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Investoren in Europa werden vorsichtiger

Gebremste Renditefantasien: Europäische Immobilieninvestoren setzen laut einer neuen Untersuchung auf Risikovermeidung im fortgeschrittenen Marktzyklus. Wachsende Vorsicht bei Retail- und Hotelinvestments.

Der zyklische Wendepunkt an den europäischen Immobilienmärkten rückt in der Erwartung der Immobilieninvestoren näher. Korrespondierend hierzu wächst bei den Profianlegern die Furcht vor der Fehlallokation von Kapital. Renditefantasien werden engere Grenzen gesetzt. Das sind die wichtigsten Ergebnisse des Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment.

Steigende Renditen ab 2019
Wie die aktuelle Studie zeigt, rechnet die Mehrheit der Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien bereits für 2019 oder 2020 mit wieder steigenden Immobilienanfangsrenditen. Nur noch jeder vierte Investmententscheider erwartet eine Verlängerung des Immobilienmarktzyklus über das Jahr 2021 hinaus.

Ein höheres Risiko für gleiche Renditen einzugehen, dazu sind in aktuellen Union Investment-Umfrage unter 163 europäischen Immobilienunternehmen nur noch 28 Prozent bereit. Gegenüber der letzten Erhebung vor einem halben Jahr ist der Umfragewert noch einmal um neun Prozentpunkte gefallen. Der mit 64 Prozent weitaus größere Anteil der Investoren (Vergleichswert Winter 2017/18: 56 Prozent) will seiner Risikostrategie treu bleiben und ist dafür bereit, geringere Renditen zu erzielen.

Weniger als die Hälfte der befragten Immobilienunternehmen glauben, die selbst gesteckten Renditeziele erreichen zu können, weder in drei noch im Zeithorizont von fünf Jahren. Besonders pessimistisch fällt die Renditeprognose bei den deutschen Investoren aus: 55 Prozent der interviewten Immobilienprofis stellen sich auf Abstriche bei den Immobilienrenditen mindestens bis zum Jahr 2023 ein.

Trotz langem Marktzyklus kein Risiko
„Die Bonität von Mietern und die bauliche Qualität von Objekten haben unverändert den größten Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Daraus lässt sich ablesen, dass der vielfach prognostizierte ‚Style Drift‘ bei den europäischen Investoren während des ungewöhnlich langen Marktzyklus nicht eingetreten ist - und in diesem Zyklus auch nicht mehr eintreten wird“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei Union Investment.

Gestützt wird dies durch die in der Studie festgestellte weiterhin hohe Sicherheitsorientierung der Profiinvestoren. Für knapp 30 Prozent der interviewten Investoren ist Sicherheit der wichtigste Aspekt bei Anlageentscheidungen, für neun Prozent ist Liquidität am wichtigsten, Rendite für 58 Prozent. Eine stärkere Risikoausrichtung als bei der letzten Befragung im Winter 2017/18 ist einzig in der Gruppe der französischen Investoren auszumachen.

Bogen um Einzelhandel und Hotel
Bei den Vermeidungsstrategien rangieren Investments in Einzelhandelsobjekte derzeit ganz oben – stark beeinflusst von der derzeit tiefen Abneigung britischer Akteure gegen Investitionen im Einzelhandel. Wie die Studie aufzeigt, werden für die nächsten zwölf Monate auch Hotelinvestments mit besonderer Vorsicht betrachtet. 33 Prozent aller interviewten Unternehmen wollen Hotelinvestments links liegen lassen, 29 Prozent aller Befragten sehen die Notwendigkeit, bei Logistik Enthaltung zu üben. Die Segmente Wohnen und Büro stehen demgegenüber nur bei 20 und 18 Prozent der Investoren auf der einstweiligen „black list“. Doch bei allen Segmenten lohnt sich eine länderbezogene Betrachtung: „Die Skepsis bezüglich der Werthaltigkeit der Investments ist in Deutschland und Frankreich durch die Bank weg bei allen abgefragten Immobiliensegmenten zu spüren. Die Briten hingegen konzentrieren ihre Vermeidungsstrategien ausschließlich auf Retail.

Chancen in Co-Working
Der Co-Working-Trend weckt je nach Befragungsregion ganz unterschiedliche Fantasien für Rendite. Auf die Frage, ob sie in Single-Tenant-Objekte investieren würden, die an einen Co-Working-Anbieter vermietet sind, antworteten rund 60 Prozent der Studienteilnehmer mit „Ja“. Die größte Offenheit für Investments dieser Art wurde in Frankreich (73 Prozent Zustimmung) festgestellt, gefolgt von UK (58 Prozent). In Deutschland hingegen werden Renditechancen im Mietsegment Co-Working noch zurückhaltend beurteilt: Nur 46 Prozent können sich ein Investment in Objekte mit einem Einzelmieter wie WeWork oder Mindspace heute vorstellen.

Wenig Fantasie für UK
Noch geringer ausgeprägt sind momentan die Renditeerwartungen für Immobilieninvestments im Vereinigten Königreich. Drei von vier Investoren mit Sitz in Deutschland geben an, derzeit nicht im britischen Immobilienmarkt investieren zu wollen. Etwas größer ist das Vertrauen der französischen Investoren in den britischen Immobilienmarkt. Hier sind es 55 Prozent, die UK für die nächsten zwölf Monate „on hold“ gesetzt haben.

Insgesamt bleibt die Stimmung auch auf den europäischen Büroinvestmentmärkten verhalten. Nur jeder vierte Investor beobachtet Anzeichen einer kurzfristigen Marktaufhellung. In UK glauben gerade einmal zwei Prozent an einen verbesserten Ausblick für ihrem Heimatmarkt.

„Während sich die übrigen Indikatoren in allen Befragungsregionen als weitgehend stabil erweisen, knickt der Indikator, der die Erwartungen der Investoren an die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ihres Landes, die Entwicklung des eigenen Unternehmens sowie das Investitionsklima misst, in allen drei Ländern so stark ein wie lange nicht“, sagt Olaf Janßen.

Der Investitionsklimaindex in Deutschland verliert ebenfalls leicht und pendelt sich mit 65,1 Punkten auf einem niedrigen Niveau ein, in dem sich die verhaltenen Erwartungen an Sourcingmöglichkeiten wiederspiegeln. „Sollte sich die Stimmung nicht bald verbessern“, sagt Olaf Janßen, „wird sich dies in sinkenden Transaktionsvolumina niederschlagen.“

02.08.2018