 1,5 Prozent platziert und von Moody’s ein Baa2-Rating erhalten zu haben. Der Geldsegen war das Ergebnis einer dreitägigen paneuropäischen Road-Show, zu der institutionelle Anleger eingeladen waren. Das Angebot stieß auf so großes Interesse, dass es am Ende 2,25-fach überzeichnet war. „Mit einem Teil des Geldes werden wir auslaufende Darlehen refinanzieren, der Rest, rund 300 Millionen Euro, fließt in die gut gefüllte Akquise-Pipeline“, erklärt Goldgruber.
Wer Ado-Aktien in seinem Portfolio hält, ist in der Vergangenheit gut gefahren. Von einem Ausgabekurs von 22,50 Euro steigerte sich das Papier auf knapp 38 Euro Mitte August. Vor allem die gute Entwicklung der Mieten und das rasante Wachstum machen hellhörig. Nicht nur bei der schweizerischen Großbank UBS steht Ado Properties auf „Buy“ und einem Kursziel von 48 Euro.

„Hamburg oder München machen wir definitiv nicht“
Dass man Ado in Zukunft auch in anderen Städten findet – ausgeschlossen. „Unser Vorteil ist unsere Marktkenntnis. Hamburg oder München machen wir definitiv nicht“, sagt Goldgruber. Nur in Berlin könne das Unternehmen seine Schnelligkeit und Effizienz ausspielen. Obwohl oder gerade weil es deutlich kleiner sei als die großen Mitbewerber. Dennoch kann es sein, dass eine Immobilie ins Portfolio rutscht, die nicht in Berlin steht. „Die verkaufen wir dann aber rasch wieder“, lacht der CFO.
Nicht nur wirtschaftlich, auch sozial sorgt Ado Properties für Schlagzeilen. Das Unternehmen engagiert sich gemeinsam mit seinen Töchtern Ado Immobilien Management, CFM Central Facility Management und allen Mitarbeitern in verschiedenen Projekten. In Spandau stemmen sie zusammen mit dem Kulturzentrum ein Grünflächenprojekt zur Eingliederung von Langzeitarbeitslosen. Und einmal im Jahr heißt es bei Ado: Heute ist „Good Deeds Day“. So wurde beim diesjährigen „Tag der guten Taten“ eine Aktion zugunsten der Kinder der Berliner Arche durchgeführt. Kochen, backen und gemeinsames Essen inklusive.
Auch für Firmengründer und CEO Rabin Savion war das ein ganz besonderer Tag: „Der Good Deeds Day ist eine großartige Aktion, die wir gern jedes Jahr nutzen, um uns in Berlin und für die Berliner sozial zu engagieren. Das ist für uns ein wichtiges Element unserer Unternehmensphilosophie“, sagt der Mann, der zwar in Israel geboren wurde, in den USA studierte, aber in Berlin mit seiner Familie heimisch wurde.

Autorin: Ines Rákóczy

20.10.2017